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探盘｜外滩壹号院二期：黄浦董家渡芯，17 席城芯合院商墅，解锁上海内环的藏品级资产
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大家好，我是于瑶，深耕上海豪宅圈多年，任职开发商营销总监，看过上海几乎所有内环顶豪项目，经手过不少千万级乃至亿级的核心地段物业。从业这么久，我一直有一个观点：真正的城市顶豪，从来不是单纯堆砌奢华装修，而是占据城市不可复制的土地资源，同时兼顾空间的实用性、功能的多元性，既要承接城市的繁华，又能拥有属于自己的一方静谧天地。今天实地走访的融创外滩壹号院二期，就是这样一套很难得的作品，坐落于黄浦董家渡核心板块，仅推出 17 席合院商墅，不管是做私人自住、企业会所，还是商务接待办公，都有非常高的想象空间，今天就用实地探盘视角，把项目的板块逻辑、产品细节、空间优势完整拆解给大家。

提起上海的城市封面，外滩永远是绕不开的关键词。百年以来，外滩汇聚金融资本、海派文化，是上海这座城市精神与财富的象征。而随着城市发展迭代，外滩的发展重心逐步向南延伸，董家渡金融城就此登上时代舞台，成为外滩金融聚集带重要的组成部分，也是上海内环范围内规模庞大的城市更新板块之一，总开发体量达到约 200 万方，集合高端办公、商业综合体、高端居住等多元业态，东接约 110 万方董家渡金融城，毗邻 42 万方 BFC 外滩金融中心，整片片区正在持续兑现价值，大量金融机构、企业总部陆续入驻，资本与人流持续向这里汇聚中国新闻网。

外滩壹号院二期就扎根在这片黄金热土之上，项目整体开发体量超 60 万方，包含多个地块，直线距离外滩金融聚集带大约 1 公里，既能够充分享受到外滩成熟的城市配套，又处于董家渡城市更新的红利腹地。站在地块之上向北眺望，可以感受百年外滩的历史风华，向东对望黄浦江，与陆家嘴隔江呼应，周边城市地标环伺。步行可达 BFC 外滩金融中心、十六铺游艇码头，驱车短时间内就可以抵达豫园、新天地两大上海顶流商圈。一边是万国建筑的历史沉淀，一边是现代金融的蓬勃活力，老城厢的烟火气息与国际化都市的摩登在这里交织，这是上海绝大多数板块都无法复刻的区位禀赋。

很多高净值客户选房，首先要看的就是交通通达性，尤其是经常需要商务出行的客群，便捷的立体交通网络至关重要。外滩壹号院二期拥有非常成熟的多维交通体系，地面、隧道、大桥、轨道交通互相串联，轻松通达全城。从自驾路网来看，项目向南约 1 公里即可抵达内环，复兴东路隧道、人民路隧道、延安路隧道、南浦大桥，多条越江通道可以快速穿梭浦西与浦东，去往陆家嘴、张江等浦东核心区域十分高效。向北可以快速接驳延安路高架，串联起静安、长宁等上海核心城区。公共交通方面，轨道交通站点距离项目很近，依托轨交网络，不管是通勤上班，还是出行逛街都十分便利，不管是商务会客还是日常出行，完全不用为通勤问题担忧。

除了我们今天重点探访的 17 栋合院商墅之外，项目还打造了超高层的云顶大宅产品，建筑高度约 140 米，重塑外滩全新的城市天际线。高层部分规划了建面约 255‑380㎡云顶大宅，还有少量稀缺的建面约 533㎡摘星大宅。在建筑设计上，项目运用了高窗墙比的设计思路，打造出 270° 环幕观景视野，室内可以把城市江景、城市天际线尽收眼底。在寸土寸金的外滩板块，既有超高层大平层俯瞰城市繁华，又有低密合院拥有私家庭院，高低搭配的产品布局，让整个大盘的层次感变得非常丰富。

不过今天探盘的主角，是整个项目当中最为稀缺的 17 套合院商墅产品。在上海内环黄浦核心区，想要找到带院落的低密物业本身就十分难得，整批房源仅仅 17 席，意味着卖一套就少一套，属于真正的限量版城芯藏品。地上产权登记面积区间约 248‑387㎡，市场总价 5500 万起，和同板块动辄上亿的城市别墅对比，这套产品的入手门槛有着很强的竞争力，而且房源状态良好，符合条件可以直接订，不需要漫长等待期房交付，对于着急使用的企业主、高净值人群来说，是很大的利好。

