上海楼市放大招，地产预期别太大

新春伊始，上海便吹响了楼市放松冲锋号。

2月25日，上海市印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。

重点内容很实在：

非上海户籍的，社保或个税满1年，又或者持有居住证满5年，就有了外环内购房1套的资格，外环外可以不限套数买买买。公积金首套贷款最高到240万元，多子女家庭、买绿色建筑的，最高还能到324万元。还有下调二手房交易税费，扩大房产税免税面积，多孩家庭最高15万元购房补贴的实惠。整体来看，对刚需和改善型购房需求是很大帮助。

既没有彻底取消限购，也没有取消房产税试点，本着的也还是“稳字当头”的理念。

上海打响的新春头炮，人们都在猜想北深广是否会各自跟进，也在畅想房地产是否会再来一波。

但理想很丰满，现实很骨感。

房地产的黄金年代，过去了，就是过去了。

1.地产造富game over！

21世纪的前二十年，房地产可以说是中国经济最大的财富引擎和造富推手。

在那个黄金周期里，人们只要从事或者投资房地产相关的东西，就能获得巨大的收益。

时过境迁，如今的房地产作为投资品，无论在哪里，一线城市二线三线，都不再是好品种。

2025年6月30日，《亚洲金融》曾发布2025年中国城市房价跌幅排行榜，显示与房价历史最高点相比，中国有50个城市的房价跌幅超过30%，包括人们看来最能抗跌的北上广深。

杭州、宁波、合肥等城市，更是直接腰斩。

2026年1月19日，国家统计局网站公布了2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。

二手房售价环比也是全部下降，其中北京下降1.3%，广州下降1%，上海和深圳均下降0.6%。

当房价只涨不跌的预期被打破，房子就不再是人们追捧的投资品，人们买房的热情也就持续变淡。

最直观的体现，就是在销售数据上。

国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额下降12.6%，较2021年峰值收缩近半。

同时，房地产开发投资同比下降17.2%，新开工面积下降20.4%。

显然，房地产市场依然处在行调整周期，并不是风向标城市一两次政策松动就可以乾坤大挪移。

加上经济增长和人口增长两大关键预期的影响，房地产当年的造富辉煌，必定是一去不复返了。

不要说什么核心城市会不一样，预期改变，再怎么谈核心，也是痴心。

2.地产走向next lever

未来的房地产怎么办？

从好的层面看，房地产行业依然重要，创造的经济总量依然巨大。

根据2025年GDP初步核算结果，房地产业加建筑业增加值占国民经济比重为12.1%。

更重要的是，房地产关系着钢铁、水泥、家电、家具等一大波上下游小伙伴的生存发展，关系着几千万人的饭碗，对投资、消费、就业这些关键经济指标影响巨大，仍然是支撑国民经济的基础产业。

这样一个重要的产业，当然是会保持持续发展的。

更何况，住有所居，是人们少不了的需求，无论市场如何波动，人们都是要住房子的，有条件是要住更大更好房子的。

从不好的层面看，房地产必须认清自己的位置。

走出曾经那个无比繁荣的舒适圈，走向未来必定挑战巨多的博弈场。

其实政策导向早就明确了，房子是用来住的，不是炒的。

刚开始的时候，许多人只是当作口号，视而不见。

如今，一大批套在山顶的人还在风中凌乱，就应该认真的清醒的面对现实。

规规矩矩的跟原有的金融投资属性说再见，老老实实的回归到居住这一基本民生属性，是房地产行业唯一的出路，也是希望把房产当投资的人，应有的认知。

因为政策上，虽然会不断为稳定房地产市场出新政吹暖风，但却不会再将房地产作为短期刺激工具，而是强调“止跌回稳”与长效机制建设。

因为逻辑上，房价以前那种“易涨难跌”的普涨局面早就不在，暴富神话早已被一个个套牢鬼故事取代，炒房族已经是过去式。

因为需求上，买房者闭眼下单，追着上车的情绪早已冷却，大家更注重居住品质、配套服务与长期价值，“好房子”才是大家出手的关键。

因为产业上，那些拼周转率搞大跃进的草莽英雄，都已经一败涂地，房地产企业降低负债率是大势所趋，现房销售也会是大势所趋，

未来，谁能够管理更精细，运营更专业，让买房者更称心如意，谁才能够活得体面，活得长远。

体量巨大的房地产行业，未来还会伴着中国经济航船破浪前行。

但前行的姿态，一定也必须是稳健的，健康的。

上海的新春头炮也好，未来的更多呵护也好，都是为了让房地产行稳致远，绝不是再来一次房价大拉升。

未来可期，但千万不要上头！