政策转轨，融资重构—房地产融资贷款系列新政解读

2026年8月28日，我国房地产金融领域迎来一场史诗般的"集中式"制度重构。中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，以下简称"171号文"），国家金融监督管理总局同步印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》、《个人住房贷款管理办法（试行）》、《商业地产贷款管理办法（试行）》、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》五部专项管理办法（分别对应金规〔2026〕4号、5号、6号、7号、8号），住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），中国证监会印发《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。连同此前的系列配套政策，业界称之为房地产"8连发"新政（以下简称：房地产新政）。

本次新政以"构建房地产发展新模式"为总纲，其核心逻辑是推动房地产融资从"看主体信用"全面转向"看项目信用"，并以主办银行制、项目资金封闭管理、个人住房贷款"能拿房、再还贷"、有力有序推行现房销售等制度安排，改写"高负债、高杠杆、高周转"的旧开发模式，被视为1998年住房制度改革以来房地产领域最重磅的基础制度变革之一，本质上是为房地产行业从旧发展模式向新模式切换提供制度供给。对市场主体而言，理解并顺应"从主体信用到项目信用、从增量开发到存量运营、从碎片调控到全周期制度化管理"三条主线，是把握本轮政策调整的关键钥匙，对城市更新与开发企业而言，合规经营、现金流为本、项目化融资，将成为新周期下的生存法则。房地产新政下，房地产融资聚焦项目，而销售新政与资金严格监管带来的是项目资金峰值提高、内部收益率下降，房企自有资金要求提高、杠杆率压低，产品打造与营销专业能力要求更高。

一

房地产新政出台背景与整体制度框架

（一）出台背景：旧模式终结与新模式的制度需求

本次新政出台有下述三大行业背景：

从金融端看，旧信贷制度已明显不适应新形势，本次新政正是针对这些痛点，以"开发—建设—销售—运营"全生命周期为线索，重构房地产信贷与融资制度体系。

（二）房地产新政的制度框架

八份文件共同构成"现售制度+银行信贷+信托融资+资本市场+城市更新"的项目化房地产发展新模式，覆盖项目从开发、销售、运营和风险处置的全行业周期，8份重磅文件间关系如下：

注：不同专项办法过渡期规则存在差异，具体以各文件规定为准。

（三）房地产新政的三大共性逻辑

文件分工清晰而互补，单独来看分属销售、信贷、资本市场三个领域，合在一起看，其政策逻辑高度一致，房地产正在重新构建"开发融资—商品销售—居民购房融资"的完整制度链条，具体内部关联逻辑如下：

（四）房地产新政三大核心改变

金融监管总局有关司局负责人明确指出，相关办法"坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务"。本轮政策的核心特征可概括为"三个转变"：

（五）房地产新政之资金流向

过去房地产最核心的资金循环，是“土地—融资—开工—预售—回款—再投资”，购房者的按揭贷款在事实上承担了“为期房建设提供前置资金”的功能。本次新政发布后，预售回款撬动再投资的功能基本归零，拿地杠杆被消除；政策明确禁止贷款缴纳土地出让金，要求企业以自有资金拿地；销售杠杆被消除，预售资金实施全额监管，个人按揭贷款调整至项目竣工备案后放款，购房者预付款不再可用于房企滚动拿地；集团资本运作空间被压缩，依托项目公司制、主办银行制以及分户抵押等制度安排，房企集团层面难以再跨项目腾挪资金。最新融资配套政策是风险严控下的适度融资支持，核心在于房地产行业经历了“高杠杆、高周转、高风险”之后，房地产融资回归理性务实、风险严格管控新。新的资金流模式如下：

（六）房地产新政出台的意义与价值

1、历史定位：近30年最重磅的基础制度变革

本次新政被业内视为1998年房改以来房地产领域最重磅的制度变革。它不是短期刺激，而是立足长远的制度重构：以《意见》管"怎么给钱"、三部门《通知》管"怎么卖房"，配套五个专项办法和资本市场意见，形成销售制度与信贷制度的"双支柱"，搭建起适配房地产发展新模式的融资制度体系。核心价值可用"系统重塑"概括不是修修补补，而是围绕"开发—建设—销售—运营"全生命周期，一次性废止9份2003—2016年的旧规，重新搭建全面覆盖、有序衔接的制度体系。

