象屿地产，有了一台提款机

文/十一弟

厦门国企三剑客——

建发、国贸、象屿。

靠着大宗商品贸易滚动的庞大营收，在世界五百强榜单上，牢牢地占据着一席之地。

按照营收规模统计，厦门建发是无可撼动的老大。

尽管去年的营业收入有所下滑，但仍然接近7835亿。

老二是厦门国贸，去年的营业收入也掉下来了，大约6075亿。

厦门象屿排名最末，它的营业收入在去年减少了13%，回落到了4905亿。

厦门这三家大国企，业务模式如出一辙——

大宗商品能够滚动起来庞大的营收和现金流，但毛利率很低。

于是，他们通过向房地产等其他业务输送资金，弥补利润。

去年，厦门象屿的4905亿营收里，大宗商品业务收入超过了4316亿，营收占比88%。

但大宗商品业务的毛利率仅为1.65%，比2022年的1.99%更低了。

它的房地产业务，去年收入80亿左右，占集团营收比重还不到2%。

但房地产业务毛利率接近29%。

在楼市下行的这几年，房价下跌、销售停滞，导致开发商的毛利率大幅受挫。

象屿地产在去年的毛利率水平，几乎可以秒杀一众开发商。

现在，盈利能力最强的开发商，依然是两家大央企——华润置地、中海地产。

去年，华润置地的综合毛利率，大约25%，其中开发业务的毛利率，则掉到了20%上下。

中海地产的综合毛利率，在去年也下降到了20%左右。

也就是说，象屿地产的盈利能力处在独一档，比两大央企利润王更胜一筹。

十一弟算了下，厦门象屿在去年的毛利润，大约130亿。

其中，象屿地产的毛利润为23亿。

这意味着，厦门象屿的房地产业务，以不到2%的营收占比，为集团贡献了将近18%的毛利润。

厦门象屿的大宗商品业务，滚动起来了庞大的营收规模，也沉淀了巨大的现金流。

尽管大宗商品业务毛利率不足2%，但如此之大的营收与现金流，毛利率的微小波动下滑，都会对厦门象屿的利润产生很大的影响。

去年，大宗商品业务的毛利率，从1.99%下降到了1.65%，减少了0.34个百分点。

以它现在4316亿的营收规模计算，毛利率下挫0.34个百分点，对应减少的毛利润，将近15亿。

大宗商品业务的营收萎缩，毛利率承压，厦门象屿就把更多的资源，押注在了房地产业务。

去年，百强房企榜单上，象屿地产的销售额增长到了425亿，行业排名前五十。

尤其是在上海，它去年卖了将近206亿，销售排名第六。

在土地市场上，象屿地产表现得更加凶猛了。

去年，它花了106亿用于拍地，在百强房企拿地榜单上，排名第23位。

象屿地产的一些财务指标，也验证了它正在大搞规模扩张。

其中，它在去年结转确认的房地产销售收入，将近76亿，增长了48%。

另外，在资产负债表上，合同负债科目下的预收购房款，也是反映开发商销售规模的一项财务指标。

合同负债，相当于开发商从购房者收取的预售房款，这些期房已经预售，但还没有交付结转。

去年初，象屿地产的合同负债还不到253亿，到去年底已经增长73%，超过了437亿。

开发商的规模扩张，对应着快周转、高杠杆。

无论是拿地，还是开发建设，都需要大量的资金投入。

但诡异的是，尽管象屿地产的销售规模，在去年又上了一个台阶，但它的有息债务，不增反降。

十一弟查了下，到去年，象屿地产的有息债务从234亿减少到了222亿。

它的利息开支，也从2022年的将近14亿，减少到了去年的不足12亿。

那象屿地产需要的大笔资金，从何而来？

去年，作为母公司，厦门象屿仍然充当了象屿地产超大额度的提款机。

一整年里，厦门象屿向象屿地产拆借输送的资金规模，高达625亿。

而在2022年，象屿地产从厦门象屿获得的借款，大约431亿。

对比之下，去年大幅增加了45%。

多达625亿的资金拆借，象屿地产在去年向厦门象屿支付的利息，仅为4.3亿。

2022年，象屿地产从厦门象屿拆借了431亿资金，为此支付的利息却有4.9亿。

也就是说，象屿地产在去年向母公司伸手要了更多的钱，但支付的利息，反而更少了。

有了母公司这样的大提款机，象屿地产在土地市场上，几乎可以肆无忌惮了。

前两个月，上海首轮土拍，它又一口气连着拍下了两块地，总地价超过了39亿。

同场举牌的开发商——招商蛇口、保利发展、上海城建、中建八局，几家国央企在象屿地产跟前，都落了下风。

厦门象屿这样的巨无霸，一旦开动了规模扩张的马达，在市场上完全碾压对手了。