不复制盒子、不追逐连锁，EKA·天物给非标商业带来了什么启示？

赢商通线下沙龙

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · Echo

图片来源 · 项目官方

8月28日，由赢商网主办的“赢商通线下沙龙”走进上海EKA·天物。

EKA·天物位于浦东金桥路535号（原上海航海仪器总厂），是一处集体验、社交、消费、办公、产业孵化于一体的艺术人文美学街区，也是一本可供阅读的沉浸式杂志。项目占地面积约150亩，建筑面积近6.9万平方米，涵盖商业、办公、酒店、艺术等多元业态。40余栋建筑由知名建筑师操刀，呈现出“各美其美，美美与共”的独特风貌，让建筑可阅读，让历史空间焕发新生。

活动现场，EKA·天物执行总裁陈鹏年、中建八局城市运营公司招商运营总经理朱凤翔、金地商置代表黄雷、LCM置汇旭辉广场总经理黄廷雄、徽百商管代表汪浩敏，以及来自中信泰富泰富商管、融通集团、上置集团、保利置业、首位中心、东航置业、外滩中央商场、金隅地产潮汐坊、南大数智中心MALL、九星城、合景悠方、金桥日月光、文峰广场、浦江梦时代、大宁音乐广场、中庚漫游城、丁香国际、上海ALSO等20余位企业和项目代表齐聚EKA·天物。

嘉韵集团执行总裁陈鹏年先生带领大家领略EKA·天物众多特色建筑和品牌，感受这一非标商业的特有魅力。交流环节，各位嘉宾不仅围绕城市更新、品牌招商、运营活力等话题进行了深度探讨。

01.

40余建筑焕新

工业遗存上的“露天建筑博物馆”

EKA·天物其前身可追溯至1869年的海关浦东工厂，此后历经上海航海仪器总厂、中船航海科技公司等阶段，承载了跨越一个半世纪的工业记忆。

2021年起，上海嘉韵投资启动改造，邀请知名建筑设计师对园区40余栋老厂房进行梳理与更新。改造不搞大拆大建，而是“保护为先”：园区保留了100余棵超百岁树龄的古树、带有匠人印章的20世纪五六十年代老砖墙，以及青砖、钢架、双人字梁等承载工业记忆的元素，让老建筑“会讲故事”。为还原工业肌理，项目还专门定制了造价近十倍的陶质红砖，力求质感上的“对味”。

由此形成的40余栋建筑，没有两栋是相同的，被誉为“露天建筑博物馆”。园区道路以“经”“纬”命名，路牌融入船锚元素，处处呼应航海基因。不同年代的建筑语言在同一场域并置共生，东方与西方、历史与当代在这里交织碰撞。

02.

品牌引入

主理人共创的非标商业生态

如果说建筑是EKA·天物的骨架，品牌与内容便是它的灵魂。项目不追逐连锁复制的品牌逻辑，而是与一群有态度、有故事的主理人“共创内容生态”，让每个品牌成为生活美学的延伸。截至目前，园区已集聚百余家特色商户，其中约20%为全国首店、50%为浦东首店，首店品牌销售额贡献率突破30%。

自然造物·中国礼物商店是其中的代表性案例。创始团队历时十年，深入全国上千个村落，走访大量民间手艺人，将非遗手工艺通过当代设计再造为“实用且有趣”的生活器物——铁匠铺技艺转化为灯具，非遗竹编化身古风扩香摆件，让乡间手艺在城市实现“再造”与“再生”。

声音图书馆作为中国首家声音主题博物馆，以黑胶唱片、疗愈音频、声音典藏打造沉浸式听觉体验空间。

蜀宴赋以全景沉浸式礼乐文化主题餐秀，融合宴饮、演艺与汉服体验，已成为EKA·天物的国风名片。此外，KODAK Apparel中国首家旗舰店、兰巴赫、一尺花园等品牌也在此扎根，涵盖文化、运动、设计、餐饮等多个维度。

在“与主理人共创”的运营逻辑下，EKA·天物不设固定的活动模板，音乐、艺术、市集、展览随时发生，全年常态化运营活动超过270场，为人们提供有温度、有连接的社交场域。开放式的街区布局、不断更新的品牌与体验，让这里成为浦东市民日常休闲与城市微度假的热门目的地。

数据显示，2025年项目总销售额达4.51亿元，同比增长近70%，全年客流突破千万人次。从“工业锈带”到“生活秀带”，EKA·天物以非标商业的独特路径，重新定义了城市更新的可能性。

凭借城市更新的创新实践，EKA·天物荣获国家级“最美公共文化空间”长三角人气奖、浦东首个“上海市级旅游休闲街区”、福布斯中国新消费创新服务奖等荣誉，以“城市新流派”的定位，成为浦东金色中环的重要拼图。

03.

