房价即将面临调整，是耸言听闻还是大势所趋？

日前，中国社会科学院发布了《中国住房发展（2016中期）报告》，称全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨乏力，房地产市场可能面临调整。

笔者观察市场过去10年，发现房价对于“调整”俩字可以说已经产生“免疫”；就像中国足球总是出不了线，房价则总是无法回归理性。如果说中国足球出线困难是实力问题，而房价的“疯狂”其中很大一部分原因就是金融杠杆支撑。

从5月份的信贷数据看，前5个月居民新增房贷额度达18000万亿，预计上半年的数据出台后，总量可以增加超过2万亿，这个数据比去年同期增加了60%；信贷总量不大，但增速过快，则折射出购房者们对于杠杆的需求是大增的。

为什么借钱也要买房子呢？众所周知，国内经济发展近几年对于货币的依赖越来越强，广义货币M2的增幅近几年也是高居不下；因此，购买房产就成了应对货币超发的主要手段。此外，近两年房价随着M2的增发而被推高，而居民收入并为得到有效增加，仅靠自筹资金难以实现房产的购买行为；加之去年开始为了让房地产市场增速得以保持，国家降首付、降利息以期给房地产市场加杠杆，为房贷规模增加提供了前提条件；同时，各地也相继出台刺激政策，变相“零首付”或者一成首付、“首付贷”等等，也是在鼓励房地产投资的杠杆化，鼓励居民“有条件要买房，没有条件创造条件借钱也要买房。

随之问题来了：尽管金融杠杆已经使出了“吃奶的劲儿”，高库存地区的库存量仍未得到有效消化；而热门城市、一线城市的库存量下降，但总体看杠杆率更高了。因此，利用金融杠杆推高的房价，后续何以为继呢？

尽管房贷的不良贷款率并未大幅升高，但是有美国“次贷危机”的例子在前，谁敢保证自己的贷款就一定高枕无忧呢？这种“拆东墙补西墙”的维持高房价运行的政策并不能持续。因此，未来房地产市场面临调整是迟早的事儿；这对于投资者而言，是做“从头吃到尾”的投机者，还是做“只吃鱼身”的价值导向的投资者呢 ？而妄想“从头吃到尾”的，都是把投资当成赌博，拿身家当儿戏的人做投机思想作祟

建立退出机制，“放弃”口中的肉，这一点李嘉诚的经营策略可以给投资者以启示：自2014年至2015年一年多的时间中，李嘉诚七次通过转让资产或其他方式套现中国内地物业总计约达400亿元人民币。值得注意的是李嘉诚的物业资产基本分布在大城市，在表面看来没有贬值风险的时候才需要作避险筹谋——要看到风险才去规避，那就来不及了！

综上，没有一个行业可以一直兴旺，没有一个市场可以逃过周期；只不过房地产市场的周期，从历史上看会略长一些，可以达到10-25年；然而这并不意味着投资者可以高枕无忧的等待周期的到来。当房地产市场进入正常的发展模式，当房价呈现波动的趋势，当只涨不降的市场成为历史，这就是真正考验投资者的时候了；不但要会买，更要懂得选择适时卖出。否则，一旦市场转向，那些只经历过顺势赚钱的房产投资者最终可能变成房产投资大潮中的“裸泳者”，输的连裤衩都不剩。