农村空置宅基地达3000万亩 专家建议允许城市人购买

近期，工作在北京的王朝阳一直在纠结一件事：要不要把湖南老家宅基地上的房屋进行翻盖。

“我家的老宅已经空置了近20年，一旦翻盖，少则需要几十万的支出，最关键的是，父母都已去世，翻盖完也没有人住，但如果不翻盖就有倒塌的风险。”11月23日，王朝阳接受《华夏时报》记者采访时表示，老家的年轻人大部分都外出打工或者在县城买了房子，老家的房子大都属于闲置状态。

不过，就在今年，王朝阳老家的邻居将自家房屋进行了翻盖，房子高出了王朝阳的老宅很多，每次下完雨，他家老宅的地基就要泡在雨水里很多天。“这样下去，房子烂的更快。”王朝阳表示，除了房子，原本出租给本村人的土地，由于对方搬到了当地县城，也荒了一年多。

有数据显示，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

就此，全国政协经济委员会副主任杨伟民近日建议，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地，同时，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，赋予农户对宅基地充分的用益物权，可以长租、流转、抵押、继承，也就是说，允许城市人下乡购买他们的宅基地使用权。

空置宅基地3000万亩

宅基地是我国特有的土地制度，其特征可概括为“集体所有、成员使用；一户一宅、限制面积；免费申请、长期占有；房地分开、差别赋权”。这从某种程度上来讲保障了农民的居住权，无论穷富都有一块宅基地用于自建住房。

但是，随着多年的发展也存在一些问题，比如，免费申请和占有宅基地，导致一户多宅、建新不拆旧等问题发生；同时，随着农村人口的外流以及老龄化程度的加剧，农村空心化、农房空置现象也越来越凸显，甚至宅基地抵押、超范围流转、建造“小产权房”等法外现象大量存在。

“国家主张农民进城买房，但从法律上来讲，城镇人不能买农村的宅基地和土地，不过，从城镇化的发展趋势来看，以后可能会向社会开放。”11月21日，北京京师律师事务所律师李国清博士接受《华夏时报》记者采访时表示，从目前的土地流转形式和租赁市场来看，这个倾向性是有的。比如，“小产权房”的出现，国务院的相关规定小产权是违法的，如果想盘活必须要有国家政策，单凭个别地方小打小闹，随时都有被消灭的危险。

即便如此，随着城镇化的发展以及各大城市高企的房价地价，小产权房一边喊着末日，一边却屡禁不止。有数据显示，截至2007年上半年，全国约有1/3的城镇住宅为小产权房。

除了这种法外现象，新增的闲置宅基地和土地也是一笔不小的数目。

中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》指出，新世纪第一个10年，农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地反而增加了3045万亩。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平米，折合市场价值约4000亿元。

此外，我国农村宅基地数量可谓庞大。数据显示，我国城镇建设用地面积为91612平方公里，而农村建设用地面积为191158平方公里。农村建设用地主要包括乡村企业用地、公益性建设用地及宅基地三部分，其中宅基地面积占大头。随着城镇化的快速推进，当前进城务工农民总数达2.8亿人，加上近亿人变成城镇居民，大量的宅基地因此处于低效率利用状态。

就此，李国清表示，如果政策不变，农村的土地肯定盘活不了，时间久了就会造成土地荒芜、宅基地地上建筑物老旧变坏，法外现象也会应运而生。不过，法律具有滞后性，滞后于国家政策、滞后于事件发展、滞后于新的形式，一旦农村土地被盘活，法律会保驾护航。

推动城乡土地双向流动

其实，随着城镇化建设的推进，近年来全国两会上都有代表委员建议盘活农村闲置用地，实现土地在城乡间自由双向流动。

据记者了解，习近平总书记参加今年两会广东代表团审议时曾强调，“农村发展和城市化应该相得益彰、相辅相成”。为此，要努力克服城乡之间不合理的体制机制障碍，全面综合考虑城乡居民对美好生活的向往，促进城乡一体化协调发展。

同时，在全国两会期间，多名代表委员纷纷就此建言献策。其中，全国人大代表、清华大学教授蔡继明在接受《华夏时报》记者采访时就曾表示，土地改革主要涉及征地制度改革、农村集体建设用地入市以及农村宅基地制度改革，即俗称的“三块地”改革，推动土地改革之时，有的地方试点集体建设用地入市，有的地方试点宅基地改革。也就是说，土改试点割裂了“三块地”之间乃至城乡之间的内在联系，“三块地”的改革应该是三位一体的，而且应该是城乡互动的。

而就在全国两会召开之前发布的中央一号文件特别提出宅基地“三权分置”，目标之一就是盘活利用空闲农房及宅基地。这也意味着几十年来形成的集体所有、无偿分给农户占有使用的宅基地权利，由两权细化成了三权。集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。

有数据表明，2017年我国常住人口城镇率为58.52%，但户籍人口城镇化率只有42.35%，低于常住人口城镇化率16.17个百分点，二者之间的差额就是总数多为2.25亿的农民工及其家属。

据记者了解，目前，在我国有部分省市正在进行宅基地有偿退出试行，只要村里的农民自愿退出宅基地，将宅基地退回到村集体，那么农民就可以获得相应的补偿金，各地标准不一。

甚至有些地区出台了“放弃宅基地申请资格可买保障房，价格最高的不过4200元/平米，最便宜的2000元/平米，5年后还允许上市交易”的政策，比如，浙江省诸暨市，当地的宅基地资源紧张，政府希望通过此政策将闲置的宅基地退回到村集体，同时缓解没有宅基地农民的压力。但是实践中，农民宁愿让其倒塌也少有选择退回。

不过，李国清表示，从目前的土地流转形式以及租赁市场来看，城乡土地资源双向流动的倾向性是有的。

据记者了解，就在9月29日，国家发展改革委副主任张勇在国新办发布会上表示，下一步将增强城镇地区对乡村的带动作用，推动人才、土地、资本等要素在城乡之间的双向流动、平等交换。而这，也正是我国首个乡村振兴战略5年规划的内容之一。