浙江
据北京市住建委数据，8月北京新建商品住宅网签3126套，同比增长8.5%；二手住宅网签13853套，同比增长3.9%。新房与二手房同比双双正增长，叠加8月7日北京本地新政与8月28日中央一揽子政策密集落地，市场信心出现修复迹象。但这是否意味着触底反弹？对准备入手的购房者来说，现在是不是出手时机？
新房同比回暖但绝对量仍处低位
8月新房网签3126套，环比微涨0.4%，同比增长8.5%，表面数据好于去年同期。但需要注意两个背景：一是去年8月基数偏低，二是8月本身为传统淡季，3000余套的绝对量并不突出。
据克而瑞好房点评网相关数据，截至2026年7月末北京商品住宅可售面积759万平方米，出清周期约18.3个月，仍居一线城市偏高水平。1—7月新建商品住宅上市面积同比下降约39%，供应端已显著收缩。新房同比回暖更多反映的是"供给缩量下的低基数修复"，而非需求端强劲反弹。
二手房才是真正的基本盘
北京楼市已经是一个"二手房市场"——8月二手/新房成交比逼近5:1，二手房网签连续6个月保持在1.3万套以上，前8个月累计成交12.15万套，创近五年同期新高。
更值得关注的是周度走势：8月新政落地后，二手房周度网签从2823套逐周攀升至3104套、3387套、3490套，呈连续三周增长态势。部分中介门店反映，新政后咨询量与带看量涨幅超两成，议价空间从约10%收窄至5%左右，个别房源5天即完成成交。量的修复已从"面"走向"点"。
价格仍在调整以价换量仍是主流
量的回暖并不等于价的企稳。据中指研究院数据，8月百城二手住宅均价12527元/平方米，环比下跌0.45%，同比下跌7.08%，仅7城环比上涨、93城下跌。北京二手房挂牌量约14.1万套，虽较前期高点下降约两成，但绝对规模仍不低。
当前市场的本质是"以价换量"——购房门槛下降后刚需与改善需求逐步释放，但价格仍在消化前期高估。对购房者而言，这意味着议价空间依然存在，卖方市场尚未到来。
政策窗口叠加刚需可关注结构性机会
8月以来政策密集落地：北京本地降低限购门槛、公积金最高贷340万元；中央层面推进现房销售、房贷期限延至40年、偿债比上限提至60%。据克而瑞好房点评网相关数据，重点20城8月二手住宅成交11.3万套，同比增长7.4%，京沪成交均创近五年同期新高。
对准备买二手房的购房者，有三点值得关注：
一是热门板块低价房源已基本消化，但外围板块仍有议价空间；
二是公积金提额+房贷降息使月供压力明显减轻，500万以内刚需房源成交提速；
三是"金九银十"临近，新政催生的成交增量有望集中释放，优质房源的竞争可能加剧。
结语
北京楼市正处于"量先行修复、价仍在调整"的筑底阶段，而非全面反弹。对自住型购房者来说，当前是一个政策友好、议价空间尚在、可选房源充足的窗口期。与其等待所谓"底部"，不如聚焦自身需求——通勤、学区、配套确定性——在能力范围内做出选择。市场分化时代，没有普涨的时机，只有适合个体的时机。
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