聊聊商业如何向新，

运营如何持续向上

逛完EKA·天物之后，嘉宾们来到铜堡，围绕城市更新、项目运营继续展开交流。

沙龙仪式，赢商股份场所端与政务咨询事业部高级分析师舒建朝，带来《2026中国零售商业消费新趋势》解读。

从宏观数据来看，2026年上半年全国新开业集中式商业项目仅114个，增量规模与数量同比双降，TOP30城市存量占全国52%，上海存量面积稳居第一。存量调改加速，空置率整体上升，一线城市租金承压下调，客流增速同步放缓，存量博弈已成为商业市场的主旋律。

消费端同样呈现复杂图景，居民储蓄意愿边际回落，但消费信心在短期回暖后再度走弱，年轻群体追求“心价比”，中产群体注重品质消费与小众运动，家庭群体持续加码育儿与教育支出，结构性分化日益明显。

舒建朝指出，存量经营正迎来真正的“机遇与挑战并存”时刻，市场释放回暖信号，但不确定性依然存在，以精细化运营穿越周期、实现高质量增长是行业共识。赢运通产品应运而生，它集合赢商大数据平台全量全维度数据，基于行业最大的商圈数据库、项目数据库、品牌数据库打造，旨在解决在营项目在企划、运营、招商中的核心痛点，通过数据驱动的精准决策提升工作效率、降低工作成本，为商业项目在存量竞争中构建可持续的竞争壁垒。

沙龙下半场，嘉宾与行业同仁围绕“商业向新·运营向上”展开热烈探讨，以下为精彩观点摘录：

关于商业空间的角色之变

现场嘉宾普遍认为，商业空间的核心竞争力正从“物理交易场所”向“情绪价值容器”转移。消费者不再只为“买东西”走进商场，而是为“获得某种感受和认同”停留。有嘉宾指出，持续的内容迭代与社区情感链接，是打破“网红打卡”生命周期、实现长效运营的关键。

关于精细化运营的落地路径

在运营议题上，讨论尤为热烈。嘉宾们碰撞出的共识是：精细化运营不仅要在消费端持续制造惊喜，更要深入到商户端——例如直接抓店长、聚焦KA品牌，通过运营方的资源输出与管理介入，与商户双向赋能，实现业绩共赢。

关于数字化招商的价值锚点

多位嘉宾提到，数字化招商工具正在改变传统的“经验依赖”，将模糊的“经验招商”升级为数据驱动的“精准匹配”。依托客群洞察、竞争热力图与品牌双向匹配，可以大幅提升招商效率与成功率，让“对的品牌”进入“对的位置”，服务“对的人群”。

作为赢商股份打造的零售商业B端营销与资源连接服务体系，赢商通持续通过项目研学、案例分享、资源对接等方式，搭建商业项目与品牌之间的交流平台。赢商通线下沙龙不断走进全国具有代表性的商业样本，以项目主理人深度分享、实地探访与闭门交流相结合的形式，推动行业从案例学习走向方法共享，为商业创新提供更多可借鉴的实践经验。

目前，赢商通已链接全国众多商业项目及企业资源，覆盖头部商管企业、连锁产品线项目以及区域标杆购物中心，包括印力、世纪金源、中骏商管、合生商业、中海商业、王府井、来福士、砂之船、杉杉奥莱、益田商业等头部企业旗下代表项目；领展广场、万达广场、吾悦广场、爱琴海、大融城、首开LONG街知名连锁产品线项目；以及一众地方标杆购物中心，如北京华贸中心、上海新世界城、广州丽影广场、南京江北虹悦城、济南领秀城贵和购物中心、成都环球中心、贵阳青云市集、昆明公园1903等等区域人气购物中心。

未来，赢商通还将持续走进更多具有代表性的商业项目，与项目方、品牌方共同观察市场变化、交流运营经验、链接行业资源，让更多真实的商业实践被看见，也让更多有价值的连接在现场发生。

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