北京
很多当事人拿着评估报告来找我们，第一句话是：“律师，这上面写的数，是不是就是定死了？”你看那个数字，心里堵得慌——自己辛辛苦苦攒钱装修的房子，怎么在人家嘴里就值这么点钱？可又不知道该从哪儿说起，好像人家是“官方”出的，自己说什么都显得没底气。
我今天就要告诉你一个可能颠覆你认知的事：评估报告不是“官方定论”，它只是一份可以被挑战、被推翻的“参考意见”。而且法律给了你明确的通道去推翻它，就看你会不会用。
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评估机构是谁选的？
这决定了报告的公信力
很多人不知道，评估机构不是征收方想请谁就请谁的。法律明确规定，评估机构应当由被征收人协商选定；协商不成的，投票、摇号、抽签随机确定。
你回想一下：你们家这片的评估机构，选的时候你参与了吗？如果从头到尾没人问过你，那这个评估机构选定的程序本身就是违法的——这份评估报告，从根上就站不住脚。
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评估报告最容易“做手脚”的四个地方
一是评估时点。法律规定评估时点是“征收决定公告之日”。如果你的房子周边房价这几年涨了不少，可评估还按几年前的价算，那就是错的。
二是评估方法。周边明明有大量二手房成交，就应该用市场法评估。如果对方用成本法（按盖房子的钱折旧）给你算，价格自然低一大截。
三是房屋情况。面积算没算对？用途是不是被改了？装修、附属物有没有漏掉？这些细节最能“做文章”。
四是可比实例。评估时拿来做对比的“类似房子”，是不是偷偷选了位置差、条件差的？
你拿着报告对着这四条检查，几乎一查一个准。
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三步推翻它，一步都不能省
第一步：10日内申请复核。收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核。注意，别只写“我不同意”，要具体指出问题：评估机构选定违法、方法不对、时点错了、漏了装修……一条条列出来。
第二步：对复核不服，10日内申请专家鉴定。向所在地评估专家委员会申请鉴定，由专家来审。
第三步：在补偿决定诉讼里一并打。如果复核、鉴定都没用，征收方会拿这个报告做补偿决定。到时候你在诉讼里把评估报告的问题作为核心争议点，让法院审。评估报告只要有重大问题，补偿决定就可能被撤销，重新来。
这三步走下来，评估价往上抬一截是完全可能的。这不是钻空子，这是法律给你的正当权利。
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给你的实操提醒
评估人员来家里查勘的时候，一定要在场，一项一项盯着他记。他写漏了，你要当场指出来。别等报告出来才说“这里不对”——那时候你举证就难了。
➡律师说：
你不甘心，是对的。那个数字，不该是你房子的最终答案。评估报告上的每一个字，都有翻盘的可能，关键是你别自己认了。拿着报告来找我们，我们帮你一条条找问题，教你把该拿的钱拿回来。
需要评估报告审查的，预约京平征拆律师。
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