科技企业密集拿地买楼

经济观察报 记者 田国宝

2026年8月24日，武汉光屿智谷科技有限公司（下称“光屿智谷”）以2056万元竞得武汉光谷一幅23.7亩的工业用地。工商注册资料显示，光屿智谷由湖北巨量引擎科技有限公司持股，最终控制人为抖音集团。此前武汉官方曾宣布，抖音集团华中区域总部将落地。

这是2026年抖音集团第三次在土地市场出手。2月，抖音集团以28亿元竞得北京大钟寺蓝景丽家地块，规划建设数字经济产业园；3月，其以33.05亿元通过协议出让取得海淀双泉堡研发地块。

出手的不仅是抖音一家。4月，京东先后在杭州和北京拿地，智谱公告拟收购北京钻石大厦作为总部；6月，拼多多在雄安和上海接连购置办公楼；7月，德明利以3.52亿元竞得深圳福田一宗地块建设总部。新浪、美格、小米等企业也出现在拿地买楼的名单上。

房企和外资批量退出大宗资产市场之际，以互联网、AI和硬科技为主的新经济企业开始加大不动产配置，既拿地自建研发、办公和数据中心，也在一二线城市核心区购置现成物业

一位互联网企业人士告诉经济观察报，企业加大拿地买楼力度，一方面是企业出于业务扩张的需要，另一方面，地方政府为长期留住税收也给予了政策支持。当前核心城市核心区优质资产供应充足，价格也相对便宜。

拿地买楼

抖音集团拿下的北京大钟寺地块，前身是运营超过28年的蓝景丽家大钟寺家居广场，位于北三环联想桥东北角。按挂牌公告，地块南起北三环西路，北至太阳园小区，西邻方恒广场，东至M13A线，紧邻地铁12号线、13号线大钟寺站，处于海淀区人工智能创新街区大钟寺先导区范围内。

地块西侧的方恒广场、北侧的中坤广场，已经聚集了抖音、今日头条、飞书等业务团队。中坤广场由字节跳动2019年以约90亿元收购，方恒广场2020年由字节跳动以50亿元购入。

3月，抖音集团旗下的北京云岫长石科技有限公司以33.05亿元取得海淀双泉堡地块。该宗地采取协议出让，建筑面积12.8万平方米，用途为办公研发。加上在大钟寺的系列投资，抖音体系在海淀区资产配置上累计投入约200亿元。

京东走的是同一条路径。4月20日，杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.6269亿元竞得杭州钱江世纪城一宗商业用地，规划建筑面积11.83万平方米，成交楼面价约5600元/平方米，计划建设京东浙江区域中心总部。

4月21日，京东旗下的北京齐正数智科技有限公司以17.57亿元竞得亦庄新城两宗商业金融服务业用地，规划建筑面积23.32万平方米，加权楼面价约7534元/平方米，地块紧邻京东亦庄总部。

7月13日，德明利以3.52亿元竞得深圳福田B405-0246地块，规划建筑面积4.69万平方米，楼面价约7521元/平方米，项目名称为“智能存储管理及研发基地总部项目”。福田区公布的项目遴选材料显示，德明利及关联公司“在深圳无自有物业或用地”。

拿地之外，不少企业也选择直接买下成熟物业。1月8日，智谱在港交所挂牌，IPO募资总额43.48亿港元；4月，智谱公告，拟以不超过3.61亿元收购北京海淀上地中关村软件园钻石大厦，总建筑面积约2.27万平方米，整栋用作公司总部。智谱称，购买物业可以提高营运效率和稳定性，并优化资产结构。

拼多多在6月完成两笔交易。一笔以约12亿元购置河北雄安容东片区电建智汇城一栋12层独栋办公楼，承载全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核、跨境数据存储等后台业务；另一笔以33亿元整体收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦，总建筑面积约4.6万平方米，未来用作Temu海外运营、自营品牌“新拼姆”和跨境供应链金融一体化总部。

此前，拼多多长期租用办公场所，固定资产占比长期不足1%。截至2026年6月底，拼多多账面现金余额2061亿元，买下核心区办公楼既解决员工办公问题，也把部分沉淀资金转为不动产配置。

越来越多的互联网科技企业放弃租房，开始自购或自建办公用房。需要长期建设产业基地、研发中心和大型总部的企业进入一级市场拿地，希望尽快投入使用的企业则从二级市场接手存量物业。

卖的不仅是地

与普通经营性建设用地不同，科技企业拿的土地通常都有约束条件。

第一类是自持期限。抖音集团大钟寺地块要求自持20年；京东杭州地块要求商业兼容商务金融物业100%自持，40年内不得分割登记和转让；德明利深圳项目直接规定宗地不得转让，仅允许在限定价值范围内抵押。