很多朋友会好奇，这套商墅产品，到底适合什么样的人群？结合实地看盘的体验，它的功能兼容性很强，并不是只能做单一用途。第一类，追求内环有天有地居住体验的自住客群，厌倦了高层平层，希望拥有属于自己的院落空间，感受庭院生活；第二类，企业主，用来做企业私人会所，用来接待重要客户，举办小型沙龙、私宴；第三类，可以作为商务办公使用，打造企业私属办公空间，区别于传统写字楼，环境私密，氛围感更强；同时也可以当做个人藏品空间，用来收藏艺术品、名酒，打造属于自己的精神空间。一套物业，可以切换多重身份，这也是这套合院商墅巨大的魅力所在。

走进实体样板区，最直观的感受就是空间尺度的震撼，很多人看完第一感受：产证面积看着是两百多到三百多，但是实际可使用的面积远远超出想象，大量不计入产证的赠送空间，把实际得用面积拉到很高的水平。产品的建筑格局为地上两层，搭配赠送的阁楼层，地下两层，简单来说就是地上相当于两层半，再加双层地下空间，再加上每户专属私家庭院，这些庭院、阁楼、地下两层空间，都不计入产权登记面积，是实打实给到业主的使用红利。

我们拆开来看每一层的空间尺度。地上一层层高做到 3.9 米，这个层高在上海城市别墅产品当中属于非常出众的规格。普通住宅层高大多 3 米出头，很多改善别墅首层也就在 3.3‑3.5 米，3.9 米的层高，带来开阔的垂直空间感，不会产生压抑感。首层可以规划超大的客厅，搭配大面积落地玻璃窗，把庭院的景观引入室内，室内和庭院景观互相渗透。无论是家庭聚会，还是接待宾客，进门就能够感受到磅礴大气的气场。朋友来访，踏入室内，直面庭院绿意，会客体验感直接拉满。可以在这里设置宴会厅、茶室、会客厅，适配会客、聚餐等多种场景。

地上二层层高 3.6 米，作为上层休息区，同样维持了很高的层高标准，不会因为是二层就压缩空间。二层可以规划多间套房，每一间都可以拥有舒适的尺度，无论是家人居住，还是作为客房，都足够从容。二层之上还有赠送的阁楼层，层高约 2.8 米，这个空间不计入产证，使用自由度很高。你可以把它打造为静谧书房，闲暇时在这里阅读思考；也可以作为艺术品收藏室，摆放字画藏品；也可以做成家庭休闲空间，做冥想室、儿童游乐区，完全根据业主自身的喜好去定制改造，给生活多出来一层精神栖息地。

地下两层，同样属于不计产证的赠送面积，单户地下可使用面积大约 200㎡，双层的地下空间，可以完全和地上的功能区分隔开，打造独立的功能世界。很多高端客户，会把地下一层规划成私宴餐厅、雪茄室、酒吧，用来做圈层社交；地下二层可以打造私家影音厅、恒温酒窖、健身房，甚至可以设置独立的储物空间。平时招待朋友，地上用来会客聊天，地下可以观影品酒，动静分区，不会打扰到地上的休息区域。很多传统的别墅地下室会面临潮湿、采光差的痛点，而这套产品在设计阶段就充分考虑地下空间的使用体验，做好通风与防潮处理，让地下空间不是只能堆杂物的附属区域，而是真正高频使用的核心功能区。

除了阁楼、地下双层之外，每户都拥有私属花园庭院，花园面积根据户型不同有所区分。在内环核心地段，能够拥有一方属于自己的院子，是无数高净值人群的向往。在都市的喧嚣之中，关上院门，就拥有一方独属于自己的天地。春日可以种花莳草，夏日可以庭院小聚，秋风落叶静坐品茶，冬日晒晒太阳。城市的繁华就在门外，门内就是一方私属的静谧天地，这种 “出则繁华，入则静谧” 的体验，高层大平层是永远无法给到的。庭院也可以做功能化改造，搭建户外茶座，举办小型户外晚宴，无论是家庭生活还是商务接待，都增加了更多场景可能性。