2、对购房人：权益保障的里程碑

"能拿房、再还贷"将银行放款与房屋交付绑定，把"保交房"从行政承诺转化为制度细则，购房人首次在中央层面制度文件中拿到明确的"退款权"；房贷期限延至40年、偿债比例上限上调、带押过户、困难群体债务重组安排等，显著降低购房门槛与月供压力，从根本上防范"钱房两空"与"没拿房先还贷"的风险。

3、对房企：从"三高模式"到"稳建设、保交付、好房子"的转型支撑

主办银行制与资金全封闭管理迫使房企告别依赖预售回款的高周转模式，转而依靠项目本身开发价值融资；开发贷期限与建设周期匹配、首次还本后移，为现房销售改革提供金融支撑。资金面稳健的腰部企业拿地窗口打开，行业从"规模扩张"转向"产品力+运营力"双轮驱动的内涵式增长。

4、对金融机构：从"拼规模"到"拼项目贷后监管、拼全周期服务"

房地产金融业务从"拼规模、拼主体"转向"拼项目贷后监管、拼全周期服务"，租赁住房、城市更新等新赛道带来新的业务增长空间；开发贷与按揭在时点和资金流上的有机衔接，构建起"银行敢放贷、房企能盖完、居民放心买"的良性循环，从根本上促进金融与房地产良性循环，宏观审慎管理工具的明确也为逆周期调节提供了制度抓手。合一为渤海银行、兴业银行以及其他金融机构提供城市更新与房地产项目贷后监管服务，全天候封闭式管理助力银行等金融机构做好项目层面实质性的风险管控，助力项目贷款的顺利退出。

5、对城市更新：从"政府兜底"到"市场化可持续"

城市更新项目贷款新规既赋予发展动能、也划定风险红线：一方面以专门品种、担保创新、多元融资为高质量城市更新提供可持续的金融供给；另一方面以"不得新增隐性债务、不得接受政府隐性增信、现金流覆盖本息"刚性约束，倒逼城市更新从"卖地平衡"转向"经营平衡"，构建资金自平衡的投融资闭环，这是防范化解地方政府债务风险与支持城市更新的统一。

二

房地产新政之城市更新贷款政策重点解读

（一）制度定位与总体原则

《城市更新项目贷款管理办法（试行）》由金融监管总局会同住房城乡建设部依据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》制定，是全国层面首部针对城市更新项目贷款的专项管理办法，做好城市更新项目金融服务，促进城市更新项目贷款业务平稳健康发展，为高质量推进城市更新提供可持续的融资制度支撑。该管理办法确立三大原则：

• 一是市场化、法治化贷款人在依法合规、商业可持续前提下自主决策、自担风险、自负盈亏，不得新增地方政府隐性债务；

• 二是统筹谋划、积极有序支持符合条件的项目融资需求；

• 三是风险可控在全面测算项目收益基础上加强授信审批和风险管理，严格执行专款专用和资金封闭管理。

（二）政策核心要点解读

深圳城市更新项目融资长期沿袭 "货值换估值、估值换融资、融资变套利" 的旧有逻辑，以最小自有资金撬动最大融资杠杆，追求最高内部收益率、最快自有资金周转率与最高资产估值。在深圳土地资源紧约束、高周转、高容积率、高房价以及资金密集支持的背景下，该模式一度成为某些房地产企业项目推进的主流路径。然而，随着地产融资新政落地，银行拆迁贷前融、信托土地前融及明股实债加杠杆等传统房地产渠道被全面终结，房企挪用项目融资资金、拆东墙补西墙的操作空间亦被封堵。深圳城市更新项目由此面临融资结构重塑的现实压力，亟需从高杠杆套利模式转向以项目自身现金流为核心、自有资金与合规融资相匹配的可持续融资路径，探索城市更新基金、产业资本合作等多元化融资工具，以此匹配《城市更新项目贷款管理办法（试行）》背景下新融资结构。

三

房地产新政之房地产开发贷款政策重点解读

（一）制度定位与总体原则

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》是商品住房开发贷款领域的第一部系统化专项办法。其核心定位是规范商品住房开发贷款经营行为，满足开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式。该办法确立的主办银行模式、项目制管理和资金封闭管理，与171号文确立的开发贷款主办银行制度一脉相承，并与"白名单"机制、现房销售制度有序衔接。该管理办法明确贷款人开展商品住房开发贷款业务应采取主办银行模式，合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。

