上海写字楼市场结构性分化加剧，超甲级办公楼未来五年复合增长率看涨6％

上海甲级写字楼“3+5”评价体系。 图源：仲量联行

本报记者 李贝贝 上海报道

2026年上半年，上海写字楼市场呈现显著结构性回暖，市场供需持续修复、活跃度稳步提升，行业层级分化加剧，超甲级办公楼成为市场复苏的核心支撑。

多家研究机构近期发布的行业数据共同印证，今年上半年上海商业地产复苏态势明确，写字楼净吸纳量同比大涨83%，大宗不动产成交总额同比攀升47%，市场底部企稳特征持续强化。而在行业整体温和修复的大背景下，仲量联行市场白皮书数据显示，依托“3+5”评价体系界定的超甲级办公楼逆势突围，年内近七成项目租金实现企稳或上涨。

仲量联行中国区首席执行官张静向《华夏时报》记者表示，城市能级的系统性跃升，正深刻重塑办公楼市场的底层逻辑。值得注意的是，随着供需结构失衡、租户升级需求集中释放，仲量联行方面预计，超甲级写字楼物业呈现长期稀缺性，未来五年租金年均复合增长率预计达6%。

李贝贝/摄

上半年上海办公楼市场供需双向回暖

来自世邦魏理仕（CBRE）的监测数据显示，2026年上半年，上海写字楼市场迎来8个新项目集中入市，整体新增办公供应约73.3万平米。同时，需求端复苏势头明确，上半年写字楼净吸纳量达31.6万平米，同比大涨83%，规模已追平去年全年八成水平。

从租赁需求结构来看，金融、专业服务、TMT三大核心行业持续托底上海写字楼市场，构成办公租赁需求的核心支柱，行业需求集中度持续提升。

其中，金融业需求占比达16%，稳居首位。同时，专业服务业占比15.7%，律所扩租、搬迁需求形成主要支撑。此外，TMT行业以14.5%的占比位列第三，传统互联网企业持续扩租，芯片、智能系统等高新科技企业办公需求保持稳定。消费品、第三方联合办公分列第四、五位，占比分别为11.8%、11.3%，本土联合办公品牌扩张动能强劲。

新增办公物业集中入市的同时，办公类资产持续领跑上海大宗不动产交易市场，展现出资本对上海办公不动产市场的长期信心。

2026年上半年，上海大宗不动产交易走出独立上涨行情，市场活跃度持续回升。据戴德梁行统计，上半年上海共成交35宗、合计233亿元，同比2025年上半年金额大涨47%。其中大额交易成为拉动市场增长的关键，单宗超10亿元交易共计8笔，贡献近六成总交易额。

同时，在成交类型方面，办公及研发办公物业依然是交易市场的核心品类，上半年成交额高达134.9亿元，占据总成交额的58.4%，显示出企业对于上海写字楼市场的长期信心。另据CBRE数据，上半年办公楼交易笔数占比达50%，稳居交易榜首。

从结构对比来看，2025年大宗市场投资型买家成交占比74%，自用仅26%；2026年上半年两类买家成交占比各达50%，自用购置需求实现跨越式增长。自用购置需求主要聚焦办公、研发类物业，催生多笔行业标志性大额交易，如今年6月互联网企业拼多多收购陆家嘴星展银行大厦等。

不过，整体市场量能持续修复的同时，受新增办公物业集中入市、存量市场竞争加剧影响，2026年上半年上海全市写字楼租金水平小幅承压。CBRE方面指出，上半年上海全市租金报价较2025年年底下降1.7%，至237.2元/月/平米。

供需失衡催生长期稀缺

不同于整体市场的温和修复，仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，长期以来，上海超甲级办公楼在租金溢价与空置率上均较普通甲级办公楼展现出稳固的优势。进入2026年，超甲级办公楼释放出明确的企稳回升信号，成为引领上海市场修复的核心引擎。

基于对103份租户问卷调研数据，仲量联行发布的上海办公楼市场白皮书推出了“3+5”立体评价体系，该体系在承继硬件设施、区位交通、配套服务三大传统基础维度的同时，系统性地纳入人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续及数智化五大维度，覆盖了从物理空间到软性服务，从单体建筑到区域生态的全方位评价要素，实现“3+5”全维度的项目则被界定为“超甲级办公楼”。

据姚耀介绍，目前上海甲级写字楼存量约1900万平米。根据新的体系，约10%—15%的写字楼可以被认为是“超甲级办公楼”：“它们有一些共性，比如大部分写字楼都是近5年内的新交付项目等。”

白皮书强调，从全球核心城市市场对标来看，办公楼市场结构性分化是成熟市场的必然规律。以纽约、香港等国际一线城市为例，纽约普通甲级办公楼空置率长期维持在13%—15%，而超甲级标杆物业空置率已降至5.7%；香港标杆甲级办公楼租金率先企稳回升，连续三个季度引领市场修复，与普通物业的租金价差持续扩大。

与国际市场同步，上海办公楼市场的品质分化特征愈发鲜明，空置率、租金走势两大核心指标呈现显著断层。据白皮书统计，上海超甲级办公楼常年维持5%—10%的低位空置率，而普通甲级办公楼受新增供应放量影响，空置率逐年攀升，二者差距从2018年不足5个百分点，扩大至如今的10个百分点以上，物业层级价值鸿沟持续加深。

除租金、空置率优势外，在去化速度方面，基于2022年以来新竣工项目，超甲级办公项目的平均去化速度在不同阶段均大幅领先，达到普通甲级的2.7—2.9倍；在租户优质方面，过去一年迁入超甲级办公楼的租赁交易中，升级型需求占比高达94%。

白皮书指出，供需结构的长期失衡，是上海超甲级办公楼逆势走强、价值持续攀升的核心底层支撑。

从土地供应端来看，上海中环以内核心城区优质办公用地早已进入收缩周期，中环以内作为高端办公核心承载区，2017—2018年办公用地供应达到历史峰值后，新增土地投放力度持续收缩。尤其是2025至2026年上半年，核心区域办公土地供给进一步压缩，中长期优质新增办公载体体量持续收缩。“用地出让规模持续收窄，从供给源头大幅约束中长期优质办公楼市场的新增供应。”白皮书强调。

同时，存量市场中能够符合开发及运营双重视角评价体系、各维度指标全面领先的超甲级办公项目供给有限，超甲级办公项目的稀缺属性将在中长期持续凸显。基于此，仲量联行预测，在中长期，全市超甲级办公楼空置率将进一步下降。而未来五年，超甲级办公楼租金年均复合增长率将达到6%左右。与此同时，普通甲级办公楼短期仍面临新增供应集中入市而带来的压力，中长期存量竞争仍将持续。