广东
8月28日，住建部等五部委公布了包括完善商品住房销售制度、完善房地产信贷管理、资本市场支持构建房地产发展新模式等多项政策文件。其中最大的看点，就是提高了商品住房项目预售的门槛，即从过去的项目投资达到25%（出地面就能卖）或2/3形象进度，大幅度提升至单体建筑应完成主体结构封顶才能预售。
另一大的看点,是全面提高按揭贷款发放门槛，从过去的预售审批后就可以销售并发放按揭，转换到项目达到竣工备案后才能发放按揭。同时，还明确了推进商品住房现房销售。此外，为落实预售监管新规，鼓励现房销售，还明确了若干配套政策。
总的来看，此次一揽子政策意在围绕项目公司制、主办银行制和现房销售制，构建起覆盖“拿地—开发—融资—销售—交付”全链条的房地产新发展模式，也是房地产新的治理体系架构。
过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，目的是筹集更多的建设资金、供应更多的商品住房，解决“缺房、缺资金”的问题。现在，市场交易进入存量为主的时代，居民对增量新房的需求，更多关注产品供应品质、配套服务水平。另外，传统的预售模式下，“先交钱后收房”容易出现交付延期和质量问题。
提高预售门槛，实施现房销售，最大的好处是购房者实现“所见即所得”，杜绝延期交付、货不对板和烂尾楼以及“无法收楼，还要还贷”等不公平行为。同时，新的制度体系下，开发商盲目扩张的冲动将受到制约，项目整体建设交付节奏放缓，倒逼房企深耕一隅，更好地判断潜在购房需求的特征、市场变化，精细研磨和迭代产品，强化运营能力，提升项目的综合品质，让产品契合差异化的需求，获得合理的溢价回馈。以差异化的供给满足需求，牵引和激发需求，这是商品房市场稳定的重要路径。
市场最关心新政的影响。首先，政策不搞“一刀切”，而是实施“新老划断”，“老项目老办法，新项目新办法”。8月28日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，继续按原有的预售政策规定执行。由于在售项目仍比较多，在建未售（取得工规证）的项目也不少，加上二手房市场的壮大，短期内供需并不会受到冲击。
其次，对开发商来讲，新政后新增供地和规划审批的项目，其成本可能会增加。首期款回笼周期可能增加3—5个月、按揭款回款周期拉长6—9个月，项目建设到竣工备案很大程度上需要自有资金和开发贷款支撑，根据调研，开发商可售货值的静态财务成本可能会上升2%—4%。但本质上，这一成本原是开发商无偿使用购房者资金节约下来的，本身并不合理。
未来，开发商靠自有资金和开发贷款建设项目，回归到其本来应有的开发模式。另外，如果开发商打造的新房产品适销对路、综合品质更高，完全可以通过合适的价格对冲成本。同时，对城市中心区而言，由于过去供地较少，加上近期改善型需求回归到中心区，需求较为活跃，需求端愿意为好产品付出高溢价，也能对冲开发成本。而且，中心城区很多高品质项目越来越倾向于“准现房”销售、实景展示样板间，以迎合消费者的诉求，成本冲击也将降低。
再次，对于新房库存较大的城市近郊和远郊区，由于商品房市场多元竞争激烈，新政后开发商拿地、开工的积极性或会下降，看上去行业体量会下降，但恰恰也给库存消化创造条件，修复市场的动力。
一些业内人士称，未来或会出现中小房企倒闭的现象。但很多中小企业深耕一隅，并没有奉行高周转模式，且熟知本地需求，新政对这些企业而言反而是机会。此外，预售门槛提高和实施现售是大势所趋，成本管控、产品运营能力强、财务基本面比较好的企业，早已开始适应政策变化。受影响较大的主要是仍以高周转模式运转的企业，政策将会倒逼其加速经营模式转型，无力转型的自然退出市场。
接下来，将是预售和现售并存的时期，预售门槛提高后，其与现售的差距收窄，并逐步过渡到现房销售时代。对此，资本市场给予了正面回应。市场并没有被短期内的供给端扰动所影响，而是更看重预售改革和渐进向现售过渡的制度变迁，推动供给端“控增量、去库存和优供给”效应，倒逼市场再平衡效应，推动房地产企业告别追求规模，向运营商定位转型的估值修复效应。
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