（二）核心要点解读

四

其余新政政策文件要点速览

（一）《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号）

（二）《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号）

（三）《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（金规〔2026〕8号，2027年3月1日施行）

（四）关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）

（五）《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》

五

后续房地产项目融资方案简析

（一）融资渠道全景（"股、债、基、贷、ABS、REITs、信托"多层次体系）

新政之后，房地产项目融资形成多层次、全周期工具体系，具体如下：

（二）按项目阶段设计的融资组合

结合房地产新政，后续房地产融资组合建议如下：

（三）城市更新项目融资组合方案

城市更新项目宜采用"分层组合"模式：

（四）不同类型主体的融资策略

八份文件共同构成"现售制度+银行信贷+信托融资+资本市场+城市更新"的项目化房地产发展新模式，覆盖项目从开发、销售、运营和风险处置的全行业周期，不同房企的融资建议如下：

六

后续房地产融资趋势预判

（一）从"主体信用"到"项目信用"的根本性切换

证监会意见明确"推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变"，与信贷端主办银行制方向一致。好项目有望摆脱母公司债务问题独立融资，"以规模论英雄"时代走向终点，融资风控逻辑下沉到项目层面，倒逼房企算"项目账"、回归经营本身。

（二）金融资源从增量开发转向存量盘活与运营

金融支持重心由"拿地—开发—销售"转向城市更新、保障房、租赁住房、商业地产运营等存量领域。2026年中央预算内投资城市更新专项资金970亿元、地下管网改造超长期特别国债1600亿元，专项债大规模投向存量土地收储与城市更新，金融机构不再为"高杠杆拿地"输血。

（三）资产证券化与REITs成为重要渠道

2026年上半年房地产行业债券融资总额3158.8亿元，同比增长21.7%；其中ABS融资1221亿元，同比增长27.5%，占债券融资近四成，6月ABS单月占比达58.4%，首次超越信用债。房企正从"依赖主体信用借钱"向"依靠资产质量融资"跨越，REITs、持有型不动产ABS将重资产转化为长期权益性资金。

（四）主办银行制+封闭管理成为融资常态

单项目一家主办银行、全口径资金封闭管理，将重塑银企关系和项目资金流。对银行而言，资金闭环带来风险可视可控，也解决了"贷不出去"的投放难题；对房企而言，跨项目腾挪被堵死，融资行为更趋规范透明。

（五）金融资源从增量开发转向存量盘活与运营

融资成本显著分层：头部央国企与好项目综合成本下降，出险房企面临"拿不到钱、回款更慢"的挤出压力。这是新规加速行业出清的设计意图，行业集中度与健康度将同步提升。

七

房地产融资注意事项与风险提示

（一）资金用途红线不可碰

全口径禁止银行贷款（含开发贷、商业地产贷、城市更新贷、信托资金）用于缴纳土地出让金及相关税费；城市更新贷款还不得用于净地供应前征拆补偿和财政应保事项；房企须用自有资金购地。不得通过改换科目、通道（应收账款、收益权转让、信托嵌套）规避用途限制。

（二）项目准入与合规要件要匹配

开发项目须四证齐备、资本金实缴到位、有真实融资需求、抵押匹配、单独建账封闭管理；借款人须有开发资质、注册资本实缴、无重整/重大查封/逃废债。信托投资非标另有较高准入门槛。销售准入（预售封顶、现房备案）与信贷准入（四证、资本金、抵押）须分别判断，不能互相替代。

（三）主办银行与账户管理要尽责

商品住房、商业地产每项目仅能确定一家主办银行；项目资金、预售监管、定金监管账户均应在主办银行开立；信托资金进入主办银行专门账户且主办银行须与信托财产托管行为同一法人银行。不同性质资金分设专户，但不得形成相互割裂、无人汇总的多行账户体系。严禁从预售/定金监管账户直接扣还信托或其他融资。

（四）增信担保与抵押要合规

开发贷以土地使用权+在建工程抵押（已预告登记或网签房屋及其土地不得作抵押），可追加股东担保、股权质押；城市更新可用经营权、收费权应收账款担保，但禁止以政府应付款项、无收益公益资产、不合规产权资产抵质押；严禁以已售房产重复抵押、追加购房贷款。

（五）信息披露与穿透监管要到位

资本市场融资（再融资、债券、ABS、REITs）实行募集资金专户和穿透式监管，严禁控股股东、实控人占用募集资金、回收资金；房地产信托须履行适当性义务、设置投资冷静期、禁止预期收益承诺，并按季监测交易对手。

