手难敌业绩下滑，梦断足球降级
6月17日，建业地产宣布将出售旗下两块资产，并收购注入先前已参股的两家地产企业。重组协议将在本月底落地，有地产人士认为，虽然去年建业完成销售目标，但变化莫测的地产调控与公司前几年投资损失，已经导致建业在拿地、投资等策略上越来越小心翼翼。
无独有偶，同样热衷于足球的建业，这几年足球事业陷入冰点，球队降级与公司略显沉重的现状不无关系。
左手倒右手控制业绩下滑
根据公告，建业地产的间接全资附属公司建业中国与开封（楼盘）大宏、建业大宏、森林半岛、开封建业及酒店公司订立股权重组协议。
协议的内容，主要分为三部分。其中，建业中国向开封大宏出售建业大宏60%股权，代价为人民币2.88亿元；建业中国向开封大宏、建业大宏分别收购开封建业、酒店公司20%、100%股权，代价为人民币3000万元、8100万元；开封建业及酒店公司分别偿还结欠建业大宏的贷款人民币1.34亿元及人民币1000万元。
剥离建业大宏、偿还债务、注入开封建业、酒店公司。建业地产在公告中表示，三块资本运作将同期计划进行，并在本月底前协议各方同意股权重组协议。
这无疑是建业地产左手倒右手的游戏。资料显示，建业大宏成立于2006年10月，是建业中国与大宏地产联合成立的合资公司，分别占股60%、40%。当初两家河南龙头强强联手，被视作业内的典范。而开封建业、酒店公司原本也有建业地产的参股，此次重组，建业地产将直接控股这两块资产，注入上市公司的“口袋”中。
换言之，重组一旦完成，建业地产于建业大宏及森林半岛将均并无拥有任何股权或应占权益，而建业大宏及森林半岛将不再是建业地产的附属公司。理财周报记者查阅建业大宏的相关资料显示，自成立以来，建业大宏开发的项目数量偏少，一直未能对建业地产有明显的业绩贡献。
一位地产分析人士告诉理财周报记者：“此次建业地产左手倒右手，最大的目的就是在短时间内控制住业绩下滑的颓势，建业与大宏是河南最大的两家地产公司，地方政府为打造区域性标杆企业，会优化当地资源的配置，实现利益最大化”。
建业地产表示，此次交易完成后将为公司带来约1.71亿元的收益，并产生净现金流约0.32亿元。该等收入可进一步加强集团的流动资金，为其日后收购土地提供资金。建业地产拟把销售所得款项用作一般营运资金。
如履薄冰
建业地产的此次重组，在某种程度上透露出了公司在业绩方面的压力。截至2012年底，公司实现营业收入63.46亿元，同比下滑4%，毛利22.46亿元，降幅达到13%。虽然合同销售额达到103.5亿元，高于原计划全年90亿元的目标，但有市场人士认为，建业地产去年90亿元的目标制定并不高甚至偏低，公司最需要解决的就是优化手中紧握的资源，在宏观调控中站稳脚跟。
实际上，在近几年的政策变化中，建业地产已经通过各种途径寻求突破融资瓶颈的渠道，同时在河南当地争夺“高铁”概念的项目区域。
2011年12月7日，建业地产发布公告称与百瑞信托、天明地产及建业天明订立增资协议，将建业天明注册资本由1亿元增至15亿元。其中，建业注资7亿元，增资后将持有50%股份。斥巨资重组建业天明股权并非建业的目标，是为了保证郑东新区高铁圈130亩黄金地块的顺利开发。
同时，为了应对变幻莫测的楼市调整，建业地产还进入资本市场进行投资收益，但险些酿成惨剧。
去年3月，公司发布公告称由于2010年底斥资2380万美元作为证券投资，金额超出债券条款限制的2000万美元，导致本金额3亿美元于2015 年到期的债券出现技术性违约。最终，公司通过寻求债券持有人同意违约豁免，并向债券本金额每1000美元赔偿5美元作为同意金，“有惊无险”地化解了这场危机。
如履薄冰的地产和资本市场，让建业地产在运作上“小心翼翼”，尤其是在现金流方面。截至2012年底，建业持有49.22亿元现金，净负债率为29.3%。前述地产人士向理财周报记者表示，由于建业拿地都在河南本土，并且近几年开始布局当地的四线城市，因此拿地成本较低。
公司目前土地储备1600万平米左右，平均土地成本约674元/平米。公司新增土地储备近419万平米，楼面地价约675元/平米。按2013年预期ASP6631元/平米计算，拿地成本价与售价约为1比10，在同业之间具有较强的竞争优势。
而建业地产目前的负债率将近77%，较2011年74%同比微增3%，负债高企的局面未有改善。
足球梦断
去年10月底，在2012中超联赛第29轮比赛中，河南建业主场以0∶1不敌大连实德，提前一轮降级。建业的足球梦想，至此又陷入冰点。
