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66亿元债务展期,千亿房企自救艰难

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(原标题:66亿元债务展期,千亿房企自救艰难)

66亿元债务展期,千亿房企自救艰难

记者/钟黛 编辑/谭璐

7月伊始,又一家千亿销售规模的房企爆雷。

7月5日,市场消息称,宝龙计划展期三笔总计26亿人民币债券,一笔1亿美元私募债。

此前一日,宝龙公告称,对7月25日到期的2亿美元债和11月8日到期的3亿美元债发起交换要约,相当于分别展期1年和1.5年。

66亿元债务展期,千亿房企自救艰难

7月4日,宝龙召开投资者会议。总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉,并说明了当下困境:再融资被掐断,去年四季度至今偿债200亿元,在今年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债务;努力出售资产但未达预期,疫情影响销售受阻,救市政策传导下来需要时间。

地产行业的流动性紧缩持续一年,此前宝龙曾尝试过债权融资、股权融资、加速销售回款等,还计划出售150亿元-200亿元货值的商业地产资产包。然而这些努力均不及预期。

多笔债券展期

7月4日,宝龙地产公告,就2022年7月到期的4.0%优先票据、2022年11月到期的7.125%优先票据提出交换要约。

交换要约后,宝龙地产将发行两笔新票据,其中一笔到期日为2023年7月,按年利率4%计息;另一笔于2024年1月到期,按年利率7.125%计息。

根据交换要约条件,2022年7月到期的美元债最低接纳金额为1.8亿美元,11月到期的美元债最低接纳金额为2.7亿美元。

66亿元债务展期,千亿房企自救艰难

(图片来源:宝龙地产年报)

宝龙管理层在7月4日表示,如果未能满足90%的最低接纳金额,公司可能无法按期赎回7月到期的美元债,并可能引发其他债务的交叉违约。目前,宝龙在离岸层面没有任何现金或流动资产,已协调有关方面,确保交换要约及同意征求获得通过后,能够将资金按时汇至离岸账户结算交换要约。

宝龙方面还透露,正与境内债权人同步进行展期谈判,美元债交换要约的结果可能会影响境内债的展期谈判。

宝龙境内债的展期方案流出:7月15日到期、本金为6亿元的“19宝龙02”展期一年,到期日付5%本金,6个月后支付15%,一年后支付80%,质押子公司无锡嘉御置业100%股权作为增信措施。同时,对于将于8月回售的两笔本金余额都为10亿元的债券,以及10月3日到期的一笔1亿美元私募债,均计划展期。

上述拟展期的境内外债券,的本金合计约为66亿元人民币。

对于宝龙当下的流动性困境,管理层归因于2021年下半年,内地房企及其资本市场融资经历的拐点:银行开发贷减少;买家担忧开发商的交付能力,对房地产销售产生不利影响;预售资金施行监管;离岸资本市场反应负面。

宝龙公告称,2022年,中国房地产行业持续波动。而且,截至去年底,宝龙约71.8%的项目和67.1%的土地储备位于长三角地区,受疫情影响,近几个月的合约销售总额明显下降。

融资屡屡受挫

今年初,宝龙总裁许华芳发表题为《一好到底》的开年报告,称在艰难的大环境下,公司沿续了多年来的稳健经营,在2021年取得了较好成绩,顺利实现千亿销售目标,商业综合体项目开业22个。未来,宝龙还要“一好到底”。

数据显示,2021年百强房企销售疲软,而宝龙地产逆势而上,2021年实现合约销售额1012.27亿元,同比增加24.13%,晋级千亿房企之列。

66亿元债务展期,千亿房企自救艰难

在融资方面,宝龙在去年底新增发行两笔美元债,分别是2024年到期的1.5亿美元6.25%优先票据,以及2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据,成为少数能够发行美元债的民企。

而在境内融资方面则屡屡受挫。去年4月发行15亿元公司债后,宝龙在境内债券发行方面近乎凝滞,无法“借新还旧”。

债券融资不畅,宝龙也曾尝试过发行REITs。宝龙原打算成立宝龙商业房地产投资信托基金,于港交所上市,解决自持商业的负担。不过,2月28日,港交所官网显示,宝龙房托基金提交的招股书失效。

资产处置不畅

宝龙2021年未经审核的年报数据显示,截至2021年末,约有220.23亿元的债务将在一年内到期,但账面上的现金及现金等价物仅194.07亿元,未能覆盖短债。

宝龙的管理层曾表示,将会通过转让资产包以偿还债务。拟出售的资产包,包括长租公寓、写字楼等商业地产,位于杭州、上海、南京、天津等一二线城市,货值大约150亿元至200亿元。此外,公司还有39个没有抵押的商场和酒店,货值约250亿元,可做抵押贷款业务。

不过,这部分商业地产的处置速度不及预期。

据报道,宝龙曾与中国华融洽谈,出售位于杭州市滨江区的写字楼,开价从近30亿元降至19亿元,仍未达成交易,因为华融对位于一二线城市的住宅资产更感兴趣。

今年5月,宝龙一口气在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等地宝龙广场的部分商业资产,最终未能成行。

在宝龙债务展期前夕,标普和穆迪接连下调宝龙评级。6月30日,穆迪将宝龙地产的家族评级从“B3”下调至“Caa1”,高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”,展望为负面。

穆迪表示,宝龙地产的流动性风险加大,未来6-12个月将有大量债务到期。宝龙地产在严峻的融资环境下没有任何新的融资渠道,将继续利用内部资源偿还到期债务。其物业处置进展缓慢,交易成功与否,将取决于波动的市场条件。

穆迪预计,宝龙地产的合同销售额将从2021年的1000亿元下降到2022年的600亿元左右。

66亿元债务展期,千亿房企自救艰难

(数据来源:同花顺iFind)


宝龙的流动性困境并非个例。已有多家民营房企提出债务展期,以时间换空间,等待融资渠道打开,销售回暖。

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