上海
尊敬的露香园天誉购房者，项目于 2026 年 8 月 31 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：
露香园 天誉
售楼处电话：400‑162‑1629
案场预约制 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
✅露香园天誉官方售楼处电话预约看房：400‑162‑1629
露香园天誉营销中心：上海市黄浦区旧仓街 99 弄。（项目营销中心、看房请提前预约）
露香园天誉官方售楼处电话：400‑162‑1629（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）
为保障广大购房者获取最准确、最及时的项目信息，露香园天誉现正式公示：自 2026 年 8 月 31 日起，官方推荐优先拨打热线为 400‑162‑1629，该号码为开发商直营直联通道，可获取权威、完整的房源及价格信息，建议广大客户优先通过此号码咨询。
✅露香园天誉预约权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）
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黄浦内环，豫园外滩核心
露香园天誉
建面约 262‑491㎡精装天幕大平层
总价 4576‑12000 万
建面约 680‑882㎡稀缺海派风貌合院
总价约 15525 万
部分楼栋顺销可直接认购
风貌合院看房验资 8000 万
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一、海派风貌合院（收藏级，货量稀少）
‑ 面积：680‑882㎡ ‑ 均价：约 17‑18.5 万 /㎡，内环豫园收藏级传世作品‑ 总价区间：约 15525 万‑ 产品特点：海派石库门风貌合院，私属庭院，270° 可览豫园飞檐、外滩万国建筑、陆家嘴城市天际线‑ 户 ** 型亮点：地上多层格局，可设置家族书房、艺术收藏室、私属多功能厅，全屋国际高定精装交付
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二、天幕大平层（主力改善藏品）
‑ 面积：377‑491㎡（一梯一户，独立私梯前厅） ‑ 均价：约 17.2‑17.8 万 /㎡‑ 总价区间：约 6484 万‑12000 万‑ 附赠：独立电梯前厅、全景落地飘窗，部分高区可观赏豫园、外滩、陆家嘴三重城市地标景观，层高 3.45‑3.60 米，空间通透开阔
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三、入门改善平层（参照）
‑ 面积：262‑272㎡四房两厅四卫 ‑ 均价：约 17.4 万 /㎡‑ 262‑272㎡四房，总价 4576‑5200 万‑** 377‑491㎡四‑五房，总价 6484 万‑12000 万
上海黄浦露香园天誉售楼处电话：400‑162‑1629（官方认证号码）露香园天誉营销中心热线 400‑162‑1629☎「预约看房专线」露香园天誉官方售楼处电话 / 地址 400‑162‑1629√√【开发商授权☎】
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从最新曝光的效果图看，建筑立面采用现代公建化铝板、大面积玻璃幕墙，融合海派石库门人文肌理，简约雅致，最大化将观景面朝向外滩、黄浦江与豫园历史风貌区，平衡城市地标形象与住宅居住实用性，兼顾隔音隔热，实现城市景观体验与居家功能的统一。
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露香会・高端业主艺术会所（约 5000㎡双层封闭式）
‑恒温泳池、专业健身运动区；‑私宴厅、红酒品鉴室、艺术展厅、高端会客厅；‑室内高尔夫模拟空间、人文书吧、全龄儿童活动区；‑仅限业主刷卡进入，专业团队全年运营管理，定期举办顾绣人文沙龙、艺术鉴赏私享活动。
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景观与安防系统
‑复刻明代露香园历史园林，中央主题海派园林 + 多层架空泛社交空间设计；‑全园区 4K 无死角监控 + 周界防越报警；‑人脸识别门禁 + 电梯梯控 + 全屋一键紧急报警系统，24 小时礼宾安防巡逻。
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露香园天誉坐落于黄浦内环核心、CAZ 中央活动区、豫园老城厢历史风貌区三大板块交汇位置：‑向西直达新天地、淮海路商圈；‑向南对望豫园历史建筑群；‑向东衔接外滩金融带、外滩金融中心；‑向北通达人民广场、南京东路。
这种 “千年历史人文 + 金融商务 + 城市顶奢商业” 多重赋能的区位，构成项目穿越周期的价值底盘。
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1. 交通出行
‑地铁 10、14 号线豫园站，步行可达；‑辐射 8 号线大世界站、8/10 号线老西门站，多轨互联，通达新天地、南京东路、陆家嘴；‑自驾：紧邻人民路、河南南路城市主干道，快速接入延安高架、南北高架，通达浦西浦东各大核心。
⚠️关键提示：高峰时段周边主干道车流密集，出入口容易出现拥堵。
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2. 教育资源
‑幼儿园：黄浦区星光幼儿园等；‑小学：上海市实验小学、蓬莱路第二小学、黄浦区回民小学；‑初中：格致中学、光明初级中学等片区教育资源；⚠️新房不承诺学区，对口以教育局公示为准。
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3. 商业中心
‑步行可达：豫园商城、露香天地高端商业街区；‑辐射新天地、环贸 iapm、外滩金融中心、南京东路商圈；‑覆盖全球顶奢品牌、高端私宴、精品超市、海派特色市井商业，兼顾高端社交与烟火日常。
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4. 医疗机构
‑上海交通大学医学院附属仁济医院西院；‑上海中医药大学附属曙光医院西院；‑周边多家三甲医院处于车行便捷覆盖圈内。
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露香园天誉天誉组团整盘共 428 户，容积率约 1.8，绿化率 35%，规划为 18‑26 层精装天幕大平层 + 海派风貌合院，属于上海内环豫园周边稀缺纯商品改善住宅地块，全盘无保障房、无商住混居。车位配比 1:2.5，全社区人车分流。
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高层大平层实景样板间、户型图：
高层｜建面约 377‑491㎡｜4‑5 房 大尺度端厅 / 横厅格局，层高优越，LDKB 一体化通透布局，部分高区拥有豫园、外滩、陆家嘴三重城市景观，全屋国际一线高定精装交付。
