“顶配学区”也带不动？交付一年多，杭州天花板级二手房“零成交”，价格还得降？

（原标题：“顶配学区”也带不动？交付一年多，杭州天花板级二手房“零成交”，价格还得降？）

顶着“限价后首个涨价楼盘”的光环，西湖区文教板块锦绣公馆一举一动都牵动着市场神经。不过，交付已经1年多的锦绣公馆在二手房市场的表现，却让人大跌眼镜。

2026年1月杭州二手房成交量逼近7000套，同比成交量大幅上涨的背景下，中冶锦绣公馆战绩依然“挂零”。

截至目前，在二手房交易平台上，中冶锦绣公馆已经挂出15套，且显示还有6套待上架，挂牌率不高，成交转化率也处于低位。

中冶锦绣公馆部分挂牌房源价格

2024年10月，杭州官宣全面取消新房限价，1个月后锦绣公馆成为该政策后首个开发商自主定价并且高于同板块房价的楼盘，且从首开到收官的三次开盘实现新房备案价“三连涨”——79405元/㎡-82500元/㎡-85000元/㎡。

数据显示，2024年12月，锦绣公馆刚交付时，业主的预期二手房市场价达到了10万+/㎡，再加上锦绣公馆官宣的“行知+十三中”的名校学区组合（根据行知小学去年发布的招生公告，中冶“锦绣公馆”住宅小区适龄儿童在规划配套小学建成之前，在行知小学报名），涨价的支撑动力给了业主们信心，要知道，业主新房买入价并不低。当时面积最小的139㎡买入总价都超过1000万，低楼层房源均价也在7万/㎡以上。

2025年5月行知小学发布的招生公告

对比来看，在挂牌的房源中，不少总价已经跌破了1000万，其中一套139㎡的房源挂牌价为980万元，预计实际成交价还要更低；另一套建面约150㎡的低楼层房源，显示挂牌价为980万，折合单价约6.5万/㎡，该套房源去年8月刚上架时显示1080万。半年时间挂牌价下调100万不说，单从买入价对比，房东实际也已低于成本价“破发”。这意味着，不少业主即便账面已亏损上百万，买家依然是观望居多，下手者鲜有。

按理来说，锦绣公馆的底牌不差。

地段在文教板块核心，离地铁10号线翠柏路站300米；学区是行知小学加十三中，杭州家长眼里的“顶配”学区；外立面是香槟金铝板，园区里还有恒温泳池。市场不买账，问题到底出在哪里？

锦绣公馆实景 摄/安可

一个很现实的因素是：价格定高了。开发商在新房时期一路调高的房价，几乎抹去了锦绣公馆业主在二手房市场的利润空间。按照现在挂牌6.5-7万/㎡左右的均价，在文教区的同类次新中也有得可选，要名校学区有面积更小、总价可控的杭州公馆；要千万以上则有申花，或者同板块的望翠蓝庭作比较。

而对于改善家庭来说，锦绣公馆总价区间1000万以上，但户型设计上又有短板，毕竟是捂盘长达7年的现房项目，高总价客群对于户型、园林、室内等各方面的要求也会更高，而锦绣公馆在眼下注重卷产品的杭州，多少有点“吃亏”了。

值得一提的是，锦绣公馆的新房至今仍处于在售状态，同小区的二手房已经率先抢跑，这也给小区剩余的零星新房去化造成了一定压力。

市场开始转好的2026年，锦绣公馆能否迎来反弹？

单从目前的带看数据对比，近30天内锦绣公馆30天带看53次，而直线仅约1公里之外的申花馥香园近30天带看接近1000次。

与此同时，从整个杭州二手房成交数据也可以看出，成交主力是总价200万以下的刚需房，还有市中心低总价的学区房。

可见，锦绣公馆在二手房市场的表现，其实是2026年杭州楼市的一个缩影：楼市行情趋势进一步分化。馥香园、望翠蓝庭等优质楼盘成交依然活跃，价格也较为坚挺，锦绣公馆在高端改善产品中的竞争优势难以突显，尤其在高总价市场，如果产品力不够突出，想要具备好的流通性可能会有一定难度。

在好房子扎堆的主城区，锦绣公馆的首套成交会是什么行情？你认为价格降到位了吗？