资料显示，成立于1994年的河南建业是中国最早成立的职业足球俱乐部之一，也是成立至今未更换过俱乐部后台老板的两支球队之一，球队为建业地产旗下的独资企业。2007年，多年被挡在中超大门外的建业队首次杀进中超，建业集团随即加大投入，并于2009年取得联赛第3名的优秀成绩。
然而，随着广州恒大的强势崛起与建业地产对足球投资的热情减退，建业的足球梦又再度陷入最低潮。
一位长年混迹于足球圈的人士告诉理财周报记者，足球与产业的关系实质为互补，表面上足球是烧钱的业务，短期投资未必能带来收益，但足球的影响力能加强企业的品牌形象，广告效应非常好。
截至目前，包括恒大、富力、绿城、万达等地产企业均已涉及足球产业。前三者打造自己的俱乐部，万达则赞助中超联赛。不过，系统性的问题是，严重依赖于房地产输血的足球产业，一旦房地产公司整体困境，是否意味着其足球资产会面临危机？
就历史而言，2012年，绿城地产的销售持续低迷，其总负债率达到163.2%，短期借款是其自有资金与现金等价物的2倍，导致绿城直接缩减了对杭州绿城足球队的投入。
“建业与其他几支地产球队不同。公司从上世纪90年代就开始控制球队，地域性的行政撮合色彩多少还存在。而恒大和绿城都是近几年才崛起的民企，对球队的投资自主性更大”，前述足球圈人士告诉理财周报记者。
不过，建业集团总裁胡葆森近几年对建业队的投资热情有目共睹。球队在中超的几年间，胡葆森多次观看球队的比赛，并在转会市场上为建业队投入大手笔，引进优秀的外援前锋。然而，随着公司在地产市场中的如履薄冰，对球队的投入日趋减少最终造成建业队的降级。
保守胡葆森：河南，河南，还是河南
风格保守，这是外界对胡葆森颇为普遍的看法。
从1992年创立建业以来，公司的拿地大本营始终离不开河南。对此，有人说是胡葆森对中原地区的家乡热情，也有人认为这是其稳健性格的结果，更有风格激进的地产人士认为，这是胡葆森的懦弱失去了把建业推向全国市场的机会。
不过，再保守的人也不能抵御资本市场的诱惑。为壮大规模寻求上市，当初胡葆森在建业上市前引进外资凯德置业，就被视为其最大胆的一次尝试。
深耕河南
生于斯长于斯的胡葆森，从经营地产始就一直深耕河南。
1979年，毕业于郑州大学的胡葆森进入中国纺织进出口公司河南分公司工作，1982年7月被派往香港工作。1992年，胡葆森回到河南，创办了现在的建业地产。
事实上，在回到河南之前，胡葆森就已在香港投资炒楼花挣到几千万元。其本人曾向媒体回忆道，当初香港创业时曾许下承诺，如果创业成功，就回家乡参与建设。
创办建业地产开始，胡葆森就从未放弃深耕河南的理念。与火热的沿海地区相比，河南地区的市场化程度并不成熟，但胡葆森看重中原地区的蓝海，之后十年，建业始终坚守郑州这一个城市，将净资产做到了十个亿。
做大规模后，建业的挑战就是如何继续推进，是像万科、万通一样走向全国，还是继续在河南渗透？
胡葆森选择了后者。上市之年，建业地产定下战略规划，将走省域化的发展模式，立足郑州，逐步向下、向小渗透。去年，胡葆森本人在公开场合表示，建业集团下一步要进入河南30个县级城市，管理思路上，将选择现有的两级管理架构、三级管理模式中的一个，但具体决定还要观察营销模式的转变、新阶段人才的培养等等，“而解决这些问题至少还需要三年的时间”。
“建业的风格还是比较稳健，这从其一直在河南开发就可以看出，胡葆森本人的个性或许也趋向保守稳定”，一位市场人士如此评价。
外资压力
胡葆森性格再保守，也不能抵御资本市场的压力。
2006年5月，建业遭遇资金链压力。为缓解资金压力，胡葆森当年年底与凯德置地达成协议，凯德以5亿元人民币购得其24.75％股权。随后，凯德依协议再次追加1.01亿元，将其所占股权增至29.75％。2007年8月，凯德置地再次出资5亿，其所占股权已达36.14％。
凯德置地是新加坡的地产企业，当初入股建业集团，凯德希望其能尽快寻求上市。保守的胡葆森对外资入股开放大门，特别是在当时地产调控收紧的时间点，一方面是公司急需融资，另一方面则很可能有来自凯德的无形压力。
获得11.01亿元股权融资后，建业集团陆续收购了森林半岛等十余个地产项目，总资产迅速扩展了近1/3。
凯德的目标除了进军国内地产市场外，自然是谋求丰厚的投资收益。当初建业资金链紧张，凯德通过低价入股获得建业股权并参与上市进程，进而打造“扩张规模—谋求上市—外资获益退出”模式。
本文来源：理财周报
作者：蔡俊
责任编辑：
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