实探“沪八条”落地十日：上海楼市被“刺激”了吗？

“沪八条”短期内加速了部分购房者的决策节奏，但政策的催化作用更多体现在“助推”而非“扭转”上。当这批存量需求被集中消化后，后期的市场增量情况仍存在不确定性

文｜《财经》记者 孙颖妮

编辑｜王静仪

在上海嘉定区江桥镇的保利·虹桥和著售楼处内，沙盘区和洽谈区都围满了前来咨询的购房者。

该楼盘一位工作人员向《财经》表示，上海楼市新政落地后的这些天，楼盘的来访量和咨询量大幅增加，尤其是周末的来访人数比以前翻了一倍。

截至8月31日，上海楼市新政落地已满十日。8月21日，上海楼市新政《关于优化本市房地产政策措施的通知》（下称“沪八条”）正式实施，最受市场关注的核心措施包括：首套房商贷首付降至15%，外环外二套房首付同步下调至15%；扩大公积金支付购房首付款提取范围，新房现房首付也可提取公积金；实施“以旧换新”购房补贴，在外环外购买新房并出售任意区域二手房的，最高可获8万元补贴。

这套政策的核心逻辑很清楚：公积金激活购买力、信贷降低门槛、补贴刺激置换——目标精准指向外环外新房去库存。

政策刺激下，部分购房人群的决策速度明显加快。据悉，政策生效后的首个周末，保利·虹桥和著楼盘便成交了62套房。

该楼盘工作人员介绍，这波签约的客户之前就一直在看房，也打算近期定下来，看到政策出台后，一方面，部分从市区置换到外环的客户可享受置换补贴；另一方面，大家也担心政策刺激下后期房价会上涨，所以更快做了决定。

在此波行情中，嘉定区此前施行的房票安置政策也发挥了很大作用。工作人员介绍，此前该楼盘附近一个村拆迁，推出了房票安置模式（给拆迁户发“购房代金券”作为补偿），这波客户最近一段时间都在看房、订房。在近期的签单中，房票客户占到了很大部分。

此次“沪八条”也提出，将进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等。

多位业内人士分析，上海此次楼市新政对市场短期提振效果值得期待。数据显示，新政发布后的首个周末市场较为活跃：环比上个周末（8月15日-16日），贝壳/链家App上海区域访问量提升4.7%，咨询客户提升3.4%，二手房成交量提升8.2%。同时房源供给端也有所提升，周末新增房源量环比上周末提升2.9%。

政策的刺激某种程度上把临门一脚的购房者往前推了一步。但多位业内人士表示，当这批“临门一脚”的存量客户被集中消化后，后期的市场增量情况仍存在不确定性。

保利·虹桥和著楼盘工作人员观察到，新政只是让那些小跑入场的客户加快速度跑步入场了，但那些一直在犹豫的客户依旧在犹豫。“新政落地后，复访的客户也很多，但看了一圈就走了，政策并未触动他们的决策，还是在继续观望。”

上海多家楼盘的工作人员也向《财经》表示，谨慎仍然是当前市场的主基调，持币观望的购房者很多。“他们对后期楼市走势不确定，可能担心房价之后还会下跌。”

临门一脚的购房者率先出手

政策刺激下，部分刚需型和改善型购房者的决策速度加快了。

陈强是青浦区几个新楼盘的销售中介。“沪八条”落地一天后，陈强所在的中介公司就成交了一位受楼市新政影响的客户。

据介绍，该客户是上海本地人，长期在外地工作，今年已将上海市区老房子售出，计划置换外环面积更大的房子。这个月，他专门请假回上海实地看房，为婚房做准备。“沪八条”新政出台后，他看到有补贴政策，便很快决定签约。

这些天，陈强明显感觉到向他咨询楼市新政和楼盘情况的人更多了。他负责的青浦区某热门楼盘来访量也明显增加，有一天晚上下班后，陆续有六个客户咨询这个热门楼盘。

该楼盘的客户以首套刚需为主，大多是30岁左右的年轻上班族。因此，他们咨询的问题主要集中在公积金政策的调整上。

此次“沪八条”扩大了公积金首付提取范围，在原来购买预售新房可提取公积金支付首付的基础上，新增购买新建商品住房现房也可提取。同时，本人和配偶的公积金均可提取，且提取后不影响后续公积金贷款额度的计算。

陈强介绍，有部分客户的公积金账户缴存多年，累积了一定资金。按照新政，这笔资金可以直接提取用作新房首付，对部分年轻人来说，首付压力会减少一些，接下来这可能会促使这部分客户加速购房决策进程。