（六）政策衔接与过渡期管理需落实

不同文件过渡规则不同，须分别判断：3号文以是否已取得建设工程规划许可证区分预售条件；5号办法以施行前是否已取得预售许可证决定按揭放款例外；171号文及4—7号办法按是否新签借款合同适用；信托办法2027年3月1日施行、存量到期结清。同一项目应建立实施台账，记录规划许可证日、预售许可证日、合同签订日、各办法施行日等，避免"一刀切"误判。

（七）城市更新项目融资特别提示

不得依赖政府隐性增信、不得新增隐性债务；现金流覆盖本息是放贷前提；项目入库不等于可放贷；大额项目采用银团防过度授信；政策性银行不得偏离主责主业。对深圳等地的更新主体，建议提前梳理项目经营性现金流来源（租赁、产业运营、停车、物业等），完善项目整体性论证与实施主体资质，为对接新规下的专项贷款与REITs做好储备。

（八）开发商与金融机构注意事项

在房地产新政背景下，后续开发商融资和金融机构专业均需按照上述政策执行，需要着重注意的事项如下：

八

房地产新政总体评价与展望

总体看，本次新政摒弃大水漫灌，以"风险重构、权益兜底、制度立新"为核心，是房地产金融从"应急输血"走向"制度构建"的分水岭。短期而言，预售转现房、放款后移将给部分城市与房企带来阵痛，需关注过渡期配套；长期而言，政策方向明确、工具齐备、路径清晰，将推动房地产行业从高周转走向高质量发展，为"十五五"时期房地产发展新模式落地提供坚实的金融制度底座。后续应重点观察城市更新项目市场化融资的落地节奏、REITs与资产证券化的扩容进展、白名单机制的深化成效，以及各城市实施细则对预售与现房双轨过渡，应对好政策调整带来的行业与市场波动。

专业服务主动管理！合一为多家银行城市更新项目提供贷前可研、贷后监管、特殊资产处置盘活全过程服务

2025年，国家将城市更新定位为推动城市高质量发展的综合性战略行动，其核心目标是转变城市开发建设方式，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续与品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。另《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》进一步明确了高质量开展城市更新、推动房地产高质量发展、城中村和危旧房改造等重点任务。城市更新的国家战略蓝图徐徐铺展，百千亿级资金如何精准注入、安全回流，成为金融机构面临的核心命题。面对周期长、环节多、风险交织的项目特性，金融机构的传统“被动管理”模式已难以满足当前的项目管控和风险防范要求。

在此背景下，合一城市更新集团以主动化、全流程的贷后监管服务破局！合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供城市更新项目全过程贷后监管专业服务。合一通过实时监控项目进程、刚性约束资金闭环、前瞻化解潜在风险，深度服务银行、信托、私募等金融机构，成功助力合作伙伴实现贷款安全退出。

01

金融机构支持城市更新的核心原则与政策导向

金融机构支持城市更新，需遵循依法合规、风险可控、商业可持续的核心原则。2025 年，国家层面明确提出制定城市更新贷款管理办法，以支持城市更新高质量发展，具体内容包括创新定制化金融产品、强化信贷支持力度；实行项目清单制管理，精准对接符合规划的项目；落实资金封闭管理与专款专用要求，防范资金挪用风险等。然而，城市更新项目普遍具有周期长、环节多的特点，且易受政策变动、市场波动等因素影响，风险隐患较多。

为确保金融支持精准落地、契合战略目标，金融机构必须强化贷后监管，通过持续跟踪项目进度、履约状态及资金使用情况，及时化解潜在风险，保障项目顺利推进，实现贷款安全与效益最大化，为城市更新战略实施筑牢金融保障防线。尤其在深圳市场化主导的城市更新模式下，金融机构参与本地城市更新业务时，更需筑牢风险防范安全线，从传统的项目被动管理转向主动管理，进一步加深对贷款项目的认知，前瞻性化解项目风险。

02

城市更新项目风险特征与贷后监管必要性

中国人民银行原行长易纲在《党的二十大报告辅导读本》中发表题为《建设现代中央银行制度》的署名文章，明确指出金融机构要加大不良资产处置力度。大规模 “他救” 是特定历史时期的特殊安排，“自救” 应成为当前及今后应对金融风险的主要方式。