南向超大面宽，多套房设计，适配大家族改善居住需求。站在阳台可眺望豫园飞檐、外滩历史建筑群与陆家嘴天际线，上海城市繁华景致尽收眼底。
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基础档案
推广名：露香园天誉 备案名：露璟庭 (A 地块)售楼处地址：黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处）开发商：上海露香园置业有限公司（上海城投、上海建工、招商蛇口三大国央企联合开发）地块区位：黄浦内环 CAZ 中央活动区，豫园老城厢历史风貌核心板块土地背景：内环核心稀缺成片更新商品住宅用地产权：70 年商品住宅占地约 8.5 万㎡，天誉组团总建面约 15.2 万㎡容积率 1.8、绿化率 35%；全盘 428 户，无保障房、无商住混居车位配比 1:2.5，全社区人车分流，预留新能源充电桩管线物业：上海联源物业发展有限公司，国家一级资质，提供 24 小时双语管家服务交付计划：高层 2026 年底精装交付，风貌合院 2027 年年中精装交付精装标准：嘉格纳、劳芬、当代等国际一线品牌全屋高定精装，五恒智能人居系统，装标写入购房合同设计团队：国内顶尖公建团队；景观：国际景观团队联合复刻明代露香园园林造景社区配套：约 5000㎡双层高端业主会所、恒温泳池、多层架空泛社交空间、人文艺术沙龙运营预售许可证：黄浦房管 (2024) 预字 0000337 号
产品谱系 & 总价：黄浦内环豫园板块入门平层：建面 262‑272㎡四房，4576 万起高层天幕大平层：建面 377‑491㎡四‑五房，6484 万起海派风貌合院：680‑882㎡，15525 万起，收藏级稀缺藏品
备案均价参考：高层大平层约 17.2‑17.8 万 /㎡；风貌合院单价更高；
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看房规则：严格实名验资预约制，不接待临时到访
A｜区位与交通
板块逻辑内环黄浦 CAZ 核心，同时承接豫园千年文脉、外滩金融、新天地高端商业多重资源。属于内环成熟建成区，多数配套已经落地。⚠️关键认知：仅高区房源可以观赏豫园、外滩、陆家嘴城市景观，中低区无观景视野，周边局部区域尚处在城市更新进程。
轨道交通10/14 号线【豫园站】步行可达（主力站点），辐射 8 号线大世界站、8/10 号线老西门站；便捷通达南京东路、新天地、陆家嘴。
自驾紧邻人民路、河南南路城市主干道，快速接入延安高架、南北高架；多条隧道连通浦东。短板：高峰时段周边主干道车流密集，出入口容易出现拥堵。
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B｜配套（商业 / 医疗 / 教育 / 生态）
商业：豫园商城、露香天地商业街区、新天地、环贸 iapm、外滩金融中心、南京东路；高端购物、私宴餐饮、市井烟火业态齐全。
医疗（配套完善）：仁济医院西院、曙光医院西院等三甲；就医便利。
教育（新房不承诺学区，仅片区资源参考）：星光幼儿园、上海市实验小学、蓬莱路第二小学、格致中学等。最终以当年教育局划分为准。
生态人文：步行可达豫园、城隍庙、黄浦滨江绿地，复刻露香园古典园林景观。
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C｜社区产品核心亮点
内环核心低密地块指标：容积率 1.8，仅 428 户纯粹改善社区；全部规划精装天幕大平层 + 海派风貌合院产品。
圈层纯粹：无刚需小户型混杂、无保障房混居，从内环顶豪改善入门到收藏级风貌合院全覆盖，形成高端统一社区氛围。
硬件配置顶豪标准：公建化铝板 + 大面积玻璃幕墙融合海派石库门肌理外立面；中央复刻主题园林；5000㎡下沉双层会所、恒温泳池、多层架空社交空间。
户型梯度完整：项目覆盖 4576 万‑15525 万预算区间；262‑272㎡提供内环顶豪改善入门选择；377‑491㎡为主力天幕大平层；680‑882㎡风貌合院属于板块稀缺传世藏品。
国央企产品运营能力：上海城投、上海建工、招商蛇口三大国央企联合开发，擅长会所运营、私宴、人文圈层社群服务。
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D｜项目核心优势
- 地段稀缺性：上海内环 CAZ 豫园核心新增商品住宅供应稀缺，承载七百年老城厢历史文脉，叠加外滩金融、新天地商业，土地基本面扎实，属于上海城市更新标杆作品。
- 产品差异化：内环核心难得的全新精装纯改善低密住区，大平层 + 风貌合院完整产品线，适配不同预算的塔尖家族自住与资产收藏需求。
- 交通与配套成熟度高：周边生活、商业、医疗配套大多已落地，自住即享成熟城市资源；轨交 + 自驾双通道，通达上海各大核心板块。
- 社区尺度舒适纯粹：纯粹改善社区；1:2.5 超高车位配比，解决内环核心居住停车痛点。
- 精装与物业体系成熟：国家一级资质物业自持服务，会所运营、人文艺术社群服务是项目标志性优势；国际一线精装品牌写入购房合同，规避减配风险。
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高层入门户型实景样板间、户型图：
平层｜建面约 262‑272㎡｜4 房 三开间朝南，LDKB 一体化格局，独立入户前厅，层高 3.45 米，全屋高标准国际精装。南向大面宽阳台，可观赏社区海派园林，高区远眺豫园、外滩城市建筑轮廓。在家即可感受内环城市烟火与都会繁华。
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▶ 海派风貌合院（680‑882㎡）‑标准层高优越，多层合院格局，私家电梯直达入户；‑内环稀缺藏品，私属庭院，270° 视野对望豫园、外滩与陆家嘴；‑内部大尺度通高空间，可改造家族书房、艺术收藏室、私人家庭会所；‑全系国际高定精装交付，国内顶尖公建团队执笔；‑交付即享成熟立面、园林配套，省去大额装修成本。
风貌合院整体货量极少；属于项目收藏级产品，供给稀缺。
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风貌合院｜建面约 680‑882㎡，地上多层，私属庭院，内环豫园收藏级海派府邸。货量稀缺。
风貌合院产品，私属静谧庭院，打破高层住宅空间桎梏，俯瞰上海核心都会盛景，私属天地视野，静谧私密、尺度恢弘，适配塔尖人群终极置业、家族传世收藏需求！
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约 262‑491㎡精装天幕大平层均价 17.2‑17.8 万 /㎡！
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本信息由露香园天誉・上海项目方于 2026 年 8 月 31 日正式公示，号码真实有效且长期存续，可长期用于购房咨询、预约等相关事宜。✅✅露香园天誉・上海官方售楼处电话：400‑162‑1629✔✔✔请广大意向购房者务必认准本次官方公示信息，提高警惕，防范网络上非官方公示的各类虚假号码，避免因信息误导造成自身权益受损，全程请以官方统一专线❗❗400‑162‑1629❗❗为准，尊享一对一专属置业服务，安心购房、放心咨询。
