社科院专家倪鹏飞：为何说房价不是说越低越好

（原标题：社科院专家倪鹏飞：为何说房价不是说越低越好）

来源：经济学家圈

本文源自倪鹏飞于2017杭州湾论坛中的演讲实录

以下为演讲实录：

非常高兴出席今天的论坛，我给大家介绍的题目是竞争力全球城市体系的中国方位。大家都知道，从全球的角度来看，正在发生新一轮的技术革命，信息技术和智能技术将会深刻改变全球的状况，也包括全球城市的格局。

从中国来看刚刚闭幕的十九大提出，中国进入了新的时代，未来到2050年，我们要进入全面现代化。

在这两个背景下，全球的城市体系是什么样？应该向什么方向发展、变化？中国在全球城市体系中的地位是什么？有什么新的变化？

因为全球的经济现在实际上是城市经济，城市成为全球经济社会所有活动的重要平台。所以研究这个问题，应该说具有非常重要的意义。

我想讲三个观点，第一个观点，中国城市在迅速的崛起。我们从竞争力的角度可以衡量中国城市发展的现状，变化的现状，如果放在全球的视角下，还能够知道它在全球的位置。竞争力有许多的研究，我们用两个指数，一个是经济竞争力，我们就用两个最简单的指标合成，包括经济的密度和经济的增量。这是从现实的产出的来衡量。还有一个是可持续竞争力，我们可以从构成、影响因素潜在的衡量，它包括的方面更多一些。时间关系就不介绍一些技术的情况了。

这是全球的城市竞争力的一个地图，从这里面可以发现，全球城市竞争力差异很大，总的来看，东亚、北美和欧洲是全球最具竞争力的城市和地区。这是全球城市竞争力的十强，最强的竞争力能够反映顶尖的全球城市体系的格局。

很令人欣慰的是，中国已经有城市，比如说深圳已经进入了全球的前十。从这里我们还可以看到，高科技，或者科技中心的城市在这个排名中也是非常高的。

总的来看，我们从这个排名，全球一千多个城市的排名，特别是最前面的那些城市的排名，我们可以得出一个结论，就是科技中心城市和中国城市的崛起，正在打破全球原有的城市体系的格局，正在刷新人们过去关于全球城市排序的认知。过去我们一讲顶尖的城市都会说纽约、伦敦、东京、巴黎，但是看这个变了，有很大的变化，新兴工业化有中国的城市，高科技中心的城市已经进入了顶尖的一个水平。

可持续竞争力也有类似的表现，你看波士顿，像休士顿，这些都是可持续竞争力的城市，我们的可持续增长也比较好，但是进入前十还没有。

大家特别关注中国和美国这两大经济体它们的城市的情况，我们主要想讲中国，但是比较一下美国。如果把最有竞争力前一百个城市拿过量比较，美国可能占了36席，中国占了21席，基本上中美有一个瓜分。但是，美国它整体上占有明显的，或者绝对的优势，并且他们发展的较为均衡，中国的整体发展水平来说还是非常好的，这个主要是相对于我们的人均收入水平来看是非常好的，因为我们有一个进入前十，有21个进入前一百。同时，还有一个非常重要的一个发现，中国的城市发展很不均衡，有进入前十的，也有进入在五百名、六百名、七百名以后的城市，所以中国总体上表现很好，有些城市、中心城市进入了最具竞争力的行列，但是发展很不均衡。

这个又验证了一个重大的判断，和刚才刘校长的观点我觉得我们研究的观点是非常一致的，中国的经济发展从城市体系的角度来看，已经由原来的集化，正在转向外翼扩散的节点，但这不是全面的扩散，而是有重点的扩散，是一线城市向二线，特别是向强二线城市的扩散。是刚才说的21个城市，主要是一线城市和强二线城市。时间关系不展开说了，这些可以反映出均值，我们已经超过全球的平均水平了。

具体的一些城市的位置，但是看杭州是排在第74，可持续竞争力我们的总体水平，与全球的总体水平还有一点差距。可持续竞争力最好的是排在了11位，是北京，杭州是排到了101位。

这是第一个观点。

第二个观点，我们在研究发现，在信息技术的影响下，新兴的全球城市就是科技加金融的城市正在形成。为什么说是新兴的城市？因为过去全球城市，是金融服务业的中心城市，是全球城市。我们新的发现，科技加金融的城市才更具竞争力，它应该是新型的城市。这个应该是从城市的角度看世界发现的，我们发现目前影响全球城市，世界城市的五个非常重要的力量，比如说科技创新、金融服务、生态环境、制度文化，还有一个房价，这五种力量决定全球城市发展的格局的变化，具有非常重要的作用。

