证缴分离破困局机制先行解民忧

八月的福州正值酷暑，台江一小区的业主代表捧着一面写着“政策惠民解难题，审批提速显效率。新来领导有担当，群众期盼终所愿”的烫金锦旗，又一次走进福州市自然资源和规划局。这已经是他们第三次上门，想亲手把谢意送到帮他们圆了“办证梦”的工作人员手中，却依旧被婉言谢绝。

“我们只是做了分内的事，为民办事不用讲这些。”福州市自然资源和规划局审批处核验组相关负责人朴实的话语背后，是该局啃下开竣工违约历史遗留不动产登记问题的持续攻坚，也是“不让群众背锅、不让违约悬空、不让办证受阻”的初心坚守。

依托“证缴分离+违约备注+先证后责”机制，福州明确购房群众权益与房企履约过错脱钩，允许购房群众优先办理不动产登记，后续由自然资源等相关部门向房企依法追缴开竣工违约金，让“群众无过错即办证”这一承诺不沦为空话。

困局：企业违约“卡壳” 攻坚破题落地

不动产权证是百姓安家置业的“定心丸”，而建设项目规划条件核实与土地核验，是办理不动产登记的法定前置关口——没有核验意见书，办证便无从谈起。

前些年，福州部分房地产项目因房企自身经营等问题出现开竣工逾期，按土地出让合同约定需补缴违约金，但因企业资金紧张迟迟未能缴清，最终卡在土地核验环节。开发商无法办理首次登记，导致购房群众无法办理房屋转移登记、无法取得不动产权证书。以晋安区一项目为例，因房企原因造成开竣工严重逾期，按合同约定应补缴违约金约1亿元，企业长期未缴，导致600多户业主入住多年却拿不到不动产权证，落户、子女就学、房产交易处处受限。

这种“企业生病、群众吃药”的困局，是福州不动产登记历史遗留问题中诉求最集中、化解难度最大的一类。类似的诉求呼声反复出现，成了福州市自然资源部门急需解决的难题。

民有所呼，政有所应。2024年11月，福州市自然资源和规划局正式启动专项攻坚，对照自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》《关于分类施策妥善解决保交房项目办证问题的通知》文件精神，牢牢锚定“群众无过错即办证”“证缴分离”的核心原则，开始探索破局路径。工作人员一边梳理全市同类项目底数、拆解核心堵点，一边比对全国同类城市经验，同时与市住建、财政等多个部门反复会商。所有人心中都立着一把标尺：一边是民生底线，绝不能让无过错群众为企业过错买单；一边是履约刚性，绝不能让违约企业“脱责”，让土地出让合同成“一纸空文”。

从适用边界的划定到办理流程的设计，从资金监管的衔接到责任追溯的闭环，每一个词句都反复打磨、每一处风险都提前预判。历时近半年攻坚，2025年4月，福州正式出台化解政策，创新建立“证缴分离+违约备注+先证后责”工作机制，为开竣工违约导致的历史遗留问题的解决给出了精准的方案。

解题：三步闭环联动 办证追责同步

“证缴分离+违约备注+先证后责”工作机制的核心，是将群众的办证权益与房企的履约责任彻底脱钩，三个环节环环相扣，既打通民生堵点，也守住监管底线。

第一步，证缴分离。机制划出清晰红线，牢牢守住了实质的合规底线。福州市人民政府办公厅文件办理告知单明确，该工作机制仅适用于单纯因房企自身原因造成的开竣工逾期违约问题；对于超占用地、改变用途、超建违建等实质性违规情形，一律不适用该机制，坚决守住政策底线。

项目申请时，工作人员会对房企提交的材料逐项严格审查，并委托专业测绘单位实地勘测，对照原审批图纸一一核对。“测绘报告一出来，有没有违建、超没超面积，一目了然。”审批处核验组相关负责人表示，一旦发现实质性违规，会立即要求企业整改到位，整改不达标绝不能进入下一环节。

