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网易研究局|楼市调控两月 房产大佬的钱都投哪了

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距离9·30楼市密集调控已经过去了快两个月,房产大佬们拿地的热情真的减退了吗?

出品|网易研究局

作者|杨泽宇

房产投资增速连涨3月?背后有隐情

9月30日起,各地密集出台楼市调控新规,现在新规已经实施了将近两个月,各地的楼市有没有降温呢?

11月14日,统计局公布了1-10月全国房地产开发投资的数据,数据显示,1-10月房地产开发投资增速提高0.8%,房地产开发投资增速已连续3个月上涨。

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图1 全国房地产开发投资增速图(来源:国家统计局)

一方面楼市加紧调控,但另一方面房地产开发投资增速仍然上涨,这是否意味着楼市调控没有效果呢?

统计局给出数据是全国性的,并不能全面反映调控楼市的省份和城市的房地产投资情况。如果把全国的数据拆分来看,在能找到数据的31个省份中,9月和10月的房地产投资增速变化还是很明显的。9月,31个省份中有24个省份房产投资环比增速为正,北京的增速环比达到44.8%,位居全国首位,上海、广东、浙江等楼市重点调控省份的房产投资增速也均在正增长之列,全国仅有的7个房产投资增速负增长的省份,也都是位于西部较为偏远的地区。

但是10月,这一数据出现了大反转。31个省份中,只有青海和广西等6个省份房产投资增速环比正增长,其余省份都陷入了增速的负增长中,北京房地产投资增速变化率环比下滑36.9%,浙江、江苏、天津和广东等楼市调控热点地区房产投资增速也都为负数。因此,如果分省份去看房产投资增速的数据,楼市过热的省份的房产投资得到了遏制(见图2)。

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图2 2016年9月和10月房产投资环比增速图(数据来源:wind 制图:网易研究局)

增速1415%?极值拉高房产投资增速

西部偏远省份的房地产投资增速较大是拉高全国房地产投资增速的主要原因。从下表1中我们可以看出,西藏、宁夏、青海等经济较不发达的省份,今年3月以来的房地产投资增速都保持在60%以上的较快水平。

这其中有两方面的原因。一方面,对于经济发展水平较低的省份而言,房地产业的发展对促进基础设施的建设和拉动经济增长依然起到重要的作用。另一方面,这也与数据统计的样本量本身有关。虽然这些较为偏远的省份的房产投资增速保持在高位,但它们房产投资的体量较小。以西藏为例,今年2月时,房产投资额只有0.13亿元,这个数值仅仅是北京同月房产投资额的1/2329, 3月份西藏的房产投资额上升到1.97亿,体量依然很小,但在增速计算中却环比增长1415.4%。因此,在统计过程中,客观上存在由于房产投资额体量小,而造成增速快速上涨的情况。

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表1 2016年3月-10月房地产投资平均增速前五省份(环比)(数据来源:wind 制图:网易研究局)

房产开发商的钱都投到了哪里?

广东等5省成“吸金王”

广东、江苏、浙江、山东和河南是今年房地产投资的热门省份,5省房产投资额占全国房产投资额的比例近四成(37.8%)。中国的房地产投资基本呈现出以下特点(具体数据见下表3):

* 房产投资热衷于东部

今年以来,房地产投资的热点地区集中在东部经济较为发达的省份,广东省位列第一,占全国房产总投资额的比例将近10%,北上广占全国房产总投资额的比例达17.06%。在G20杭州峰会的拉动下,江苏省和浙江省的占比也达到16.22%。

* 房产投资额分配不平衡,地区差异大

东三省和内蒙古、新疆、西藏、甘肃、青海、宁夏这些西部较为偏远省份加起来的房产投资总额占比仅为8.59%,这个比例比不上广东一个省的房产投资额占比,房产投资地区差异明显。一方面,经济发展程度高的地区人口密集,住房需求是刚需,在卖方市场房地产商更容易掌握市场的主导权;另一方面,西部一些城市的房产去库存压力显著,投资地产的收益被压薄,导致房地产商的投资向东部倾斜。

* “河南省房地产投资“稳健”

在前十月,大部分省份的房地产投资增速的波动都比较大,经历着“过山车”式的增速变化,很少有能够保持房产投资额持续增长的省份。河南省是个例外,今年3-10月,河南省的房地产投资额基本能够保持“稳健”的增长,除了在7月份时环比有所回落之外,房产投资增速一直保持正增长(如下表2)。

