楼市重磅数箭齐发！别慌！关键在于天津细则，已启动调研

近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。

消息一出，地产圈炸锅了。

尤其是，关于现房销售、封顶预售等关键词，引发楼市巨震。

但，行业还是太浮躁了，很多人根本没有坐下来研读原文就开始武断地下结论。

这份通知，你如果逐字逐句推敲就会发现，顶层定的是大方向，怎么执行还是要因城施策。

说白了，关键还是要看各个城市的具体细则。

据我了解，天津细则已启动调研，距离正式发布还需要一段时间，稍安勿躁。

市场越喧嚣，我们越应该保持冷静、客观。

核心和大家分享4个要点：

1）封顶预售，具体条件由各地根据实际情况确定

原文：规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

封顶预售的确是明确提出来了，但后面还有一句：

具体条件由各地根据实际情况确定

也就是说，关于封顶预售，不同的城市可以根据不同的市场情况出台具体细则。

我个人认为，天津一刀切的概率不高，很有可能是先拿出几个区域或者板块做样板。

2）现房销售，优先选择，鼓励实行

原文：推进商品住房现房销售。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

很多人只看到了现房销售，却没有看到与之同步出现的重要关键词：

优先选择 鼓励实行

天津首个现房销售试点项目泰达格调玖章已于近日提前交付。

我个人认为，天津接下来应该也不太会一上来就大范围强拍，大概率是再选取几个现房销售试点项目，逐步推进。当然也不排除划定现房销售试点区域的可能。

大家可以关注一下人民日报的标题：

《我国将有序推行商品住房现房销售》

是有序推行，并非全面推行，所以从全国范围来讲，现房销售，也需要有一个循序渐进的过程。天津，当然也不例外。

3）商品住房开发建设实行项目开发公司制

原文：完善开发建设管理。商品住房开发建设实行项目开发公司制。建立健全商品住房项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，做好商品住房项目小区规划、房屋设计、施工建造、竣工验收、交付使用等全过程管理工作。提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

这一条很多人都忽略了，其实非常关键。

房地产项目公司制意味着独立法人，严禁开发企业总部挪用资金或提前分红。

这是什么概念？

大型开发企业往往会有若干个城市公司，每个城市平台下面会有一个或以上的地产项目。

这样一来，如果某房企想将A项目的资金输送给B项目就绝无可能。

A项目的资金只能用于本项目的开发建设，B项目不能借用，总部也没有权限挪用资金。

对于业主来讲，是加了一道政策端的安全阀。

4）在政策规定上不搞“一刀切”

这一点来自于三部门就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问。

原文：通知在政策规定上不搞“一刀切”。一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。通知施行之日起，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售；新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。

划重点：

老项目老办法，新项目新办法。

新项目可以现房销售，也可以预售。

也就是说，后续开发商拿地推出的新项目并非必须现房销售，也可以是预售。至于到底是现房销售，还是预售，我理解还是由地方来裁决，顶层定的只是大方向。

上述一揽子政策，将带来5个“有利于”：

1）有利于保护买房人合法权益；

2）有利于去库存；

3）有利于稳房价；

4）有利于提高商品住房品质；

5）有利于开发企业的优胜劣汰。

我还了解到，这次的政策会是组合拳，数箭齐发。

果然，就在刚刚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，包括总则、房地产贷款品种、房地产开发贷款、购房贷款、经营性贷款、房地产金融宏观审慎管理、附则七章共36条。

其中，更是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

要知道，自1999年起，中国个人住房贷款最长年限长期保持在30年。

这次调整，刷新了国内个人住房贷款年限纪录，更是中国房地产信贷逻辑的重大转向。

尤其利好年轻置业群体，对于刚步入社会的年轻人，40年的超长还款周期可以大幅降低月供，缓解还款压力。

以100万贷款，年利率3.1%，等额本息还款为例。

30年，月供4270.16元，总利息约53.73万；

40年，月供3637.72元，总利息74.61万。

如果月供压力实在太大，可以考虑先选择40年，后续收入上涨后提前大额还款。

回到天津细则，从调研到逐级审批，再到正式落地……需要谨慎研判，可能不会太快，不妨给时间一点时间。

如果对于天津细则有哪些期待或者建议，可以移步文末留言板，我将帮大家转告。

大家一起建言献策，希望天津楼市未来发展更健康。