中报观察 | 保利置业挤进高能级城市“窄门”

观点网 2026年上半年，中国房地产市场仍处深度调整后的筑底阶段，在此背景下，保利置业交出了一份“冰火两重天”的半年财报。

据公司中期报告披露，期内营业收入150.89亿元，较上年同期184.44亿元下降18.2%；毛利9.06亿元，较上年同期的32.2亿元大幅缩水；公司拥有人应占期内亏损7.4亿元，去年同期为溢利2.08亿元，利润由盈转亏，且是近年罕见的亏损幅度。

不过，在账面的另一端，保利置业上半年实现合约销售金额232亿元，在观点指数的销售统计中，排名较去年同期提升了2名，排名第14位。

同时，三道红线维持绿档、平均融资成本降至2.75%，经营底盘依然稳健。

矛盾的背后，是产行业结算周期滞后性的典型体现，保利置业的历史成本包袱正进入“还债期”。

利润之问

中期报告披露及公告数据测算，保利置业整体毛利率由上年同期约17.5%骤降至约6.0%，不足上年同期的四成。

更值得玩味的是一道算术题：9.06亿元毛利最终录得7.4亿元归母净亏损，意味着费用、减值叠加税项合计消耗约16.5亿元——卖房赚到的毛利，已撑不起公司的运营成本。

造成该局面的直接原因是历史高成本项目集中进入交付期，高高价期拿地、调整期卖房，利润两头受挤。在此压力下，投资物业公允价值增加的1.91亿元只是杯水车薪。

但这种现象估计还要维持两年，结合历年拿地数据、土储总量变化来估量，2022年以前拿的地，按面积算还约占总土储的3.5-4.5成。

不过，昨日之日不可再，当下的销售和拿地动作，才是决定未来两三年利润的伏笔。

具体来看今年上半年的销售表现。

据公司中期报告披露，期内保利置业实现合约销售金额232亿元、销售面积79.9万平方米，对比去年同期分别减少13.1%、16.9%。但销售均价却同比提升5%至2.9万元/平方米，约为同期全国商品房均价约0.9万元/平方米的3倍。

面积下滑幅度大于金额下滑幅度，这也就说明了保利置业逐渐告别三四线城市，产品端开始向高端改善型倾斜。

上半年，主要在售项目136个，其中首次开盘项目仅3个，分别为上海保利江上印、杭州鸣涛里和广州海上印，产品定位偏向中高端改善，直接拉高了整体均价。

从区域贡献看，销售重心高度集中在高能级城市，长三角和大湾区合计销售占比达76%，与去年同期持平。长三角地区销售98.38亿元，占比42%，是第一大板块，其中上海贡献51.03亿元，几乎占到长三角的半壁江山，杭州17.82亿元紧随其后。

珠三角地区销售60.92亿元，占比26%，广州一骑绝尘贡献44.08亿元，深圳13.36亿元，佛山和惠州合计不足15亿元；其他地区销售47.85亿元，占比21%；香港地区销售16.68亿元，占比7%。

事实上，销售业绩下滑的原因也与企业自身的供货节奏及新盘货值体量有关。

例如去年上半年，保利置业首次开盘项目有2个，分别位于上海和宁波，因此该期间长三角的销售金额能达到146亿元，全国最佳贡献区域正是上述两者。

今年上半年同样如此，其中广州得益于新盘入市，销售额同比提升了128%。虽然上半年上海也仅有1个新盘入市，但去年同期上海除了海上印，还有保利印象青城处于活跃销售期，且海上印的总建面是江上印的2.3倍，可售货值几乎是江上印的两倍。

弹药补充

眼下，保利置业要做的，就是重新调整库存结构。

据公司中期报告披露，公司上半年共获取4个房地产开发项目，分别位于上海、苏州、深圳和武汉，新增规划总建筑面积约28.5万平方米，总土地成本约108亿元。四宗地块全部位于一线或强二线城市的核心板块，没有一宗下沉到三四线。

其中，上海浦东南码头地块是上半年拿地的重点。5月29日，保利置业历经112轮竞价，最终以34.88亿元竞得，成交楼面价82062元/平方米、溢价率40.04%，扣除配建后可售楼板价超9.3万元/平方米，刷新浦东内环外楼面价纪录，项目总投资约49.9亿元。

据公开地块信息测算，按计容面积约4.25万平方米折算，单方综合成本超11.7万元，叠加税费后保本售价需达12.5万元/平方米上下。若想要利润“跑出来”，后续售价必须持续站在板块历史高位之上。

其二就是深圳南山粤海街道地块。6月5日，保利置业经291轮、89分钟竞价，以57.72亿元竞得，溢价率150.74%，成交楼面价约10.87万元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面单价纪录。按行业常见建安及税费成本估算，保本售价约14万至15万元/平方米。

尽管放眼整个行业，108亿元的投资金额仅能排名第7位，但落在保利置业身上，已经相当于当期232亿元合约销售额的46.6%。

对一家账面亏损、库存高企的房企来说，这个“审慎”的比例并不低。

截至6月底，保利置业总土地储备1116万平方米，权益土地储备859万平方米。以土地成本计，长三角和珠三角土储成本占比77%，一线和二线城市土储成本占比97%。

但值得一提的是，保利置业的财务盘面能保持稳健，三道红线指标维持绿档，资产负债率74.1%，较去年底小幅上升0.4个百分点，主要受期内亏损侵蚀净资产影响，整体仍处于可控区间。

有息负债持续压降，截至6月底，总借贷678.15亿元，较去年底减少24亿元，降幅3.4%。一年内到期占比23.4%，一至两年占比31.2%，两至五年占比25.8%，五年以上占比19.6%，中长期债务合计占比超过76%，短期偿债压力可控。

流动性方面，银行结存、存款及现金278.33亿元，总现金占总资产比率15.5%，流动性保持充裕。融资成本持续下行是上半年的一大亮点，截至6月底，平均融资成本2.75%，较去年底下降11个基点。

这样也就说明了，保利置业没有选择用“以价换量”，而是用当期报表利润的牺牲，换取资金链的长期安全——这是央企在出清期特有的选择。

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