绿城中国上半年净利几近归零

绿城中国交出一份营收、归母净利润双降的中报成绩单。8月25日晚间，绿城中国发布的2026年半年度业绩公告显示，上半年实现营业收入394.81亿元，同比下降26.02%；归母净利润大幅回落至0.82亿元，对比2023年超25亿元的盈利峰值出现显著缩水。业绩承压背后，薄利走量的销售策略持续压低项目毛利率，叠加资产减值计提等因素共同侵蚀利润空间，受多重因素叠加影响，绿城中国营业收入未能带动盈利同步修复，整体业绩呈现营收、利润双降的运行态势。

而在这份业绩惨淡的半年报披露的前一个月，绿城中国率先完成重要人事更迭。随着赵晖正式全面执掌公司经营，绿城中国的决策层与经营管理核心正式进入由中交集团主导的新阶段。不过新一届管理团队接手后，首先面临的便是绿城中国盈利疲软的经营困境，如何破局止损、扭转当前经营颓势，成为管理层亟待破解的首要考题。

利润空间持续收窄

业绩报告显示，2026年上半年绿城中国实现营业收入394.81亿元，同比下降26.02%。回看企业自身经营曲线，继2024年营业收入达到695.62亿元、创下近五年峰值之后，绿城中国营收已连续第二年出现回落。

营业收入下滑的背后，合同销售额的下滑成为重要影响因素之一。上半年，绿城中国合同销售额为947亿元，相较于2025年同期的1222亿元，同比下降22.5%；权益销售额更是下降至407亿元，同比下降24.49%。

根据中指研究院数据，2026年上半年，绿城中国全口径销售业绩位列第五名，紧随保利发展、中海、华润置地、招商蛇口四家央企之后。

虽然销售规模依旧稳居房企第一梯队，但对比2025年同期1222亿元的全口径销售额、行业第二名的位次，绿城中国的销售排名已下滑三位，销售规模亦同步缩水。

营业收入规模收缩的同时，绿城中国上半年归母净利润仅0.82亿元，同比大幅下降60.95%。尽管归母净利润依旧维持正值，然而该项盈利指标已连续三年走低，盈利持续承压的态势并未好转。

北京商报记者梳理发现，2022—2026年上半年同期，绿城中国归母净利润分别为18.01亿元、25.45亿元、20.45亿元、2.1亿元及0.82亿元。

仅三年时间，绿城中国归母净利润便从高峰期的25.45亿元大幅缩水几近归零。对此，绿城中国方面给出的解释是，主要是受该集团上半年结转面积及均价同比下降影响，导致收入减少；同时，由于房地产市场仍处于调整期，且公司为促进长远发展，继续积极推动长库存去化，导致上半年收入结转的毛利率有所下降。

上半年，绿城中国毛利率已由2022年同期的17.4%降至11.1%，其中，物业销售毛利率更是较2022年同期的16.5%下滑6.8个百分点至9.7%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从行业整体看，绿城中国作为头部房企，其经营状况在同类企业中仍属稳健。归母净利润下滑主要受去库存降价销售、房价自身调整等因素影响，导致绿城中国的利润指标出现一定萎缩。

计提减值成最大“利润杀手”

毛利率下滑仅是拖累归母净利润下行的次要因素，资产减值计提带来的冲击则更为明显。

半年报显示，上半年绿城中国计提的非金融资产减值亏损，叠加应收款项预期信用减值损失的金额为17.3亿元。2022—2025年上半年同期，绿城中国上述两项减值计提金额依次为4.22亿元、4.52亿元、17.46亿元、19.33亿元。

这也意味着，2022—2026年上半年同期，绿城中国计提的非金融资产减值亏损，叠加应收款项预期信用减值损失，累计金额高达62.83亿元。

而这五年间，绿城中国归母净利润合计仅为66.82亿元，两项减值计提相当于同期94.03%的归母净利润。更为重要的是，减值计提风险正随时间推移进入集中释放期。

减值计提规模居高不下，直观暴露出此前“规模至上”扩张策略埋下的隐患。2022—2026年上半年同期，绿城中国新增项目数量分别为20个、19个、15个、35个及22个，对应的拿地成本依次为304亿元、251亿元、154亿元、362亿元及186亿元。

