四川
大家好，我是冷大侠。
今天是8月的最后一天，有两件事非常重要，和大家聊一聊。
第一件事，8月29日“三箭齐发”的重磅政策。
预售制度虽然没有被取消，期房照样可以卖，但购房人的首付和按揭款在竣工前到不了开发商手里。预售的融资功能被实质性归零，名义保留、实质“现房化”。
第二件事，德阳购房补贴即将在9月18日结束，正式进入倒计时最后18天，后续还会不会延续，目前看都是未知的。
重磅政策一出，此后的新盘都得按新的政策来执行，德阳楼市必然会进入一轮过渡周期，这段时间里，在售楼盘逐步清库存。库存清得差不多，新盘才接上卖现房。
01
看完三个政策的全文后，我甚至想问问，出这些政策的人到底是谁，是不是一群人一起开会讨论了很久，集思广益扣脑壳扣不出来的。
我感觉啥呢，两个字：利好。
真正利好购房者的利好。
这是中国房地产史上第三次的大政策：
第一次是96年取消福利分房；第二次是土地招拍挂；第三次当然是现房销售制度。
原文就不贴了，挑重点来说说。
1.预售条件提至“单体建筑主体结构封顶”。多数城市此前执行的是“出正负零”或“投资额25%”，现在提到封顶，销售时点被后移约一年。
2.首付、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，竣工验收后解除监管。不是按“额度”监管，是“全额”监管；解除节点从“结构封顶”大幅后移到“竣工验收”。
3.新出让土地和已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，“优先选择”现房销售。改革入口设在土地端，不宣布废预售，但新增供应默认现房。
同时。
1.定金制：现房销售项目可在取得施工许可证后收“少量定金”，政府监管，违约可退。这是给现房销售设计的“锁客工具”——防止现房去化不确定导致开发商不敢拿地。没有定金制，现房项目从拿地到任何回款可能要等三四年，开发商拿地意愿会大幅下降。
2.自有资金购地：自然资源部条款明确“房地产开发企业须用自有资金购地”，并按国家规定分期缴纳土地出让价款。这直接切断了“前融—拿地—再抵押”的高周转起点。
以前是，期房一边还贷款一边等交房。开发商是拿到你的购房款修房子，万一烂尾了，你是人财两空，钱没得了，房子也拿不到，新房住不到贷款还得继续还。
用一句话概括：购房人用自己的购房款和按揭款，为开发商的开发融资买单。
惨无人寰。
现在是啥子，买期房，房子竣工备案后，也就是交房后才开始还贷款，银行也要从这个时候开始把你的房贷发给开发商。你就不用担心烂尾了。
你要卖房子，可以，房子必须封顶了以后才能卖。
没封顶就拿不到预售。
大家都晓得，没得实力的开发商，封顶才是烂尾的开始，现在是封顶才卖，并且，你交了定金，定金要少量，还得进监管账户，约定好价格，签合同，然后要交房了才会把房贷打给开发商。
如果开发商逾期交房，或者烂尾了交不出来，你的房贷没打给开发商，你不得舍钱，定金还可以退回你的包包里面。
02
对开发商来说，开发贷也变得容易也难了。附加值变多了，条件更严了，总之，一切都是围绕人民的利益展开的。
拿地杠杆消失。禁止贷款缴土地款，自有资金购地。过去“十个锅盖九个锅”的游戏难以为继。
销售杠杆消失。预售资金全额监管、按揭竣工后放款，购房人预付款不再能用于滚动拿地。
集团资本运作空间被压缩。项目公司制＋主办银行制＋分户抵押，集团层面很难再腾挪资金。
这又会进一步淘汰掉很多开发商。
以后，憋憋是现房的天下。
现房最大的价值是“确定性”。期房交易中，购房者判断的是规划、设计、品牌、样板间和开发商信用；现房交易中，购房者能够直接观察实际户型、采光、景观、建筑品质、园林、公区、周边环境和社区成熟度。“所见即所得”大幅降低了信息不对称。
期房也有，很少，期房也许就会卖得便宜点。但是现房，多少都要涨点价，你觉得呢？
尤其是现在的新规产品，赠送又大，得房率又高，修成现房，那不得搞死好多开发商啊。
03
这么好的政策，从啥时候开始呢？
政策一出，现在已经在建的楼盘，鼓励修现房。
已经在卖的楼盘，还是按之前的老办法来整。
但是，以后的新楼盘，还没开工的，纯新楼盘，就都要按新办法来整了。
也就是说，在德阳接下来的新盘，机遇与挑战都来了。
购房者的福利，福音到了。
现房的理想不远了，期房风险非常小了。
真正的购房者的天下来了。
但是，这一波期房卖完以后，市场如果进入真空期，后面就有点具体了。
另外，二手房又要面临一次巨大的海啸，更加绷不住了。
这套制度，就是构建房地产新模式的配套金融规则。
未来买房逻辑会变：预售风险被制度降低，现房销售会是大趋势。
但是提醒一句，政策只是托底保护，买房依旧要看地段、产品、企业实力，不要觉得政策一出就闭眼冲。
后续还有配套细则落地，我会持续跟进。
我是冷大侠，还有不懂的随时找我。
这波政策一出，我劝各位买房更要慎重选择了。
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