“跨界房东”们的酒店资产，到底怎么盘活？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

一家以生物医药为主业的企业，为什么会把洲际、假日酒店装进REITs？这听起来有些“跨界”，但长春高新并不是突然开始做酒店，而是在地产开发和综合体建设中，成为酒店的“跨界房东”。如今，随着主业承压和资产盘活需求增加，这些原本沉淀在资产负债表里的酒店们，也开始寻找新的去处。REITs能不能成为这些“跨界房东”的新出口？

长春高新双品牌酒店11.94亿元REITs

近期，长春高新发布公告，宣布拟开展持有型不动产资产支持专项计划，也就是机构间REITs的申报发行，项目暂定名为“平安证券－长春高新持有型不动产资产支持专项计划”，拟发行规模11.94亿元，计划在深交所挂牌，面向专业机构投资者。

值得注意的是，这家以生物医药为核心业务的上市公司，拿出来做REITs的，竟然是两家酒店。底层资产为长春高新全资子公司长春海容酒店有限公司持有的房屋所有权及对应国有建设用地使用权，具体包括长春高新洲际酒店、长春高新假日酒店，以及地下停车场438个车位。

更有意思的是，这两家酒店还非常年轻，长春高新洲际酒店2025年7月2日开业，共250间客房；长春高新假日酒店则于2025年6月28日开业，共373间客房，两家酒店合计623间客房，另有438个地下车位。两家酒店属于同一双子楼建筑群，位于长春高新海茵广场，靠近长春高新区商务、教育核心区域，室内设计由CCD完成。

从物业条件看，这两项资产地理位置都很不错，从酒店品牌看，一个洲际，一个假日，也不是没有市场辨识度。那为啥酒店刚开业一年，长春高新就已经准备“把它装进资本市场”？

按照长春高新的初步方案，专项计划采用出表型结构，项目公司100%股权将通过公开挂牌方式转让，由专项计划管理人参与摘牌。首期存续期约33年，每三年设置优先收购机制和开放退出机制。长春高新及相关方初始持有专项计划比例不超过30%，同时继续承担运营管理统筹职能。

通俗点来讲就是酒店物业的所有权可以从上市公司手里拿出去，但经营不会跟着一起出去。长春高新继续负责运营统筹，旗下酒店管理公司负责具体运营，还设置了运营绩效对赌。这就不是简单的“卖酒店”，而是在尝试物业由资本持有，酒店由专业团队经营，原来的资产持有人则获得资金和未来重新收购的选择权。

长春高新给出的解释是，此次申报是响应商业不动产REITs试点政策，旨在盘活存量优质资产、拓宽融资渠道、优化融资结构、增强资金统筹能力，并进一步探索存量资产盘活和后续资本运作路径。

但如果把这次资产运作放回长春高新的经营背景中来看，意味或许不止于“盘活资产”。财报显示，2026年上半年，长春高新实现营业收入55.43亿元，同比下降16.06%；归母净利润4.75亿元，同比下降51.64%。其中，核心子公司金赛药业实现收入45亿元，同比下降17.65%，归母净利润5.78亿元，同比下降47.84%。

与此同时，公司高新地产单体报表收入达到13.91亿元，同比增长202%，其中约10.42亿元来自酒店相关资产内部重组。剔除这一因素后，地产收入约3亿元。从这个角度来看，长春高新此次推动酒店REITs，或许是想把沉淀在资产负债表里的非核心资产变成更具流动性的资本。

为什么上市公司都爱“顺手”做酒店

一家生物医药企业为什么会去做酒店？其实恰恰相反，长春高新并不是为了做酒店才进入酒店业，而是在地产开发过程中，成为酒店的“房东”。

2019年，长春高新旗下高新地产推进康达地块旧城改造项目，规划建筑面积超过130万平方米，业态涵盖住宅、写字楼、星级酒店、社区商业、教育等。洲际和假日酒店，就是这个综合体的一部分。长春高新旗下虽然有房地产公司，但业务更多集中在写字楼、洋房等项目，酒店从来不是主角，只是地产项目中的一个配套。

这样的“顺手布局”，并非长春高新独有。过去十多年，不少上市公司都曾以不同方式成为酒店房东。有的是地产开发留下的，有的是收购资产所得，也有的是主动投资建设。医药、农牧、化工、造纸等行业，都能找到类似案例。

