卓越商企服务：减值扰动利润，真正的增长引擎藏在这里

房地产深度调整仍在向物业管理行业传导。关联方应收的信用风险、物业费提价空间受限与人力成本刚性，以及新房交付放缓后的存量项目竞争，正共同考验物企的利润质量与现金回收能力。

卓越商企服务（06989.HK）近日披露的2026年中期成绩单，也折射出这种行业处境。上半年，公司主业毛利和现金流出现改善，但历史应收及担保事项带来的减值，仍压低了账面利润。

按持续经营业务口径，卓越商企服务上半年收入20.999亿元，同比增长5.2%；毛利3.91亿元，同比增长8.6%，毛利率由去年同期的18.1%升至18.6%。若按管理层在业绩会上的调整口径，剔除2025年出售金融业务带来的比较影响，收入同比增速为7.2%。

不过，收入和毛利的修复并未直接传导至利润端。期内，卓越商企服务权益股东应占溢利为1.18亿元，同比下降19.8%。当物业行业从“规模扩张”转入存量运营，收入增长已不足以说明一家物企的经营质量，而卓越商企服务这份中报呈现的，正是一张主业修复与历史信用风险并存的成绩单。

主业不失速，但减值吞掉毛利增量

卓越商企服务的利润去哪了？这需要从综合损益表的层层推演中寻找答案。

2026年上半年，卓越商企服务毛利较去年同期增加约0.31亿元。但从毛利到经营利润，信用减值成为主要拖累。期内，公司应收款项、合约资产及已发出财务担保的减值损失合计1.13亿元，而去年同期该科目仅为0.31亿元，同比多计提约0.82亿元，相当于同期毛利增量的2.7倍。

公告显示，新增减值主要由两部分构成，一是应收账款信用减值损失0.88亿元，二是对北京环球财务担保负债计提信用减值0.17亿元，后者涉及北京环球就卖方借款本金1.83亿元提供的担保。

卓越商企服务财务管理中心负责人夏世刚在业绩会上解释，减值是由于目前市场环境不乐观，在住宅减值拨备方面，以及关联方应收账款余额和账龄结构变化，还有目前北京环球担保事宜暂时未得到最终的实质性解决，公司因此出于谨慎性原则进一步补提了拨备。

应收压力同样不能忽视。截至6月末，公司贸易应收款总额为21.46亿元，其中关联方应收款为7.78亿元，较年初的7.81亿元仅小幅下降；贸易应收款累计亏损拨备则由年初的4.51亿元升至5.10亿元。

尽管应收余额和拨备两项指标的上升，并不直接等同于当期物业费收缴率恶化，但这仍说明关联方存量应收的化解、住宅项目回款和长账龄款项处置，将一定程度上影响未来的减值压力及现金转化效率。

夏世刚表示，后续公司仍然会聚焦住宅业务应收账款管理以及关联方存量应收账款化债工作。他同时将利润下滑归结为“非经营性因素”扰动，强调剔除非经营性因素的影响，公司核心业务利润相对稳定，较2025年全年利润来看已经完成筑底。

其中，卓越商企服务上半年基础物业管理服务毛利率同比微升0.1个百分点，增值服务毛利率则提高7.5个百分点至30.7%。毛利保持韧性的同时，费用也在逐步压缩，期内销售及营销开支下降20.1%至0.19亿元，行政开支则受业务扩张等因素影响增加至1.12亿元；合计管销费用约1.31亿元，同比仅增加约0.02亿元，管销费率降至6.2%。

现金流层面的改善更为直观，上半年经营活动现金流净流入0.44亿元，为公司近三年来首次实现半年度转正。管理层将这一改善归因于公司持续聚焦优质且回款能力较好的业务、加强应收账款管理。

增长引擎正在切换

短期利润被减值扰动，不能掩盖卓越商企服务业务结构的变化。公司正试图降低对关联开发业务的依赖，将增长更多建立在第三方市场、战略客户和高技术含量的非住服务上。

最直观的变化来自第三方业务。上半年，卓越商企服务第三方自拓基础物业服务收入10.9亿元，同比增长16.7%；毛利0.92亿元，同比增长14.5%，均显著快于公司整体。截至6月末，第三方在管面积为5408万平方米，占总在管面积8309万平方米的65.1%，较2025年末的63%进一步提升。

与之相比，来自卓越集团及其他关联方的收入为1.426亿元，占总收入的6.8%，低于去年同期的8.1%。收入来源的外部化，正为企业降低关联方风险传导提供缓冲。

规模增长背后，是区域与客户的双重筛选。期末，公司合约面积8910万平方米，同比增长8.0%；在管面积8309万平方米，同比增长11.9%，其中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州和重庆等一线及新一线城市的在管面积占比75.3%，大湾区及长三角合计占69.6%。

卓越商企服务披露，上半年新拓第三方项目物业合同总额11.68亿元，对应年化合同额3.98亿元。相比以往依赖交付转化的自然扩张，这一拓展策略更强调核心城市、商务不动产及第三方客户的项目质量。

战略客户则是第三方业务公司外拓模式中更具黏性的部分。

上半年，战略客户收入6.25亿元，同比增长23.1%。卓越商企服务首席执行官兼执行董事杨志东表示，相关客户近三年合同保有率接近100%，战略业务在管面积复合增速接近22%，新拓年化合同额同比增长143%。“战略客户规模和盈利能力仍然保持了稳定的提升。”

杨志东提及，公司上半年顺利交付了业界首例半导体高端制造园区全委项目。过往IFM行业的惯例是切成两块，公共区域委托管理，制造区域客户厂务直管，而公司首次跨越了服务边界，实现从动力保障、洁净室到业务系统等设备的全面覆盖。

期内，公司持续拓展互联网、高端制造、生物医药、游戏等领域，中标上海智元机器人项目、上海联影产业园、杭州某半导体生产制造园区、上海叠纸总部大楼、广州名创优品总部等项目。杨志东表示，多个赛道协同布局，稳扎稳打，拓宽了公司业态的版图，也为后续的规模化复制打下了坚实的基础。

未来业绩指引方面，卓越商企服务计划2026年持续保持第三方外拓收入和毛利约15%的增长；同时，商写、住宅板块毛利率预期较去年同期有所增长，以及年度经营性净现金流将进一步扩大。管理层还乐观预计，未来3—5年第三方业务整体规模有望实现翻番。

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