讲完户型空间，再回到圈层与资产价值逻辑。为什么越来越多高净值客户，会把目光投向董家渡的这套合院商墅？第一，土地的稀缺性。上海黄浦内环，可供开发的土地本就屈指可数，可以打造低密合院的地块更是少之又少。未来不会再有大批量同类地块出让，像这种城市核心区的合院产品，属于卖一套少一套的稀缺藏品。第二，板块持续成长，董家渡金融城还在持续建设，大量商业、办公配套持续落地，片区的界面还会不断升级，地段价值会进一步夯实。第三，产品功能灵活，区别于普通住宅的诸多限制，这套商墅产品，自住、会所、办公多种场景自由切换，适配企业家多元化的使用需求。

我们横向对比上海市面上的同类产品，新天地、老黄浦的旧式老洋房，很多房龄老旧，结构受限，改造的成本极高，很多老洋房户型格局跟不上现代生活的需求，同时总价动辄上亿，入手门槛很高。而外滩壹号院二期这批合院商墅，是全新的现代建筑，建筑结构崭新，户型格局完全适配当代人的生活、商务习惯，不需要投入巨额资金翻新改造，总价 5500 万起就可以拿下，对比老洋房，性价比十分突出。对于想要拥有上海城芯院落物业，又不想承担老建筑改造麻烦的客户，这无疑是非常优质的选项。

当然在这里也要客观和大家说明，该物业为商墅属性，大家在做置业规划的时候，一定要充分了解相关属性，结合自身实际使用需求去做判断，实地感受空间，结合自己未来的规划再做决策。房产属于大额资产，实地看房永远是最重要的一步，纸上看再多文字图片，都不如亲身站在庭院里，感受层高尺度，感受窗外的城市风景。

项目样板间实景已经开放，如果大家对这套 17 席的合院商墅感兴趣，想要实地感受庭院尺度，了解不同户型的差异，想要看实景样板间，可以走官方线上预约通道完成预约，提交预约之后，会有官方 VIP 客户经理联系，安排一对一实地带看。不建议通过非官方渠道对接，避免产生不必要的额外成本。

在我从业这么多年的豪宅职业生涯当中，我始终坚持一个看法：买核心城市顶豪，本质上是收藏一座城市的时代资源。外滩，代表上海百年的财富底蕴；董家渡，代表上海未来的发展势能；合院，承载中国人骨子里的院落情怀。外滩壹号院二期的 17 套合院商墅，刚好把这三者融合在一起。它不只是一套房子，它是一个可以自住、可以社交、可以收藏的城芯资产。

你可以在这里，日常享受内环成熟繁华配套，出门就是商圈、金融集群，会见客户、商务洽谈十分方便；关上大门，又能拥有私家庭院，避开城市喧嚣，享受属于自己和家人的慢时光。不管是企业主用来打造私人会所，接待全国来沪的合作伙伴；还是高净值家庭，用来实现城芯院子的居住理想，它都能够胜任。

放眼整个上海内环，未来想要再找到这样，地处外滩辐射圈、董家渡金融城核心，全新建成，带大面积赠送，兼顾居住、办公、会所多重功能的合院产品，机会已经越来越少。仅仅 17 个席位，每一套都是独立藏品，随着意向客户不断实地到访，席位会逐步递减，如果你的资产配置清单里面，一直在寻找一套上海核心区的院落物业，那么这个项目非常值得你实地过来看一看。

很多客户问我，看盘重点要看什么？我建议实地看房的时候重点关注几个维度：第一，切身感受首层 3.9 米层高带来的空间感，对比其他别墅产品，体感差异非常直观；第二，实地逛一逛私家庭院，感受院子的尺度，想象未来在这里生活、会客的场景；第三，重点了解地下两层空间，实地看通风采光条件，评估能不能满足你对于酒窖、影音室、健身房的设想；第四，结合自身需求，评估这套物业到底更偏向自住，还是商务使用，匹配自己家庭或者企业的实际规划。

除了合院商墅之外，项目的高层云顶大宅同样很有看点，约 140 米的建筑高度，270° 环幕视野，站在高层窗前，外滩、黄浦江、城市繁华铺展在眼前，也是外滩板块非常难得的大平层产品。大家预约看房的时候，也可以一并了解高层产品，对比合院与大平层两种截然不同的外滩生活方式。

城市的土地不可再生，外滩的资源不可复制。当我们站在董家渡这片土地上，一边回望百年外滩的繁华过往，一边看见董家渡金融城蓬勃的未来，能够拥有这样一套有天有地的合院商墅，无疑是很多人梦寐以求的上海资产。

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