比如同为药企的金花股份，在2006年，公司因大股东资金占用问题被动接收金花豪生国际大酒店。接手之后，公司也曾期待酒店成为第二增长曲线，并设想依托医药产业资源承接学术交流。但产业资源并没有转化成足够的酒店客流，项目连续多年亏损，累计亏损超过3.36亿元，最终只能通过司法拍卖剥离。

晨鸣纸业同样如此，2005年，公司与香港康弘发展合资设立山东御景大酒店有限公司，运营晨鸣国际大酒店。作为集团多元化布局的一部分，这家酒店曾被寄予完善业务配套的期待。但如今，这项资产已经成为典型的非主业包袱。2023年至2025年，酒店连续三年亏损，净利润分别为-2595.4万元、-1627.82万元和-1952.95万元，2026年一季度继续亏损455.75万元。最终，在主业承压的情况下，晨鸣纸业不得不将酒店90.05%的股权及约2亿元债权打包，以约3.17亿元转让给寿光市文化旅游投资发展集团。

金浦钛业也在2024年拟出售上海东邑酒店管理有限公司100%股权，公告中的理由同样直接，即“进一步聚焦主业，优化资产结构，加速资金回流”。对于金浦钛业而言，酒店已经从一项布局变成了需要处理的非核心资产。

把这些案例放在一起看，这些“跨界房东”进入酒店，大致有几种路径。一是地产配套，综合体需要酒店，产业园需要酒店，新区需要酒店，于是企业顺手把酒店建了；二是产业协同，比如说医药企业会开学术会议，酒店就是很好的载体；三是地方合作，企业通过酒店、文旅项目等方式完善当地产业和城市配套，也换取更深的地企合作关系；四是资产接盘，抵债、收购、资产置换之后，酒店进入企业资产负债表，企业从此莫名其妙成为酒店房东。

说到底，酒店只是这些企业主营业务之外，被不同方式留下来的资产。它们并不真正以酒店为主业，却成为中国酒店市场一批特殊的房东，它们的逻辑从来不是“我要成为一家优秀的酒店管理公司”，而是“这个项目需要一家酒店，所以需要拥有一家酒店”。

过去，这套逻辑还有资产升值和项目配套托底，但当房地产进入存量时代，上市公司越来越强调现金流和资产回报，酒店也很难再躲在综合体背后。它最终必须单独回答一个问题，这项资产到底能不能自己赚钱？这或许才是今天越来越多“跨界房东”开始重新审视酒店的原因。

REITs来了“跨界房东”有了新出口？

今年以来，酒店REITs的消息明显增多。仲量联行最新数据显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超过99亿元人民币（约合15亿美元），同比增长155.4%，成为亚太区增幅最大的市场之一。戴德梁行也判断，2026年将成为中国商业不动产REITs的发展元年。

伴随商业不动产REITs扩容，酒店资产正在悄然形成两条证券化通道。一条是公募REITs，华泰紫金华住安住商业REIT属于这一类型。另一条是机构间REITs，长春高新此次申报的11.94亿元专项计划，以及此前远洲集团拟发行的21.51亿元项目，都属于这一类型。简单来说，公募REITs面向公开市场发行，让公众投资者参与；机构间REITs则主要面向专业机构投资者，更接近企业与机构之间的资产证券化交易。对于急于盘活非核心资产的“跨界房东”而言，后者的操作空间相对更大。

问题也就来了，那些不擅长做酒店，却因为各种原因手里攥着酒店资产的企业，能不能也借REITs把资产盘活？

从逻辑上看，答案是可以。过去，企业处理酒店资产，无非是出售、转让，或者继续自己持有。继续经营，需要补上酒店运营能力；直接出售，需要找到合适的买家；长期持有，则意味着资金持续沉淀，甚至不断承担经营亏损。

REITs则是提供了一条不同的路径，它不再要求企业寻找传统意义上的“接盘者”，而是将符合条件的物业转化为标准化金融产品，由投资者承接资产收益，企业则可以降低重资产持有压力，酒店仍然可以继续经营。

长春高新此次申报就是一个典型案例，按照初步方案，项目公司100%股权将转让给专项计划，长春高新及相关方初始持有比例不超过30%，同时继续参与运营，并设置优先收购和开放退出机制。酒店还是原来的酒店，只是房东发生了变化。

但REITs并不是简单的“把酒店卖掉”，而是提供了一条新的资产退出通道。对于大量非酒店主业企业而言，真正想摆脱的未必是酒店本身，而是长期压着一笔重资产，承担折旧和资金占用，却又缺乏足够的运营能力，REITs恰好提供了资产持有与酒店经营分开的可能。

