房地产十年大调整结束

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。

同一天，中国人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

证监会也选择此时公布了一份，早在去年年底就定稿的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

三份文件，一件事：过去三十多年中国房地产的基础运行制度，翻篇了。

据悉，这些政策早在去年已经在房企和地方政府层面，进行意见征询时，收到了很多不同的反馈。

不过，它们还是被推出了。在恒大和许家印被定性后的一个周五。

恐怕只有在多年以后，这些文件的影响才会被完整看到。

一、现房销售，走上舞台中央

三份文件中，最核心的基础性文件，当属住建部牵头三部门制定《完善销售制度》。

其中最重要的变化，是现房销售优先。

文件提出，新出让土地项目和尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得规划许可证的，也鼓励实行现房销售。

即使继续预售，要等到单体主体结构封顶以后。

三部门在答记者问时说得更加直接：

过去“预售为主、快速周转”的房屋销售制度，已不适应市场的新阶段。

把预售时点推后，不意味着现房销售就能自然建立起来。核心问题是，房子卖得晚了，建设期间的资金缺口得有人补上：

房子没盖完之前，钱从哪来、钱归谁管、钱能不能挪走。

新政首先明确，融资和信用判断的基本单位，从“企业”进一步下沉为“项目”。

过去银行、债券投资人看的是：你是不是头部房企，销售额排第几，是央企还是民企。

拿到钱以后，一个大型房企可以在集团层面自由调度资金——A项目回款拿去买B项目的地，B项目预售再去支撑C项目。因此，能在集团建立资金池，形成所谓“十口锅七个盖子”的效果。

未来，融资颗粒度必须对准项目。

其次，资金全流程封闭管理。

央行文件要求：一个项目对应一家主办银行，项目资本金先到位，开发贷与建设周期匹配，原则上覆盖至竣工备案。主办银行不仅放贷，还要看住项目的钱。

所以，答案已经清晰：房企出资本金，金融机构承担开发融资，项目的钱锁在项目里，资本市场的钱对应具体资产。

那种先把购房人的钱收进来、被归集到开发商资金池，再拿去盖房买地的逻辑，不存在了。

作者声明：该视频由AI生成

二、建在预售制上的旧模式，被彻底打破

要理解这次制度变革，首先要理解，旧模式为什么如此依赖预售。

过去二十多年，支撑房企扩张的，有三台巨大的发动机：

第一台，购房人的钱。开发商通过预售提前卖房，购房人支付首付，银行提前发放按揭。一套尚未建成的房子，通过首付和按揭，往往已经能够覆盖后续建安支出，并为房企形成可继续调度的现金。

第二台，供应链的钱。施工单位干了活、材料商送了货，房企可以晚几个月甚至更晚付款。工程应付款、供应商账期、商业承兑，本质上是开发商占用供应链的信用。

第三台，金融机构的钱。开发贷、信托、债券、非标、资管，各种表内表外融资。

三个发动机同时打开，还不够。房地产之所以能在短时间内从几百亿做到几千亿甚至万亿，还需要一套“变速箱”——高周转。

房企拿出有限的资本金拿地后，快速开发，快速销售，快速回款。但这些钱并不会留在本项目中直至交付，而是尽快被公司总部抽出来，投入下一块土地、下一个项目。

调集资金——再拿地——再预售，因此决定一家房企规模扩张速度的，除了项目利润率，还有资金一年能转几次。

作者声明：该视频由AI生成

这三个发动机中，资金体量最大、成本最低（几乎0成本的）、牵引效果最好的，是购房人的预售款。

当项目实现了预售，便形成了多余的资本，对其他两个发动机形成强劲牵引。

可销售一旦不畅，整个系统会同时暴露问题：前边购房人的钱付了、房子交不了；供应商的活干了、钱拿不到；金融机构的钱借了、债务到期；项目的钱可能已被集团调去别处。这种情况带来的流动性危机，最终会演变为烂尾和保交楼。

也正因此，购房款成为了整个资金环节中最真实、也最脆弱的部分，其他发动机可以停，这台发动机不能停。

新制度正是拆掉了其中的几个关键零件：

预售时点后移到主体封顶，按揭后移到竣工备案——购房人的钱不能那么早进入开发过程，购房款风险大大降低。

项目资金封闭、项目公司制、主办银行制——一笔钱不能在多个项目之间自由滚动，意味着开发商能够同时操作的项目数量和资产规模，将大大缩水。

资本市场融资基于项目、专户管理、穿透监管——融资被进一步锁定到具体用途，供应链信用被用于跨项目扩张的空间也将明显收缩。

当项目销售回款不能再被迅速抽走、投入下一轮拿地，房企购买土地的资金量和周转频率都会下降。建立在居民购房款、供应链信用和金融杠杆高速循环之上的土地财政扩张机制，也将受到根本性约束。

值得一提，但也很容易被忽略的细节是：

此次央行、金融监管总局发布新规的同时，还一次性废止了九份过去二十多年形成的房地产信贷重要文件，其中包括：

2003年的121号文、2006年的184号文、2007年的359号和452号文，以及2008年、2010年、2011年、2015年、2016年等多份信贷政策。

这九份文件跨越了从“抑制过热”（2003年）到“去库存”（2015年）再到“房住不炒”（2016年）的多个周期，它们的一次性废止意味着：

围绕房地产旧模式形成的一整套制度，集中退场。

三、过去十年的房地产大调整，终告尾声

如果从2016年回头看，这十年是一条完整的线。

2016年，“房住不炒”正式提出。它首先回答了一个根本问题：房地产到底是什么？房子首先是居住的，不能无限强化金融和投机属性。

此后，政策一步步向旧模式推进：“三道红线”限制房企继续加杠杆，预售资金监管不断加强，越来越多民营房企被迫缩表。

随着“三道红线”落地，叠加疫情冲击和销售下滑，整个行业经历了一次残酷的压力测试。恒大、佳兆业等一批民营房企先后陷入流动性危机，债务违约、项目停工、烂尾。

最终，建立在预售融资、供应链信用、金融机构信用和跨项目高周转之上的旧模式，宣告崩塌。

近几年，房地产政策相当一部分精力都在“处理后事”——保交楼、融资协调机制、债务重组、存量房贷调整、烂尾项目处置。

日前，恒大和许家印最终被司法定性，则为那个时代最极端的版本盖棺定论。

到今天，过去十年一直悬而未决的第二只靴子开始落下：旧模式不能继续之后，房地产要怎么干？

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需要强调的是，说过去十年的制度大调整迎来收官，不等于市场调整结束了。房价很可能还会调整，城市继续分化，房企债务仍需出清，甚至经历阵痛。

“收官”，指的是我们对旧发展模式持续十年的制度纠偏，已经完成了从“破”到“立”的趋势转换。

那个以预售制为基座，以购房人、供应链和金融机构为发动机，以高周转为变速箱，不断放大信用和规模的房地产时代，结束了。

接下来，制度的任务不再是刺激或抑制市场，而是守住底线——如何让购房人的钱更安全，不发生系统性风险。

至于市场会怎么走，将取决于宏观环境、供求关系、人口结构和城市分化，政策再也扮演不了“总指挥”的角色了。