经过审查符合条件的项目，由房企出具承诺书，约定项目预售资金监管专户内的资金，扣除施工单位建设工程款后，优先用于支付开竣工违约金。

“相当于把‘先缴费、再办证’的顺序换了过来，先让群众办证，违约金我们盯着企业要。”审批处核验组相关负责人说。这一调整，直接击穿了此前的核心堵点——不再因为企业开竣工违约金未能缴清，就卡住千家万户的不动产权证书。

第二步，违约备注。“放行”不等于“免责”。通过核验的项目，自然资源部门会在土地核验意见书上明确备注开竣工逾期情形、欠缴金额等信息；不动产登记机构同步办理带备注的不动产首次登记，将违约事实记入登记档案，不仅明确了违约责任，还固定了监管追责依据，全程留痕、责任可追溯。

针对群众最关心的“备注会不会影响房子使用”，审批处核验组相关负责人解释，备注仅针对房企的违约行为进行标注，不影响房屋后续的正常使用、交易与抵押，购房群众正常办理个人不动产权证书，不会增添新的困扰。

第三步，先证后责。证给群众办了，企业的违约责任丝毫不会打折扣。为健全后续违约追责程序，福州市自然资源部门、住建部门、财政部门、司法机关和不动产登记机构协同联动，明确各环节责任分工：自然资源部门负责审查项目，全程跟进追缴企业违约金；住建部门负责对项目进行资金监管，确保扣除工程款后的余款优先用于违约金缴纳；不动产登记和交易中心负责办理带备注不动产首次登记，同步对项目未售房源进行限制销售；财政部门将所需资金纳入年度财政预算，做好资金保障，形成“办证不拖延、追责不松劲”的完整闭环。

机制推行之初，也有房企不理解、不配合。工作人员就主动上门沟通，一笔一笔给企业算明白账。逾期一天办不了证，企业就要多承担一天的逾期违约金，拖得越久，成本越高。通过实施“证缴分离”制度，先让群众能办证，既能平息业主诉求，也能帮企业止住持续扩大的违约成本。耐心的思想工作下来，不少企业从“抵触观望”变成了“主动配合”，实现了民生保障与企业风险止损的双赢。

见效：助力房产“解套” 经验长效延伸

从2025年4月落地至今，这套“证缴分离+违约备注+先证后责”机制持续发力，已成功打通14个项目的办证堵点，化解范围从普通住宅小区延伸至商业商务办公项目，扫清了办证障碍。

翻开福州市城镇住宅历史遗留不动产登记问题台账，一个个曾让群众愁眉不展的项目，陆续被标注上化解进度。截至目前，福州仍在按照“应化尽化”的目标持续攻坚，推动台账内项目清零，让更多群众拿到期盼已久的“红本本”。

对业主们而言，变化是触手可及的。过去跑了无数次都办不下来的证，如今七个工作日即可办理，压在心里多年的石头落了地，落户、上学、交易都不再是难题。也正因这份实打实的获得感，才有了开头业主们三番五次上门送锦旗的暖心故事。

作为化解城镇住宅不动产登记历史遗留问题的创新探索，这套机制发挥的作用不止于消化存量。据介绍，下一步福州市计划将“证缴分离”的理念逐步延伸至其他项目的监管和审批中，从源头减少办证难问题的产生；同时也期待与全国其他先进地区交流互鉴，让这份立足民生、兼顾监管的“福州经验”，为更多地方破解同类问题提供参考。

锦旗虽未收下，但群众的认可，早已刻进了每一本办结的不动产权证之中。福州市把破解不动产登记历史遗留问题，作为增进民生福祉、优化营商环境的重要抓手，按照“政府主导、部门联动、尊重历史、实事求是、分类施策”原则持续攻坚。

从深夜亮灯的办公室到繁忙有序的登记窗口，从跨部门协同会商到对接企业的耐心沟通，福州市自然资源部门以务实行动兑现承诺——不让群众背锅、不让违约悬空、不让办证受阻，严守国土空间规划刚性底线，在保障群众办证权益、规范项目批后监管上交出一份力度足、温度足的民生答卷。(陈静莹 黄一珍 郑志明 高鸿程)