当然，这条路并不是所有“跨界房东”都能走。2025年底，商业不动产REITs试点正式启动，酒店被明确纳入支持范围，核心区位、成熟运营、稳定现金流，成为酒店资产能否证券化的关键指标。

这也是为什么华安锦江、华住安住能够进入公募REITs，真正的底气并不只是“锦江”和“华住”这两个品牌，更在于背后的酒店资产已经运营多年，经营数据相对稳定，品牌体系成熟，物业也处于相对优质的区位。即便如此，成熟酒店进入REITs也并非“报上去就能发”，更不用说那些长期亏损、区位一般、物业老旧、现金流不稳定的跨界酒店。

因此，对于手里拥有酒店资产的企业来说，如果物业区位、资产条件、品牌运营和未来现金流能够满足监管及投资者要求，REITs确实可能成为一种“减负工具”。但对于长期亏损、经营能力不足的酒店而言，REITs未必是救命稻草。

从酒店行业的角度看，真正值得关注的或许也不是有多少酒店能够进入REITs，而是这条通道打开之后，会不会推动更多非专业房东重新审视手里的酒店资产，把物业交给更专业的资本和运营体系。

REITs之外这些酒店还能去哪

REITs提供了一个新出口，但显然不是唯一出口。对于那些并非专业酒店运营商，却手握酒店物业的“跨界房东”来说，真正需要解决的不是“要不要做酒店”，而是如何让手里的资产重新产生价值。结合当前住宿业的项目合作和资产盘活案例，大致可以看到三条路径。

一是交给专业运营机构。对很多跨界企业而言，问题未必出在物业，而是缺少酒店运营能力。与专业酒店集团、管理公司合作，可能比自己重新组建团队更有效。业主继续持有物业，专业机构负责品牌、产品、营销和运营，业主也由“酒店经营者”转向更纯粹的资产持有者。

这种“资产归资产、运营归运营”的分工正在出现。比如雅诗阁中国与广州城投合作拓展服务公寓、长租公寓与乐龄公寓，华住也与广州国资展开合作，将存量资产盘活、酒店管理和资产证券化纳入合作范围。对于业主来说，只要专业运营能够改善入住率、房价和经营利润，酒店的资产价值也会随之提升，未来无论继续持有、出售还是进入REITs，都多了一张牌。

二是不要再死守“酒店”，根据物业条件尝试其他业态。很多“跨界房东”真正拥有的其实是一块不错的物业，而不是一家优秀的酒店。既然如此，就不一定非要坚持传统酒店模式。酒店与服务式公寓、长租、办公甚至康养结合，都可能成为重新盘活物业的方式。

这类混合业态也开始得到资本市场的验证，比如华夏凯德商业REIT底层资产中的深圳雅诗阁来福士服务公寓，就采用了长短租结合的经营模式。随着商业不动产REITs持续扩容，酒店与服务式公寓、长短租结合等模式正在获得更多关注。对于一些传统酒店经营困难、但物业条件不错的项目而言，这或许也是一条值得尝试的路径。

三是卖给真正懂资产的人，尽快释放价值。不可否认，有些酒店资产位置一般，经营多年亏损，物业老化，周边需求也不足，怎么改都很难，这种情况下，与其继续讲“第二增长曲线”，不如承认它可能根本不是一门好生意。尤其当企业长期缺乏运营能力时，继续持有的机会成本，很可能比出售带来的损失更大。晨鸣纸业最终将酒店转让给地方文旅集团，就是一种典型的资产出清。

与此同时，酒店投资市场也正在重新活跃，仲量联行数据显示，2026年上半年中国内地酒店投资交易额超过99亿元，同比增长155.4%。这并不意味着所有酒店都有人接盘，而是酒店资产重新进入专业投资人的筛选范围。买家看中的可能是酒店经营，也可能是土地价值、改造空间，甚至是未来用途。

对于原来的房东而言，最重要的不是坚持证明自己当初的酒店投资没有错，而是重新给自己的酒店定一次价，决定到底是继续持有，还是换运营商；到底是继续做酒店，还是改成长租；到底是进入REITs，还是趁还有买家及时出售……这几条路没有高下之分，只有资产条件是否匹配。

综上，REITs只是酒店资产退出和盘活的一种方式。过去企业跨界做酒店，最大的问题是“进得太容易”；未来这些企业退出酒店，拼的则是谁能找到最合适的出口，酒店资产正在进入一个多出口时代，这些出口没有优劣之分，更没有标准答案，只有适不适合。