对开发商而言，土地的价值来自开发、销售和资金周转，一块不能分割、不能出售的土地几乎无法定价；对互联网科技企业而言，土地从取得之日起就是长期生产资料，自持不构成障碍。

第二类是产业指标。双泉堡地块要求单位建筑面积年收入不低于6万元/平方米，对区级财政贡献不低于1200万元/万平方米/年，可进入的产业限定在人工智能、集成电路、互联网3.0、基础软件、5G/6G、智能制造以及脑机接口、人形机器人、量子信息等领域。

京东杭州项目要求企业符合杭州市级总部企业标准，地块年度营业收入达到10亿元，2026年至2030年连续五年进入《财富》世界500强；项目中还要建设不少于3.5万平方米的家电家具综合中心，并于竣工后15个月内开业。

按福田区政府公布的《智能存储管理及研发基地总部项目遴选方案》，德明利2026年至2030年累计产值不得低于400亿元，项目成熟期五年内累计形成2500个就业岗位、税收超过13.5亿元。

只看地价，德明利这宗地是一笔3.52亿元的土地交易；看完整合同，它更接近一份为期五年的产业协议：地方政府提供土地，企业提供产值、税收、就业和长期经营承诺。这些承诺是多数开发商无法兑现的。

与住宅和商办用地相比，工业用地、研发用地价格相对较低。抖音集团在武汉获取的光谷工DK（2026-02）03号地块登记为工业用地，楼面价不高于651元/平方米；同期大钟寺主地块楼面价约2.89万元/平方米，京东亦庄地块的楼面价约7534元/平方米。

地方政府将核心区稀缺土地出让给互联网科技企业，更多希望通过这些高附加值企业获得长期稳定的税收收入，而非土地出让金。对于地方政府而言，在卖地收入逐年下降的背景下，构建长期稳定收入来源尤为重要。

上述互联网企业人士告诉经济观察报，部分地方政府出台了一系列优惠政策，吸引头部互联网科技企业入驻及迁册，包括提供中央及地方的专项资金、政府投资基金，购买服务等。

争夺税源不只发生在城市之间，同一城市不同行政区的竞争同样激烈。传统互联网科技产业聚集的区域配套政策较为完善，竞争力更强；不具备相应优势的区域则面临优质税源流失的风险。

一位地方政府人士告诉经济观察报，同一城市各区域的产业定位不同，政策资源等优势也不同。

买下之后

从整个土地市场看，开发商和地方平台公司仍占据绝大部分份额，互联网科技企业为土地出让金作出的贡献并不大，但实体经济在土地市场的分量开始变重。

在大宗资产交易领域，互联网科技企业同样不是绝对主角。变化在交易目的上，过去的大宗资产交易多数以投资为主，当下则以自用为主。在土地市场，产业用地更多鼓励依靠单位面积产值获得持续回报，限制通过一次性出售获取短期收益。

戴德梁行统计显示，上海大宗交易中，自用型买家的成交占比由2025年的26%升至2026年上半年的50%，同期上海办公楼大宗交易中超过六成具有自用属性。

买楼的不只有互联网公司。恒力石化、恒力重工在上海虹桥买楼，方大炭素在上海徐汇购入独栋办公物业。互联网科技企业是这批买家中动作最密集、金额最大的一支。

国家统计局数据显示，2026年1—7月，全国办公楼开发投资1580亿元，同比下降21.9%，新开工面积下降40.2%，竣工面积下降19.4%。

上述互联网企业人士称，房地产深度调整后，不动产估值相对较低，互联网科技企业现金流又相对充足，加上腾讯深圳总部退租事件给行业敲响警钟，这些企业更倾向自购办公用房而非租赁。

对进入成熟期的平台企业，办公物业已经不构成足以影响经营安全的资本开支，自有总部可以减少搬迁风险、锁定长期使用成本。AI和硬科技企业的需求更特殊，研发场地对电力、机房、承重和冷却的要求，使这类物业难以像普通写字楼那样随时替换。

地方政府与企业之间的土地交易，除地价外，更大意义在于把土地与企业未来发展绑定，更接近一场对赌。

京东杭州地块要求拿地企业2026年至2030年连续五年进入《财富》世界500强；德明利要在2030年底前完成400亿元累计产值和13.5亿元税收；抖音集团武汉光谷地块要求竣工后一年内实现达产运营。

5月8日，星竞威武参股的海南星聚家源置业以6.81亿元底价竞得三亚海棠湾一宗地块，承诺在三亚的项目投资总额不低于14亿元。拿地前四天，星竞威武刚刚发布了一份大幅亏损的财报。

一幅产业用地，从摘牌到达产，中间隔着设计、报建、施工、招商和运营。互联网企业普遍不具备产业载体的开发经验，这些环节大概率仍要交回给房企，房企的身份从开发商变成了代建方和运营方。

（作者 田国宝）

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田国宝

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