在2025年5月20日的国务院新闻会上，金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛女士就城市更新贷款管理办法相关问题进行解答时指出，“金融机构应该充分考虑城市更新项目特点，在全面测算项目综合收益和风险基础上，开展授信审批和风险管控，做好专款专用和资金封闭管理。”

城市更新的投融资管理贯穿项目投资全周期，无论是贷前、贷中还是贷后，企业面临的经营环境与市场政策环境始终处于动态变化中，经营发展易受各类因素影响，这无疑增加了项目贷款的不确定性与风险（如市场风险、政策风险、技术风险、管理风险、政府审批风险、诉讼税务风险等）。

尤其在当前房地产行业尚未真正止跌回稳的大背景下，金融机构传统的“被动管理”模式早已难以为继，主动化、全流程、深介入的贷后监管，成为金融机构保障资金安全、实现项目保值增值的关键。因此，金融机构亟需调整“重贷前、轻贷后”的工作模式，以适配深圳城市更新项目的实际情况。

03

合一城市更新项目纾困解决方案与服务实践

合一城市更新集团推出的全方位城市更新项目纾困解决方案，正是针对金融机构在城市更新项目管理中面临的痛点，为降低项目贷款风险而提供的专业服务体系。方案从主动防控角度出发，防范或减少潜在的项目贷款风险，助力解决项目疑难问题、加速项目熟化进程、实现投资项目保值增值，确保城市更新贷款项目顺利退出。

近年来，合一城市更新集团服务的金融机构类型持续多元化，涵盖银行、信托、私募、保险、小贷等领域，能够为金融机构提供系统化、多元化的服务，具体包括主题培训、专题研究、项目可行性研究报告、项目本体尽调报告、项目纾困盘活方案、项目跟进谈判服务、项目不良资产转让、项目贷后监管服务等，全面解决金融机构在城市更新领域的各类问题，助力金融机构实现贷款顺利退出。

多兵种立体联合作战！合一拥有全职的政策分析师、律师、规划师、工程师、建造师、评估师，投资咨询师，建筑设计师，策划师，以及开发申报、拆迁实施、产业招商运营、融资财务顾问等多专业员工，形成系统性的全过程服务团队。

目前，合一多兵种的城市更新业务团队已为多家银行机构与私募基金提供城市更新贷后监管服务，成功帮助这些城市更新前融机构实现项目进程实时监管、项目资金封闭管理与专款专用，确保资金投放节奏与项目熟化进程基本一致，推动金融机构对所投项目实现主动管理与风险化解。

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合一出险项目盘活方法论与经验积累

自 2021 年起，合一便始终处于行业前沿，积极参与深圳城市更新项目风险化解工作，并提出核心观点：城市更新项目盘活需聚焦项目本身，结合当前政策与市场情况，对出险项目开展再尽调。唯有在再尽调的基础上，进一步摸清项目当前价值，才能更好地引导城市更新项目各方参与主体调整预期，最终解决当前背景下项目利益再分配问题，确保项目盘活方案真正落地执行。

截至目前，合一已深度参与深圳 30 余个出险城市更新项目的盘活工作，成功助力十多个项目纾困盘活并获得增量资金进入，积累了丰富的实战经验，并形成了针对出险城市更新项目的 “本体尽调与盘活方案十五步方法论”，具体内容如下：

此外，合一贷后监管服务的核心目标围绕 “保障金融机构资金安全、控制项目风险、确保项目顺利销售、推动销售资金及时归还金融机构贷款”展开，最终通过专业的贷后监管服务，为金融机构构建项目贷款回收的安全屏障。

目前，合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供贷后监管服务，且贷后监管服务范围进一步拓展至深圳村股份公司，为其提供项目盘活纾困贷后监管服务，助力城市更新 “保回迁” 任务落地。

作为深耕城市更新领域十余年的策略型全流程服务商，合一凭借超百亿资金规模的投后管理实战经验，依托独创的 “6+3” 投资尽调研判方法论与 “城市更新不良资产盘活方案六要素”等纾困盘活工具，为银行、信托、资管公司、私募基金等金融机构量身打造 “贷后监管 + 盘活顾问 + 出地熟化”三位一体的贷后管理方案，从根源上化解城市更新项目全周期风险，助力金融机构在不良资产浪潮中稳健前行。

撰稿人：胡益红

合一城市更新研究院执行院长

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