预售制谢幕，江湖再难出许家印、杨国强、孙宏斌

"生产"许家印的旧模式，被终结了

文丨朝君

8月28日，周五傍晚，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，自发布之日起施行。

更值得玩味的是三部门同日的答记者问，里面写着极为罕见的一句话：

“近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营'三高'模式弊端暴露的有力证明。”

一家企业、一位昔日首富，被写进政策背景说明充当反面例证，这是部委文件里罕见的表述。这与其说是解释新政，不如说是官宣盖戳：

许家印被判无期后的第八天，那个“生产”许家印的旧模式，被终结了。

一张漂过深圳河的“楼花”

1953年的香港，霍英东创办立信置业，发明了一种新的卖楼方式：楼还没动工，先收买家一部分订金，余款分期付清。楼还在“开花”，卖的是“花”。

这就是“楼花”。

在住房极度短缺的年代，这是天才般的金融发明。它让凑不齐全款的普通人提前上车，让开发商在图纸上就拿到回笼资金，银行携按揭入场后，香港地产业就此起飞。

但很多人不知道，香港自己也烂尾过。1960年大角咀一个楼盘因建筑费超支停工，买家血本无归。香港随即给制度上笼子，自1961年起，开发商须付清地价方能预售，购房款统一交由律师行独立托管、按工程进度双签支取。此后数十年，烂尾楼在香港近乎绝迹。

1980年，楼花漂过深圳河，深圳东湖丽苑作为内地第一个商品房项目，照香港惯例预售。1994年，《城市房地产管理法》颁布，预售许可制度正式落地；1998年房改终结福利分房，按揭全面铺开。

耐人寻味的是，内地引进了楼花，笼子却迟迟没有焊死。香港购房款按工程进度支付、由律师行独立托管；内地却在签约购房即可收取首付与按揭，楼盘尚未动工，购房者的全额资金就已直达开发商账户。

实际上，监管制度并不是没有。1994年《城市房地产管理法》就写明“商品房预售所得款项，必须用于工程建设”，比恒大成立还早。2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

但全国统一的监管规则多年缺位，各地“一城一策”、口径五花八门，监管额度之上的购房款，房企更可自由支配。

于是套取监管资金成了行业"潜规则"。按照恒大前首席经济学家任泽平后来的复盘，工程总承包方以工程款名义从监管账户套出远超实际进度的资金，转给集团，再在各地项目间腾挪，统筹拿地、还债、滚动开发。笼子画在纸上，锁始终没有焊死。

不得不说，在住房严重短缺的年代，预售制度是伟大的加速器。内地期房销售占比从2005年的63%一路升到2021年的87%，城镇人均住房面积从8平方米上下涨到40平方米左右，几十年走完发达国家几百年的城镇化路程，它功不可没。

只是机器没装刹车，交到谁手里，就会被开到多快。

“三高”狂飙三十年，一套套利逻辑

有媒体总结，支撑房企二十多年扩张的，是三台巨大的发动机：

• 第一台，购房人的钱。楼花一卖，首付和按揭先进账，一套尚未开工的房子，收到的钱往往已覆盖建安成本还有富余。
• 第二台，供应链的钱。施工方垫资、材料商赊账、商票满天飞，本质是开发商无偿占用上下游的信用。
• 第三台，金融机构的钱。开发贷、信托、债券、非标，表内表外一起上。
• 三台发动机同时轰鸣还不够，还得配一台变速箱——高周转。资金一年能转几圈，规模就能翻几倍。

把这套系统开发到极限的，有几个企业家代表。

杨国强，泥瓦匠出身，顺德起家。碧桂园的“456”原则成了行业圣经：拿地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再利用。极致之时，一块地的出让金还没付完，销售回款已经到账，2018年更以7286.9亿元登顶中国最大房企。

孙宏斌，联想旧部。1994年出狱后创办顺驰，2004年宣称销售破百亿、压过万科。顺驰的打法简单粗暴：地价款能分期就分期，工地能多快就多快，回款一到账立刻扑向下一块地。即便在后来再创办的融创，也是高周转的典型，不仅以激进的收并购快速扩张，后续还延伸出“超投模式”，靠项目股权合作、外部资方垫资拿地放大杠杆。

许家印，舞阳钢铁厂车间主任出身。恒大的玩法是三家中最凶的，不止预售、垫资、上下游无息占款，还将“产业换地”模式用到极致，从童世界、养生谷到新能源汽车，一个概念换一片低价土地，“借造车拿地、买房送车”（朝君此前复盘过2019年那场闭门会）。2021年末风险全面爆发时，恒大总负债2.44万亿元，创下中国房企历史负债纪录。

路径各异，内核相同：把别人的钱，变成自己的杠杆。十口锅七个盖子，关键看手快。手最快的那几个人，先后坐上了首富的位子。

而这台机器只有一个隐含前提：房子永远不愁卖。

但2020年8月三道红线出台，2021年下半年恒大暴雷，违约潮席卷民营房企；2022年夏天，数百个烂尾楼盘的业主发出停贷告知书，“保交楼”第一次写进政治局会议文件。购房人的钱付了，房子交不了；施工方的活干了，钱拿不到；项目账户里的钱，早已被调去支援下一个项目。

任泽平曾在2022年7月断言，取消商品房预售制是大势所趋。彼时距离他离开恒大尚不满一年，此话无人当真。四年过去，政策文件给出了近乎官方的回声，只是措辞审慎得多：

“有力有序推行现房销售。”

生产枭雄的旧模式，终结

这次新政，不是修补，是拆解。核心几条，条条对准旧模式的命门：

• 预售门槛抬到主体结构封顶，按揭资金进场大幅推后；
• 首付、按揭全部进监管账户，竣工验收后才解除监管；
• 新出让土地的项目优先现房销售，先用自己的钱把房子盖完再谈卖；
• 开发商须以自有资金购地，借钱拍地从此出局；
• 项目开发公司制、主办银行制，一个项目一家银行盯着，集团资金池就地解散；
• 交房即交证，拿钥匙的同时拿到不动产权证。

翻译成商业语言，即开发周期从“4个月开盘回款”拉长到两三年，资金一年转四次变成几年转一次，规模的天花板从“胆量”换成“本金”。房企从金融工程学，退回建筑手艺活。

再细看条款，处处是国际惯例的影子。比如，新加坡的项目资金账户，变成了我们的住房资金监管机构；德国的按工期付款，变成了主体封顶才能预售；美国的第三方托管，变成了全流程资金监管。

所以这次与其说是发明，不如说是补课，把1994年引进楼花时欠下的那道笼子，三十二年后终于补上。

答记者问还有一句背景陈述同样关键：“目前二手房交易总量已经全面超过新房，市场进入存量时代。”增量时代的发动机熄了火，枭雄的赛道也就没有了。

回头再看，许家印、杨国强、孙宏斌确实是人中枭雄。但把他们推上首富榜的，从来不只是个人雄才，而是那道足够宽的制度缝隙。如今缝隙合拢，再想用购房人的钱、供应商的钱、银行的钱搭积木，制度上已无路径。未来的房企会比拼产品与成本，像制造业一样赚辛苦钱：

那是个需要企业家、但不再需要枭雄的行业。

1953年，霍英东发明楼花，想让的是普通人买得起房；2026年，新政把“所见即所得”的现房销售写进制度，想的还是同一件事。七十三年，一个轮回，只是这一次，桥上再无人奔跑，桥本身被拆了。

江湖还在，只是再难出第二个许家印、杨国强、孙宏斌。

这或许不是坏事。