数据告诉你，疫情对南京西路和淮海中路街铺群的冲击

（原标题：数据告诉你，疫情对南京西路和淮海中路街铺群的冲击）

1.由于线上线下商业的飞速发展，商圈的辐射效应不断削减，如果缺乏特色，消费者越来越不愿意移动，这是摆在传统商圈面前共同的时代课题；

2. 商圈由主街和后街群构成，好的商圈，后街群会各有主题，并与主街形成良好的协同效应，两个标的商圈街铺路段中，都自然而然的出现了该特征。去年静安区提出了南京西路“后街经济”的概念，在这统一规划指导下，商圈会得到更好的提升。

3. 本地办公客群重塑了南京西路商圈街铺的形态，除了高端购物中心环绕的I级道路南京西路外，紧邻的II级道路愚园路路段成为以餐饮、尤其是简餐类为主的后街，在工作日满足周边办公人群的需求，周末则延展服务更多商圈辐射客群；此外，南西商圈的零售和服务街铺也皆以服务办公客群为主；

4.相较南西商圈，淮海中路商圈今天的交通优势（可达性）更大，可惜一方面淮中匮乏办公供应难以聚集本地客群（主要指南北高架以西路段），另一方面也由于分散的产权和经营权，未能有效的进行整体更新和管理，这些都导致了淮中商圈的“吃老本”，从淮中商圈街铺的多元化业态配比中可见一斑，可以说老少咸宜，亦可以说客群定位模糊，当然，值得期待的是，优异的可达性至少为未来淮中的再次崛起埋下了重要的伏笔。

5. 商圈型街铺的整体连锁率没有核心社区和社区型的街铺高，但在各连锁类型中，直营连锁的占比是最高的。

详细调研内容请点击：

上海街铺群画像| 1为你解读熟悉又陌生的上海老牌商圈街铺

市级商圈街铺整体换租情况

南京西路标的商圈

租赁调整的店铺数量占比为13.4%

餐饮类店铺是各业态店铺租赁调整中最大的

餐饮类业态的调整最大，占整体租赁调整店铺数量的58.3%（对应2019年餐饮类业态整体数量占比44.1%）。

受疫情影响，线下消费受阻，尤其对客流量较大的餐饮业造成冲击导致调租。但即便疫情当前，由于南京西路办公人口数量占比较大，餐饮依旧是相对最受欢迎的新晋店铺，尤其是物美价廉的简餐。

换租前为可的便利店，将被替换为咖啡店@南京西路商圈（愚园路）

其次调整较大的为非日常零售类的服装和配饰，推测原因与品牌的战略布局相关。

新增空置店铺数为6家，总占比3.4%

租赁调整后，新开店铺基本保持原店铺的租赁业态，三类业态中均有发生空置。

淮海中路标的商圈

受到疫情冲击较为严峻，租赁调整的店铺数量占比为27.4%

零售类店铺是各业态店铺租赁调整中最大的

零售类业态的调整最大，占整体租赁调整店铺数量的70.3%

新增空置店铺数量惊人达到了50家，总占比15.1%

租赁调整后，仅有不到一半（45.1%）的店铺迎来了新的租户，大量空置主要集中在原零售类业态的服装配饰小店（此类店铺调整后出现34家约60.8%的空置）上，其次为部分的原餐饮类业态的店铺（调整后原餐饮类店铺出现10家约47.6%的空置率）。

@淮中商圈（长乐路）内有成片的空置

商圈街铺餐饮类店铺换租情况

虽然数据数量有限，两个商圈的异国类餐饮店铺数量均有减少

@南京西路商圈（南阳路）内的一家西餐厅，疫情后惨遭闭店

@淮中商圈（襄阳北路襄阳坊）内2楼的西餐，疫情后关店

商圈街铺零售类店铺换租情况

商圈型零售类街铺中，服装配饰类店铺为重灾区，尤其在淮海中路商圈

在本次疫情中，零售类的各细分业态中，非日常生活类的服装配饰受到的冲击最大。

南京西路商圈I级道路南京西路以购物中心的沿街铺为主，主要为奢侈品及高端服装店，本次也有了一些调整；

主要的冲击体现在了淮海中路商圈，淮海中路商圈的长乐路、陕西南路此前为著名的潮牌主题街，今年已逐渐式微，此次的疫情对该部分的店铺的影响尤为严重，出现了闭店潮。

疫情后，@淮中商圈（长乐路）上有不少服装零售正在经历招租

商圈型街铺面积与换租情况

南京西路商圈的中大铺和淮海中路的中小铺掉铺严重

还是归结于南京西路与淮海中路两个商圈的不同特性，南京西路以办公客群和辐射的跨区客群为主，且在I级道路南京西路上，主要为中高端购物中心的临街铺，整体店铺的经营稳定性较淮海中路为高。

因此其租赁情况调整的主要面积段集中在100-300平方米这个区间，主要的店铺类别为正餐和奢饰品服装配饰店。

而淮海中路上，店铺数量最多的集中在100平方米以下这个面积段，在这轮租赁调整中，主要的退租和空置也发生在这个区间，店铺类别以陕西南路和长乐路的服装小店为主。

商圈型街铺的连锁店换租情况

在商圈型街铺中，各类连锁与非连锁店铺受到的冲击较为均衡

其中，南京西路商圈的直营类连锁，在三类业态中均有不同程度的掉铺后未有新增租户的情况发生，新晋租户有一定量的加盟类连锁和其他类连锁，以中式简餐类为主，依旧看好周边办公客群的需求；

而淮海中路商圈的直营连锁类店铺经营相对其他类较为稳健，大量空置的为在陕西南路和长乐路上的非连锁类小服装店。

@南京西路商圈（南阳路）上的连锁面馆被换成非连锁的面馆

@淮中商圈（陕西南路）内不起眼的服装店，疫情后空置

其他你不知道的事

疫情对市级商圈型街铺产生一定的冲击，同时疫情也将不符合客群消费需求的商户踢出局，为市场筛选出了一批优质的商户。

在整个调研过程中，我们惊奇的发现，有不少看似破破烂烂的小店，在疫情期间却异常坚挺，有的甚至趁机翻新了店面。

时利综合烟草店疫情前后对比@淮海中路商圈（襄阳北路）

十面欢腾趁疫情进行装修@淮海中路商圈（长乐路）

另外疫情印证了，越是提供刚需类服务和产品的店铺抗疫情以及经济周期的能力越强。

@南京西路商圈（南京西路）1488号由疫情前的Costa coffee被替换成了客单价更亲民但仍满足办公人群刚需的manner coffee，甚至还排起了长队核心社区型街铺在疫情前后的表现又是如何呢？请听下回分解。