其中，信息科技、智能科技对城市的发展，格局的变成，起着尤为关键的作用。第一它改变了全球的联系，第二，它重塑了全球的聚集，因此，它最可能改变全球的城市体系。

在这个基础上，全球城市的顶级的城市，也就是全球城市，也要发生新的变化，或者是有一个升级，从金融中心转向金融加科技的中心。

具体我们用了理论上和实证两个层面来证明新型全球城市正迅速的崛起。第一个，全球城市间的流动的内容，过去我们主要是商品的流动，资金的流动，人的流动，现在的流动主要是信息、知识、技术的流动，所以内容变了。这个和前面的内容是不一样。第二个，控制全球经济，说整合价值链的因素发生变化了。过去是重要的资源，后来是金融，现在我们发现信息技术、互联网技术，它的作用更加强大。第三个，改变世界的力量，正在从资源要素的启动到资本的驱动，再到创新的驱动。有一个非常好的例子，如果用品牌500强变化反映，06年、07，那时候主要是石油公司、金融公司，07年大多的科技公司都在里面，用这个排名最好反映，既是包含软的联系，又包含硬的联系的一个数据的指标。

最后一点，我们注意到的是，原来的金融中心正在衰落，特别是2008年，相对衰落，同时这些中心正在转型，包括美国的纽约、伦敦，这些城市的科技从业人员数，科技服务业写字楼租金的比例在大规模幅度上升。另一方面硅谷，包括深圳的地位迅速的提升，并且这些金融业在迅速的发展。因此我们从这几个方面就证明，新型的全球城市，也就是金融加科技的城市，正在迅速的形成。

我们用这个指标做了一个排名，新型城市全球的北京，北京能够排在第二位，深圳、上海、广州、杭州在全球前三十位的有杭州的身影。

第三个，我想给大家介绍一下房价与竞争力的关系，我们认为房价与竞争力存在着一个倒U曲线的关系。这是我们做的一个全球房价的地图，我最想讲的是，全球房价的差异是非常大的，高房价的地区就是那些区域。我们在这个基础上做了一个理论的模型和推理。竞争力越强的城市，房价应该是越高的。第二个，相对房价和竞争力是存在着是倒U曲线的关系，开始房价上升竞争力上升，竞争力上升房价上升，但是到了一个阶段以后就会出现一个拐点，房价再上升竞争力就会下降了。第三个，在前面两个基础上，过高和高低的房价都不利于竞争力的上升。如果你这个房价过低的话，对家庭来说如果是政府完全给你包了，你不要讲房子的事了，可能就会培养你的懒惰情绪，没有压力，也没有动力了，你可能家庭的发展失去了压力和动力。第二个，对城市来说，如果房价过低的话，低端的产业就难以撤离，难以转移，所以你这个产业转型就难以推进。相反，如果房价过高的话，你这个家庭就难以承受，这个城市无论是中低收入还是高收入，都难以承受这个房价的话，你的产业也就有可能会空心化。因此，过高的房价和过低的房价都有影响竞争力，只有在合理的水平上，是可以促进竞争力的提升的。

这是我们做的全球房价收入比的数据，这是差异很大，总体上发展中的国家房价的收入还是比较高的，美国比较低。不是说越低越好，有一个合理的区间，3比8，低于这个也不太好。

我们团队从很多层面，用事实验证了前面的判断，他们之间是存在着倒U关系的，尽管有的还不太明显，但是还是存在的。

这是结论，实际上前面已经说了，分析的结论就证实了前面的假说。

最后我想作一个总结，我们这三个观点有什么意义呢？第一个，关于中国城市整体方位的判断，我们说中国已经进入一个新的阶段，并且城市已经成功的实现了转型，通过计划实现了转型，但是我们发展很不平衡，因此我们要解决不平衡和不充分的问题，这个解决的办法就是要促进中心城市在持续转型的基础上，加快或者是加大扩大它的外翼和扩散效应，同时防止激化陷井，就是光激化不扩散，现在拉美这些国家的城市就是这样的，大城市越来越好，但是就是不扩散。我们现在让它扩散，解决铺充分，不平衡的问题。这是第一个政策建议。

第二个关于新型全球城市，既然是未来全球发展趋势是要新型的城市，我们作为一个后起的，我们要建设中心城市要干什么，我们就不能走西方国家的老路，先搞贸易中心，搞金融中心，我们就要直接进入，或者是直接建设科技加金融的新型城市，目前中国的一些城市正在做这个规划，所以我们特别呼吁，要建设新型的全球城市。

第三个关于房价的作用的政策建议，我们发现政府完全有能力，也有担当来解决房价，使房价保持在合理的水平这样一个问题，特别是中国更有能力。因此应该让房价处在一个合理的水平上，使房价成为家庭发展的外在压力和内在动力。所谓内在动力，把获得一个好的房子当成一个梦想去追求，这样才就动力去干。同时，也要让房地产成为城市转型升级的外在的压力和内在的动力，如果房价太低的话，你没有压力，如果太高的话也转型不了。所以基于这样的结论，我们应该说，使房价处在合理的水平，它的目的是着眼于促进家庭的发展和城市的可持续转型。

谢谢！