郑州为什么不执行房票买商办？

地盘说

郑州去库存，得学学成都换个玩儿法，也换个“活法”。

■撰文 | 周天承 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

成都扔出一枚深水炸弹，房票从住宅扩到商办，一石三鸟。

郑州楼市还在降首付、给补贴的老路上打转，库存压顶，该抄作业了。

1

成都下了

一招妙棋

成都这次新政，表面看是政策松绑，本质上是一次存量资产的重新定价。

公积金首付降至15%、利息补贴20%、绿建住房贷款额度上浮20%，这些不过是开胃菜。

真正的主菜，是房票安置的适用范围从住宅拓展至商业、办公用房等非住宅物业。

拆迁户手里的那张纸，一夜之间变成了可以兑换市中心商铺、繁华地段写字楼的“硬通货”。

©成都楼市新政核心要点

这招的精妙之处，在于它绕过了“刺激需求”的老路，直接切入“盘活存量”的深水区。

成都的商办库存有多严重？

春熙路商圈百米之内必有空铺转让，金融城写字楼的电梯间里中介比白领还勤快。

这些钢筋水泥堆在黄金地段，像一根根生锈的铁钉扎在城市最值钱的皮肤上。

没人接盘，它们就是账面数字；有人愿意买，哪怕打七折，那也是流动性回来了。

©成都商业整体库存数据

流动性是什么？是资产的命。

更关键的是，房票买商办给了拆迁户一个“用脚投票”的权利。

不想去远郊住那些交付即破发的“远大新”？

行，拿着房票去市中心买间铺子，自己当老板也好，租给别人收租金也罢，好歹现金流是活的。

这笔账，拆迁户算得比谁都清楚。

©此前成都就房票购房细化指引

成都人确实精啊。

他们明白，光靠降首付、给补贴，老百姓的钱包已经撬不动了。

必须换个思路，得让存量资产自己造血，让拆迁补偿款从“沉没成本”变成“激活因子”。

收购存量商办用作保障性租赁住房、菜市场、养老服务中心，这套组合拳打下来，盘活的是真金白银的实物资产，而不是纸面上的成交数据。

2

郑州的冷

不止在温度计上

把目光从锦江边收回来，再回到金水河畔。

2026年上半年的郑州楼市，数据凉得让人不想多看第二眼。

经营性用地成交仅11幅，总建面75万m²，同比跌幅最低49%、最高冲到96%。

溢价率？0%，全部底价成交。

这可不是降温，而是直接按了暂停键。

©上半年郑州商业用地供应情况（自CRIC克而瑞）

新房市场同样不争气，上半年成交面积155万m²出头，供应却像过山车一样上蹿下跳，6月单月供应45万m²，供求比直接拉到1.82。

卖不掉的房子堆在那里，像郑州夏天傍晚的积雨云，黑压压一片，就是不下雨。

库存是最扎心的数字。

5月末狭义库存64718套，面积605万m²，去化周期20个月。要知道，业内公认的合理线是18个月。

超出的那两个月，每一秒都在烧钱。

©上半年库存与去化趋势（自CRIC克而瑞）

房价呢？

2026上半年，郑州新建商品住宅成交面积约155.87万m²，成交均价在13420-16181元/m²之间。

别被这数字骗了，郑东新区2.6万+元/m²的均价硬生生把全市平均数拽高了一大截，主城区的真实水温，比这冷得多。

郑州也不是没出政策。

4月“郑八条”出来的时候，业内还激动了一把：分区认首套、公积金取消次数限制，算是诚意满满。

6月又搞了“十五五”住房发展规划征求意见。

©郑州市“十五五”住房发展规划征求意见

政策出了一箩筐，市场却像一潭死水，石子扔进去连个响动都没有。

问题出在哪？在于郑州的政策在做“加法”：加补贴、加额度、加供给。

而人家成都这次做的却是“乘法”。

直接用房票，打通住宅和商办的任督二脉，让存量资产之间发生化学反应。

郑州一直在头疼医头、脚疼医脚，却没发现真正的病灶是库存结构错配。

©示意图

该有房子的地方没房子，该有商业的地方全是空铺子。

郑东新区那些密密麻麻的写字楼，空置率不比成都低；花园路、农业路沿线的底商，转让告示贴了一年多还没撕掉。

这些“死资产”占着全城最好的地段，却像断了腿的蜈蚣，看着唬人，一步也挪不动。

3

郑州楼市

已经拖不起

如果，郑州也能把房票的适用范围，拓展到商办物业呢？

拆迁户拿着房票，在金水北买间铺子开便利店，在高铁东东广场附近买间公寓做工作室，在郑东新区买套写字楼等人来租。

这样，开发商卖掉了库存商办，回笼了资金；银行收回了贷款，不良率降了那么零点几个百分点；政府没多花一分钱，却盘活了一整条产业链。

这笔账，算得过来。

©郑州商办市场处于极度低密状态(图自泰辰顾问）

有人会说，郑州的拆迁量和成都没法比，房票池子没那么大。

没错，但也正因为池子小，才更要把每一滴水都用在刀刃上。

与其让拆迁户拿着房票，去远郊买那些交付就破发的住宅，不如给他们一个更现实的选择。

在市区买间铺子，好歹还能收租。而长期以来，拆迁户玩得最熟络的，就是当包租公。

哪怕租金回报率只有3%，那也是真金白银的现金流，比守着远郊一套不住不租不卖的钢筋混凝土强100倍。

关键是买了就跌，还赔钱。赔钱的生意，谁干啊。

©远郊房子成了负担

成都这次新政，给所有二线城市上了一课，楼市去库存，不能只盯着住宅这一个筐。

商办、公寓、车位、商铺，只要能产生现金流的资产，都该纳入政策视野。

房子最终是用来住的，铺子最终是用来营生的，资产最终是用来流动的。

郑州现在最缺的不是政策工具，而是一把手术刀。

那些“降首付、给补贴”的老三样，就像给癌症病人贴膏药，敷上去凉凉的，病灶一点没消。

©郑州楼市政策松绑已过去两年

真正的药方，在存量资产的重组和激活里面。

房票买商办，就是把原本要流向远郊住宅的补偿款，截流到了市中心的商办物业里，让死的资产变活，让沉没的成本变成收益。

成都已经在行动了。

郑州的楼市，像个高烧不退的病人，退烧药吃了不少，状况并没有好起来。

更坏的是，还有一堆中介天天嚷嚷着这降价那儿甩卖，还变着法儿搞跟房主含泪砍价的闹剧。

这也得治。而且手腕还得再硬一些，别弄得像学雷锋日似的，风刮一天就停了。

©郑州楼市真实图景

最关键的，这作业得抄啊，能解决不少问题。至少，那些拿着房票诉拆迁户，不会轻易的打折变卖。

当其他城市都在抢跑存量激活的新赛道时，谁还在“降首付、给补贴”的老路上磨蹭，谁就会被甩下不止一个身位。

房票买商办这堂课，学费不贵，但拖下去的机会成本，郑州真的付不起。

天热可以开空调，库存高了可不能光靠摇扇子。

成都在用拆迁户的钱，激活整条产业链，郑州也该动动真格了。

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