经上海市政府同意，重要规划发布！推进小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等区域更新

2026-08-22 09:54:31　来源: 上观新闻

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8月20日，《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》正式公布。这是上海首次将城市更新和住房发展两大领域合并编制的规划。到2030年，计划推动不少于150栋商办楼宇更新提升，更新商业设施面积500万平方米。新增黄浦江滨水贯通岸线长度52公里，其中干流水系4公里、支流水系48公里。

围绕市民关心的住房问题，《规划》明确，要实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，聚焦隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等问题，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。加强规划、建设、预售、交付全流程管理，完善预看房、工程质量保险、竣工验收等制度。

改善居住：扩大老旧小区改造覆盖面

《规划》明确，上海将持续改善人居环境，提速城中村和旧住房成套改造。

城中村方面，到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造。旧住房成套改造方面，到2026年底，力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造；到2030年底，力争基本完成不成套职工住宅改造，不成套里弄、公寓、花园住宅更新取得积极成效，推动实施一批兼具民生改善、保护发展的城市更新项目。

老旧小区改造一直是市民群众关心的热点话题，接下来，改造将进一步扩容。《规划》明确，进一步扩大老旧小区改造覆盖面，同步解决房屋安全隐患问题，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区，按照“先体检、后改造”的原则，分批纳入改造计划。提升改造水平，丰富改造内容，引导居民参与和自治，共同维护改造成果。支持老旧住房自主更新。有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。

房地产市场方面，加快构建房地产发展新模式。加大专业化、规模化住房租赁企业培育力度，健全房屋租赁分类监管体系。加快完善住房供应体系，综合考虑人口结构、家庭规模及变动趋势，科学合理确定各区住房供应规模、空间布局和产品结构。适应多子女家庭等多样化住房需求，增加房型更优、品质更高、配套更好的改善性住房供应。增加主城区优质住宅用地供给。

住房保障方面，强化公共租赁住房兜底保障，做到应保尽保。如，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应，提高中心城区床位占比。加强各类人才安居服务，面向新就业大学生等青年群体，强化普惠性青年安居专项支持，面向重点单位急需紧缺人才，用好人才安居平台，实施“房补联动”。

更新提质，完善商办楼宇监测机制

随着上海城市空间内涵式发展持续深入，《规划》明确，存量资源进一步提质增效。

商业商办方面，推进小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等商务单元更新。加强招商引资，促进业态升级。完善商办楼宇监测机制。

促进商业街区活力焕新，推动南京路、徐家汇等重点商圈能级提升，加强国际级消费集聚区建设。加强文商旅体展融合，加大智慧商圈和新型消费基础设施等建设力度。支持企业自主更新，推进存量商业设施改造升级。放大“美丽街区”溢出带动作用。

产业空间方面，要确保产业用地用于产业发展。加强综合绩效评估，识别低效产业用地并形成分类处置方案，鼓励发展战略性新兴产业、未来产业。加快推进产业集聚区建设，培育一批高能级产业特色园区。推动低效产业用地盘活处置75平方公里。

重点片区焕新方面，加强更新片区策划，提出目标定位、主要功能和业态产业。推进外滩第二立面、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施。

公服均衡，新建至少15个完整社区

《规划》提出，进一步促进公共服务优质均衡。

城市功能持续完善，充分利用存量低效资源，优先补齐民生领域公共服务设施短板。建设改造全民健身场地设施，开展市体育宫、江湾体育场场馆更新改造前期研究工作。加快全龄友好滨水空间建设，不断完善黄浦江、苏州河沿线公共服务设施，更新改造沿岸游船、轮渡码头及周边驿站。新增家门口养老服务站1000家；完成公交站台无障碍改造不少于300个。

因地制宜设置社区托幼、养老、卫生、文化、便民商业等配套设施，加强存量闲置房屋复合利用。建设更新改造社区公共空间、公共绿地、环境卫生等场所设施，增加健身休闲运动场所。到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，新增建成特色类完整社区15个以上。新增公共服务配套300项，成熟大型居住社区占比提升至80%以上。