此次新政中，“以旧换新”购房补贴受到广泛关注。该政策由两项可叠加的补贴组成：在外环外购新房，可按贷款额1%申领补贴（最高5万）；若出售的旧房位于外环内，再额外补贴3万。两项合计，单套最高可获8万元。

不过，补贴政策设定了明确的截止日期（2027年3月31日）和总额上限（2亿元）。业内分析，这种“限时定额”的安排在短期内制造出强烈的“窗口期效应”，部分人群可能因担心补贴用完而加快购房进程。

位于嘉定区南翔镇的某楼盘，在新政落地后的这些天便成交了两单受“以旧换新”购房补贴政策推动的客户。

该楼盘的销售负责人张辉向《财经》记者介绍，一个客户是此前已将旧房子挂牌，政策出台前几天房子刚刚卖掉，正处在看房阶段。“沪八条”落地后，看到置换可以享受补贴，这位客户当天晚上就来看房，从进门到下单，前后不到两个小时便签约了。

另外一对来自普陀片区的夫妻，此前已将市区房子卖掉，6月时就曾来这个楼盘看房，但两人一直犹豫着没有做决定，认为之后可能会有更好的房源，或者有更优惠的政策或开发商活动。

新政落地后，夫妻俩主动联系了张辉，说要再过来看看。看房后了解到可以拿到最高8万元的补贴，夫妻商量后最终决定定下来，当场签约了。

在陈强、张辉看来，新政的刺激，让那些本就“站在门口”的购房者更快做出了决策，这也是新政短期催化作用的显现。

在此波行情中，反应最明显的案例之一，便是青浦徐泾板块的宝业·虹桥国展里楼盘。8月22日，新政落地后的首个周末，该项目迎来第二批次开盘。开盘仅50分钟，64套房源全部售罄。

《财经》多方调研了解到，这一火爆表现受到多个因素叠加影响。该楼盘本身就颇热门，位于青浦区大虹桥国际居住区核心位置，再加上附近近两年同类型、同级别的新盘较少，在新政出台前就已经是备受关注的热门项目。而且这批房源的实际认筹发生在新政出台前，据悉累计收获173组认筹，认筹率高达270%，并触发了积分制。

多位业内人士表示，楼盘自身的热度基础，叠加新政出台后的第二天开盘，使得市场反应较为热烈。

观望的依旧在观望

政策刺激虽让少部分决定买房的人最终定下来，但诸多购房者的决策并没有受到影响。

过去一周多，向陈强咨询新政的人虽然多了，但没有最终签约的。陈强也注意到，他负责的青浦新楼盘的成交量并没有因为政策落地而出现特别大的波动。

做了多年的房产中介，陈强对购房者的心态和决策过程感受很深。他说，购房是大部分人一生中最大的一项支出和资产配置，如此重大的决策，需要考虑多方面因素，决策周期也相对较长。

例如，如果本就打算明年买房的客户，不会因为政策影响就直接出手。如果是近期才开始看房的，大部分人都会把新楼盘都看一看，反复比较学区、交通、配套、户型、开发商口碑等多方面因素，最后找到一个最合适的房源成交——这个过程通常需要几个月甚至更长时间。

还有相当一部分人始终在持币观望，犹豫不决。陈强说：“这部分人总体对楼市市场心态预期不稳，觉得价格可能还会继续下跌。”

嘉定区南翔镇某楼盘的工作者张辉也反映，虽然新政落地后，楼盘成交了两单受政策推动的置换交易，但楼盘整体销量并没有因为新政的出台有所波动。

该楼盘为“3.5 代住宅”，改善型客户占了很大部分。在张辉看来，诸多购房者的决策是十分谨慎的。相对于几百万的购房标的来说，几万的补贴，影响有限。对于楼市政策来说，刺激力度比以前更大了，但对于市场主体来说，会理性地看待当前的市场环境、就业环境等问题。

位于松江区洞泾镇的某楼盘，这几天看房量同样有所增加，该楼盘销售负责人康奇洪也感受到了咨询量的上升，但康奇洪坦言，项目的成交量并没有波动。

康奇洪观察发现，近日找他咨询政策的大多数人，心态往往是“政策出来了，了解一下，看看对自己有哪些积极影响”，但了解归了解，观望的依旧在观望。“客户不会因为几万块钱的补贴，就赶紧做决策。”