充足的土地储备是房企经营发展的重要基础。即便面临减值计提压力，绿城中国依旧维持着相对稳定的土储规模，但大规模的项目布局，也相应提升了项目投资出现亏损的风险。

翻阅历年半年报不难发现，绿城中国曾多次提及资产减值损失对归母净利润造成负面影响。在2025年上半年业绩会上，时任绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示，存货减值主要集中于2021年结转的项目，也就是2020年下半年获取的地块，部分车位或者业态销售价格不及预期，公司进行了部分拨备计提。往来款减值主要是合作项目，收益不及预期，偿债能力下降。

与此同时，耿忠强彼时坦言，尚无法预判未来仍需计提减值的规模。而从2026年上半年减值计提规模仍居高位的现状来看，此前“规模至上”扩张遗留的项目风险至今尚未出清。

严跃进表示，在投资扩张方面，近两年各地优质土地供应增加，对剩余优质房企而言确是投资窗口期。但需注意，去年至今部分地块成交价格偏高，若后续房价缺乏强势支撑，这类土地储备虽有账面质量，但销售去化过程中可能遇到阻力，需审慎评估地价与房价的匹配关系。

赵晖履新，盈利困局待解

计提减值压力高企、盈利水平持续承压之下，绿城中国率先落子人事棋局。2026年半年报尾端签署人姓名，已由此前绿城中国董事会主席刘成云变更为赵晖。

赵晖、江峰二人接棒履新。从任职履历来看，赵晖于2025年6月加入绿城中国，担任党委书记、执行总裁。他历任中国交通建设股份有限公司华东区域总部总经理、党工委书记，中交投资有限公司总经理、党委副书记，中交房地产集团有限公司董事长、党委书记兼中交海外房地产有限公司董事长等职务。

与赵晖搭档的新执行总裁江峰则深耕中交体系多年。2001年8月其加入中交集团，历任中国交建资金处处长、财务资金部副总经理等职务。自2024年8月起，担任中交财务有限公司党委副书记、董事、总经理。

纵观二人履历，赵晖与江峰均具备深厚的中交集团背景。新一届管理班子上任之后，所要接手的是刘成云在任期间留下的一张极度分裂的成绩单。

在刘成云任职期间，绿城中国守住了财务安全底线，现金短债比攀升至2.6倍，融资成本下行至3.3%，债务结构保持平稳。半年报中，绿城中国方面也在强调，上半年有息负债持续压降，银行存款及现金（包括受限制银行存款）总额约为618.65亿元，为一年内到期借款余额的2倍，维持高位。

在保持财务安全下，刘成云任期内对绿城中国管理架构也进行了调整。

2025年12月，绿城中国启动全域组织调整，形成“10个中心+2个事业部”总部架构，核心是强化战略引领与风控。重点新增风控中心，拆分独立审计、法务条线；升级战略运营中心，整合战略研究与绩效考核；合并产融与财务、小镇集团与小镇事业部，优化资源配置。

区域层面，绿城中国保留三级管控但精简优化，取消东北、华中、中原三大区域公司改为集团直管城市公司，增设成都直管城市公司，聚焦核心城市。同时取消固定区域评级，推行利润导向动态评估，淘汰亏损公司，强化经营导向，与总部调整形成协同。

经过本轮人事与组织架构调整，中交集团对于绿城中国的管理模式，初步实现了从“控股不控权”向“控股控权”的转变。但治理层面的理顺并未传导至经营利润端，公司盈利颓势尚未得到扭转。

随着赵晖、江峰正式履职，人事更迭能否成为撬动经营局面的突破口仍待观察。库存去化放缓、资产减值持续计提、盈利能力下滑等多重难题，已然成为赵晖及绿城中国新一届管理层亟待攻克的硬骨头。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从控股不控权转向控股控权的管理模式，能够进一步压实管理层责任，强化其对公司投资、项目运营及金融风险的主体责任，提升投资项目与金融领域的风险管控能力。

但该模式也同样面临现实挑战，谢逸枫进一步分析称，权力与资源高度集中后，容易出现管理重心上移，对下层一线项目的实际经营情况把控不足，这或是改革落地过程中最突出的难点。

针对土储与减值平衡、新管理层改革方向等相关问题，北京商报记者向绿城中国发送书面采访函，截至发稿暂未收到绿城中国方面的回复。

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