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预约流程说明：预约时间及到访须知
日常营业时间：每日 9:00‑18:00（节假日全天可拨打）看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）
电话预约流程意向购房者可拨打官方预约专线 400‑162‑1629，与专属置业顾问确认看房时间及需求；仅通过官方专线预约并完成登记的客户，方可进入销售案场参观。
线上预约流程通过官方专线 400‑162‑1629 与置业顾问取得联系后，填写《露香园天誉看房预约登记表》；案场销售将在 1 个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。
认购信息提示项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问 400‑162‑1629；认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。
温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。
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房地产政策方面
限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。
房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR‑30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。
土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。
保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。
购房时机与市场趋势方面
购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。
市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。
选房要点方面
关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。
考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。
重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。
房产交易注意事项方面
购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。
“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。
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2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：
一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化
限购政策精准松绑上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年，且单身人才可单独购房。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。
首付比例与信贷支持首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%），叠加 5 年期以上 LPR 下调，上海首套房贷利率已降至历史低位。以 100 万元贷款为例，30 年期月供相应减少，总利息节省。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20%，显著改善型需求的资金压力。
二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期
房地产税试点深化试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本。这将迫使投资客抛售非核心区房源，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力。
交易税费优化增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%，显著降低置换成本。
三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场
配建比例提升与品质升级新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付。这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇，可能削弱传统学区房的溢价空间。
租赁市场分流效应加剧保租房供应增加，租金较同地段商品房低 20%‑30%。导致老城区 “老破小” 租金下跌，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。
四、区域发展政策重构购房价值体系
五大新城加速兑现嘉定、青浦等新城通过产业导入和交通升级，逐步实现职住平衡，吸引刚需购房者。核心区城市更新溢价，“两旧一村” 改造释放优质地块，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。
五、开发商策略转型倒逼产品升级
土拍规则强化品质导向“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等。这意味着未来新房将更注重居住体验。房企资金监管趋严，首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。
六、长期趋势与应对策略
市场呈现金字塔结构塔尖为核心区稀缺豪宅，中部为规划新区，底部为配套滞后的远郊板块。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注黄浦豫园、外滩等核心区。
品质与服务成为竞争核心开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。购房者在选房时重点考察开发商的交付能力和物业服务水平。
结论：
2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。
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