康奇洪说，“毕竟一套房子几百万，如果以后房价下跌，那省下来的可能就是一年的工资、半年的工资。相比之下，很多客户认为几万块钱的补贴就算不上什么了。”

李琴娟是松江区链家的一位中介，这些天，她并没有感受到客户咨询的波动。李琴娟表示该犹豫的还是在犹豫。“没打算现在买房的也不会受政策影响就决定买房。”

降低购房杠杆成主流选择

同是嘉定区，位于南翔云翔中央片区的一处楼盘内则较为冷清，沙盘区和洽谈区几乎没有看房的人。

现场几位工作人员向《财经》表示，新政落地后，并没有感觉到咨询人数和参访人数的增多，和往常还是一样。

据悉，该项目为改善型楼盘，涵盖小高层和叠墅产品，每套售价700万元到1800万元不等。该楼盘的客群以35岁以上的企业负责人、高管等高收入群体为主。“只有收入相对稳定、资产实力较强的家庭才会考虑这个价位。”

一位工作人员表示，对于这个价位的房子，不管是公积金首付政策还是置换补贴，由于金额比较小，对购房者的决策影响并不大。

这些销售人员明显感觉到，现在即使是收入较高的群体也不愿意撬动较大的杠杆来买房了，他们要考虑整体的经济环境、就业情况和自身收入的稳定性。

位于嘉定区安亭镇的一处刚需型楼盘，目前已经到了尾盘阶段，现场看房的人很少，显得有些冷清。工作人员介绍，该楼盘每套房总价在300万元至400万元之间，购买者基本都是以自住为首要目的的首套房客户。

此次“沪八条”规定，首套房商贷首付降至15%，外环外二套房首付同步下调至15%，目的是减少购房者的首付压力。

该工作人员表示，虽然政策允许最低首付15%，但其实现在大部分购房者都愿意多付首付，不会付最低标准。尤其是首套房刚需的客户，自己的钱加上父母的钱凑一下，都会多付一些首付。“年轻人都希望减轻月供，不想承受太多房贷压力。”

该工作人员坦言，当前大部分购房者抗风险意识增强，对未来预期不稳，对市场走势也不确定，很少有客群会撬动大杠杆来购房。“即使是置换的人群，比如市区的老破小卖了200万元到300万元，可能也就置换一个300万元左右的房子，而不会去撬动500万元的标的。”

在他看来，“因为几万块钱的补贴就去背上几百万的贷款，更是不可能的。”

整体来看，“沪八条”在短期内为市场注入了信心，加速了部分购房者的决策节奏，但从一线市场反馈来看，政策的催化作用更多体现在“助推”而非“扭转”上。

在购房者的决策天平上，政策利好只是砝码之一，他们还会综合权衡自身资金情况、经济环境、就业前景、收入信心等多种因素。总体来看，对未来的预期是影响购房者决策的重要因素。

东方证券则认为，此次上海楼市新政调整信号意义大于实际意义。从力度上看，这依旧是一轮针对上海楼市结构性矛盾的“小步快走”政策，政策几乎没有继续放松限购，而是把资源集中投向外环外新房去库存、改善型家庭置换、公积金账户盘活和中心城区二手房收储，其短期直接效果首先体现为外环外新房来访量、认购量和置换交易上升，但由于没有进一步放松限购、补贴总规模有限且二手房收购尚缺乏明确额度，因此预计短期成交量改善的确定性高于房价上涨的确定性，外环外优质项目的改善幅度高于全市平均水平。

尽管如此，整体来看，2026年以来，上海楼市回暖的态势较为明显。调研中，青浦、嘉定、松江等多个楼盘的销售负责人向《财经》表示，今年以来楼盘的参观量、成交量都要好于去年。“市场回暖的感觉很明显。”

数据也佐证了这一市场感受。2026年上半年，上海二手房累计成交约14.7万套，不仅远超2025年上半年的约13万套，更创下近五年来同期最高纪录，同比增长约13%

新房市场同步回暖：2026年上半年，上海新房成交8.48万套，较2025年同期的7.39万套同比增长约14.7%。

因此，在业内人士看来，此次上海楼市在量价已经同比修复、景气度领跑全国的环境下继续主动加码政策，说明核心城市稳定房地产市场的政策意愿增强，也进一步强化了机构前期对于上海作为首个房价企稳改善城市判断的信心。

（应受访者请求，文中陈强、张辉、康奇洪、李琴娟为化名）

责编 | 要琢

题图来源｜视觉中国