北京买房：理清思路，购房建议1990

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我已婚，和父母住东三环团结湖老破小，2008年买的2万多一平，现在6万多。感觉是升值情况实在太差了，想卖掉换套升值好的，请推荐。您觉得北七家的地段怎样？

A：

1、团结湖老破小，2008年哪儿有2万多一平啊？当时北京的全年均价才1万块钱，东三环的新房也不过是2万，您这老破小凭什么这么贵啊？反正我对您的这价格存疑，非常的存疑。

2、2007年北京的最高均价涨到过1.4万，但年底就因为楼市调控开始下跌了，所以王石才有了拐点论。2008年整年都是下跌的，从夏天到第二年开春前基本上稳定在1万。现在是5万多，也就是涨了大致5倍吧。

所以如果您说的情况是真的，那涨3倍确实算非常差的。但说实话我不太信，就算让人坑了也不至于这么狠啊。我刚才查了一下团结湖周边2008年的挂牌房源价格，基本都是1万来块钱，1.1-1.2万的居多，商品房才1.5万。老破小直到2009年暴涨后的年底才涨到2万多，这是翻番的价格了。但这看您自己的情况吧，我说的是平均值。

3、北七家太大了，您最好还是聊具体的小区吧，要不然不好聊。或者这么说吧，到目前为止，北七家地铁沿线的次新房升值还不错，基本不落后大盘。但老点儿的就不太行了，尤其是那些离地铁远的较大户型，价格走势明显落后于团结湖老破小。

4、多说一句，团结湖是北京第一个商品房所在地，1980年开盘价格400块一平。2000年后公房允许上市，这里在很长时间里都是北京的房价标杆之一，好几家大中介也都是从这里起家的。

在网络不发达的时期，我经常用这里的均价打九折，基本就是北京大盘价格。虽然是老破小居多，但保值角度并不吃亏，也没有炒房客炒老破小，所以炒不上去也压不下来，属于很稳定的板块。

仅供参考。

二

Q:

目前在天通苑有一套南北通透的标准三居，还是经适房性质，应该能卖300万左右，因为是顶楼的，所以比平均价要低一些。但现在有人出价270万，这价出的挺卡脖子的，这套房已经挂了好久了，对顶楼感兴趣的不多，我们担心时间久了再跌。

但这价我们问了好几家中介感觉都低了点。当然我们这套房当年买来的时候也就30万，其中还有十多万是单位的补贴，从成本上我们是赚很多的，但就是这现在的价格挺纠结的。想听听您的建议

A：

1、既然犹豫，那就说明能接受这价格，所以如果着急用钱就同意，不着急的话就接着等。

2、天通苑以西苑一区举个例子吧，有网友刚刚卖掉的三居室120平，成交价接近400万。之前他这套房是出租的，每月7200块，坪效是每月每平60块钱。400/7200=550的租售比，租金回报率2.1%，扣除物业费取暖费和空置期什么的接近2%，这基本就是天通苑三居室的平均值。

所以您估算一下自己这套房的租金和收益率吧，用300万算，如果和网友这套的差不多，那就说明270万的价格低了。但如果270万的数值差不多，那就卖掉呗。

3、另外既然三居室的租金收益率能达到2%，而同期银行利率是最高1.5%，那您觉得房价还能跌多少？

或者说假定您手中现在是有300万，每个月租房用7200，那是把钱存银行之后继续租房划算，还是买一套划算？认为租房划算就270万卖掉，认为买房划算那就等着能出300万的上门。

4、总之我没明确建议，具体的行情只有当地中介最清楚，您可以直接让他们给计算一下，也可以问清楚租金自己算算，看怎么做合适。

仅供参考。

三

Q:

我不喜欢开间，但现在的首付只够买炫特区的开间，怎么办？强行上车感觉是买来个以后自住别扭还砸手里的房子，可不买的话老租房又感觉不合适。

Ps：我当然也想过去通州买，但又实在喜欢朝青的这个地段，在这里租房已经好几年了，习惯了。

A：

1、怎么办？这不难办吧，估计您是200多万的预算，那不想要开间就再往东看看呗，五环外常营一带就肯定能买到标准一居室，再向东到通州还能买到两居呢。也就是用距离换户型，用通勤时间换空间。

2、房子是用来住的，既然不喜欢就别强行上车了呗。买房就跟找老婆结婚似的，情人眼里出西施，甭管是否真的漂亮反正自己喜欢。没必要非得为了结婚而结婚，找一个瞅着别扭的那就是找仇人了，两边都耽误了犯不上。

3、那我就没什么建议了。如果不买开间就是周边的老破小了，是不是更不喜欢啊？这我帮不上忙，看您自己的态度吧。

仅供参考。

四

Q:

现在还有炒墓地的吗？前些年挺多的。

A：

1、没有了，完全没有了，因为二手市场被完全摧毁了。

2、任何商品之所以能被炒作，就是因为存在活跃的二手市场，否则怎么套现啊？而现在的墓地是必须凭死亡证购买的，那总不能为了炒墓地自杀吧？这成本也太高了，没人豁得出去。

当然据说也能提前购买，但前提是必须80岁以上，这岁数甭说炒墓地了，炒菜都费劲了。而且最主要的是根本就无法转让，买了就只能是给自己留着。

3、另外墓地的年限只有20年，期限到了就得续交管理费。我不知道具体多少钱，但年限太短，管理费比房产税的成本都高了，没人再囤积这玩意儿了。

4、简单就是这情况吧，我其实也不太懂，几乎没接触过，这些也都是道听途说的。但肯定是没有炒作的市场了，也不可能再出现当年的乱象。

仅供参考。

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