有序推进“好房子”建设。实施房屋品质提升工程。优化房型设计和全装修标准，提高建筑性能，完善配套设施。加强规划、建设、预售、交付全流程管理，完善预看房、工程质量保险、竣工验收等制度。推动既有住房更新改造，把老房子改造为“好房子”。

进一步提升物业治理水平。推动业委会应建尽建、按时换届，全链条完善业主大会、业主委员会组建、运行与监督机制。实施物业服务质量提升行动，建立质价相符的物业行业市场调节机制，推广酬金制物业服务计费方式。提升物业服务企业履约水平，鼓励支持物业服务企业业态向居家养老、健康管理、家政服务等个性化服务领域延伸。强化物业服务企业应急状态响应能力和水平。鼓励引导物业管理区域或管理单位合并，支持企业开展集团化运作、品牌化经营。加快智慧物业建设。全市住宅小区物业治理覆盖率达到100%。

彰显风貌，公布一批上海市历史文化名镇

《规划》明确，进一步彰显风貌特色魅力。

构建保护传承体系。健全历史文化保护传承法规体系，研究并推动历史文化名城保护规划编制工作，开展中国历史文化名镇保护规划修编。摸清文化遗产资源底数，完成第四次全国文物普查和新发现文物认定公布，完成老城区和老街区专项调查工作，公布一批上海市历史文化名镇，完成第六批优秀历史建筑、第二批上海市红色资源、第四批上海工业遗产认定公布。

积极探索历史文化资源活化利用模式。持续推进衡山路—复兴路、老城厢、愚园路、南京西路等历史文化风貌区有机更新。持续推进新场镇、朱家角镇等历史文化名镇保护提升和传承利用。

坚持保护第一、应保尽保、以用促保，实施海关大楼、真如寺大殿等重点文物建筑以及高阳大楼、花园坊等优秀历史建筑的保护修缮项目。积极引导具备对外开放条件的文物和优秀历史建筑向社会公众开放。推出一批人文、艺术、建筑、时尚相融合的“城市行走”线路。

生态韧性，公园数量累计要超1600座

《规划》提出，要加强生态环境治理。修复河湖海岸湿地空间，保护湿地风貌。实施新一轮“公园城市”建设工程，加快环城生态公园带建设。拓展延伸“一江一河”滨水开放区域，联通垂江生态廊道。公园数量累计达到1600座以上，新增黄浦江滨江绿地及公共空间面积100公顷，活化提升苏州河滨河绿地及公共空间面积100公顷，新增黄浦江滨水贯通岸线长度52公里，其中干流水系4公里、支流水系48公里。

健全房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。优化既有房屋安全风险评估预警大模型。完善住宅专项维修资金政策。积极探索普惠性综合保险机制，结合市场化手段提升房屋安全保障水平。

加强河网管网联排联调，加快排水防涝设施建设改造，加强绿色调蓄顶层设计，深度融合城市更新、海绵城市建设等，推进公园、绿地、下沉式广场、地下空间等绿色调蓄设施建设，构建完善的城市防洪排涝体系。有序实施河道整治工程、重要泵闸口门建设和主海塘提标改造建设，持续开展防汛泵站设备集中更新工程，并推进实施一批低洼圩区改造、积水点改造项目。

实施市政管网更新。加快城市基础设施生命线安全工程建设，推动重要设施、能源、水源等分布式布局，完善抗灾设防标准。全面排查基础设施风险隐患，实施老旧燃气、供排水、电力等管网设施改造。持续开展雨污混接排查整治。加强城市生活污水收集处理、再生利用和污泥处理处置设施建设改造，加快建立污水处理厂站网一体建设运维机制。到2028年底，完成架空线入地和杆箱整治道路长度300公里。

为保障规划落地，《规划》提出建立可持续的城市更新投融资体系。加大市、区财政投入，积极争取中央预算内投资、专项借款及超长期特别国债支持，并落实相关税费减免政策。

完善市场化投融资模式，创新激励机制，吸引社会资本参与城市更新。建立健全政府、经营主体、社会群众多方资金共担模式。鼓励各类金融机构加强对城市更新项目的信贷支持，创新金融产品。完善住房金融相关政策。发挥城市房地产融资协调机制作用，推进城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效。