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表2 2016年3月-10月河南省房地产投资额表(数据来源:wind 制图:网易研究局)

楼市调控难改房产投资地域不平衡格局

广东省依然是房产投资最有吸引力的省份,广东、江苏、浙江、山东、河南“五强吸金”的局面并没有改变,它们依然占据着房产投资额的前五位,所占份额达到39.35%,继续呈上升态势。东三省和内蒙古、新疆、西藏、甘肃、青海、宁夏9个省所获得的房产投资占比仅为8.52%,不到一成(详见下表3)。

地区

2-10 月房产投资额(亿)

占比

排名

10 月房产投资额(亿)

占比

排名

广东

8215.83

9.78%

1

993.28

10.59%

1

江苏

7482.23

8.91%

2

795.69

8.49%

2

浙江

6139.67

7.31%

3

697.02

7.43%

3

山东

5129.66

6.11%

4

547.16

5.84%

5

河南

4771.39

5.68%

5

657.07

7.01%

4

四川

4493.67

5.35%

6

446.05

4.76%

8

河北

4066.28

4.84%

7

486.66

5.19%

6

福建

3803.28

4.53%

8

347.51

3.71%

11

安徽

3779.47

4.50%

9

400.17

4.27%

9

湖北

3517.04

4.19%

10

342.04

3.65%

12

北京

3168.71

3.77%

11

473.3

5.05%

7

重庆

2964.02

3.53%

12

284.96

3.04%

13

上海

2944.84

3.51%

13

363.32

3.87%

10

湖南

2342

2.79%

14

280.54

2.99%

14

陕西

2203.98

2.62%

15

206.8

2.21%

17

云南

2128.52

2.53%

16

210.58

2.25%

16

辽宁

2045.46

2.44%

17

78.92

0.84%

28

天津

2007.51

2.39%

18

185.56

1.98%

18

贵州

1770.54

2.11%

19

172.76

1.84%

19

广西

1694.43

2.02%

20

238.66

2.55%

15

江西

1437.48

1.71%

21

154.83

1.65%

20

海南

1412.58

1.68%

22

144.3

1.54%

22

山西

1292.16

1.54%

23

149.8

1.60%

21

内蒙古

1026.34

1.22%

24

136.67

1.46%

23

吉林

887.76

1.06%

25

135.7

1.45%

24

新疆

822.25

0.98%

26

98.25

1.05%

27

甘肃

725.86

0.86%

27

100.85

1.08%

26

黑龙江

699.39

0.83%

28

113.9

1.21%

25

宁夏

607.39

0.72%

29

74.25

0.79%

29

青海

350.55

0.42%

30

56.17

0.60%

30

西藏

44.32

0.05%

31

4.25

0.05%

31

总计

83974.61

100.00%


9377.02

100.00%


表3 31省2016年2月以来房地产投资情况详表(数据来源:wind 制图:网易研究局)

9 ·30新政后房产大佬的钱投向哪?

* 万科A全国12省拿地

9月30日以来各地密集出台的楼市调控新规并没有阻挡地产商拿地的热情。万科A的拿地热情尤为高涨。据笔者统计,万科A10月以来,已经在全国12个省份,拿下21个新房地产项目,总计地价款约165.52亿元,其中还包括北京朝阳西单商场的黄金地段。

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表4 万科10月新增项目地区分布情况(数据来源:wind 制图:网易研究局)

* 辽宁成房产大佬投资的“热饽饽”

笔者对万科A、保利地产、绿地控股、华润置地、招商蛇口和华夏幸福6家较大的房企10月拿地数据进行了分析。安徽、辽宁、浙江、广东和江苏是房产大佬们热衷拿地的前五个省份,这在一定程度上与上述全国的房产投资热点省份保持一致。

从下图3中可以看出,大型房地产商的拿地地区也主要集中在中国经济较为发达的省份,在西部等较偏远省份拿地的房产企业较少,这一点与全国房产投资额的地区分布保持一致。

其中,6家地产商在辽宁的拿地频率尤为高,但主要都集中在大连市。这一方面说明虽然辽宁的经济发展陷入低谷,但大连依然是房产投资商热衷的投资地,但另一方面也在一定程度上暗示着在一二线热点城市频频限购的环境下,房地产开放商或正在向其他政策较宽松的地区转移投资。

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图3 2016年10月五家地产商拿地花费(亿元)(数据来源:wind 制图:网易研究局)

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