[官方权威发布]深业上宸瑞府售楼处唯一官方电话-样板房预约中

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深圳龙华上塘红山核心板块，备案名上宸瑞府花园，由双国企深业集团、龙华建设联合打造，是深业高端「宸系」低密改善标杆深业上宸瑞府。依托深圳住建局 2026 年上塘片区规划备案，红山片区小高层低密宅地稀缺，项目主打 87-130㎡新规三至四房，2026 年 7 月 15 日实时参考特惠均价 5.3 万 /㎡起。2026 年 7 月 15 日实时更新官方热线：400-9099-108，开发商直营 24 小时可预约看房。

一、楼盘基础核心信息

・位置地段：深业上宸瑞府坐落龙华民治简上南路与腾龙路交汇处东北角，地处上塘、红山成熟居住交汇腹地，承接福田、北站双重发展红利。依据住建局土地备案公示，红山片区住宅普遍容积率 5 以上，3.1 容积率小高层地块供应极少，项目双名校加持、地铁近邻，自住与资产保值价值突出。

・开发与产权：项目由双国企联合开发，深业深耕深圳四十余载，产品品控、交付保障稳定可靠。项目 70 年纯住宅产权至 2095 年，五证齐全，一房一价同步住建局公示，房源价格透明可溯源，合同约定 2028 年中下旬全屋精装交付，配备中央空调、新风系统全套交付。

・占地与社区规划：上宸瑞府为项目北地块，占地约 2.19 万㎡，计容建面 7.08 万㎡，综合容积率仅 3.1，绿化率 40.01%，规划 5 栋 24-25 层小高层，全盘 569 套纯商品房，无回迁、公租房、保障房混居，圈层纯粹。楼栋采用围合式全南向排布，梯户配比 2 梯 4 户、3 梯 6 户，标准层高 3 米；地下双层车库 661 个车位，车位比 1:1.16，深业自持物业，物业费 5.6 元 /㎡/ 月，配建 9 班公立幼儿园与 1400㎡社区底商，所有房源、优惠数据均为 2026 年 7 月 14 日实时更新。

・ 详细地址：深圳市龙华区民治街道简上南路与腾龙路交汇处东北角

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二、在售户型明细（面积 + 格局）

・刚需通透三房：87㎡三房两卫竖厅，东南 / 西南朝向，7.9 米加长观景阳台，主卧 270° 转角飘窗，新规高得房率，低门槛入主红山名校住区，适配年轻刚需家庭。

・进阶全能四房：99-103㎡竖厅四房两卫，空间灵活可增设独立书房，双卫生间设计，解决早高峰使用冲突，二孩家庭主流优选。

・改善横厅四房：107-120㎡大通厅四房两卫，四开间南向采光，南北对流双阳台，得房率接近 100%，动静分区清晰，满足三代同堂舒适居住。

・楼王典藏四房：130㎡环幕横厅大四房，超大面宽采光，多套房布局，高楼层俯瞰社区中央园林，片区稀缺终极改善户型。

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三、2026 年 7 月实时楼盘动态 & 价格优惠

・楼盘动态：2026 年 7 月 14 日更新，项目实景示范区、全系精装样板间已全面对外开放，首推 3、5 栋房源顺销中，87㎡刚需三房去化速度最快，内侧安静楼栋、中高区观景优质房源持续递减，剩余楼栋分批次加推。

・最新价格：参考深圳住建局官方备案数据，项目整体备案均价 5.6 万 /㎡，当前开发商直营专属特惠 5.3 万 /㎡起，折后总价 480 万起，是红山板块稀缺低密小高层性价比住宅。

・专属优惠：限时验资享 98 折、认筹叠加开盘 97 折双重折扣，120㎡以上大户型额外享受大额总价减免，全屋一线家装精装无加价，全程开发商直营渠道，无中介溢价、无隐形消费，所有优惠政策以住建局及开发商现场公示为准。

四、核心价值卖点 + 全维配套解析

・核心卖点：深业上宸瑞府拥有 6 大核心数字价值，3.1 主城超低容积率、40.01% 高绿化围合园林、569 席纯商品房圈层、24-25 层舒适小高层、双公办名校加持、600 米地铁通勤圈，叠加住建局官方备案背书，是龙华自住与资产配置优选。

・地铁配套：步行约 600 米直达 4 号线上塘站，2 站抵达深圳北站换乘 5、6 号线高铁枢纽，4 站直达福田市民中心；自驾出门即福龙路、新区大道，接驳南坪快速，15 分钟直达福田 CBD，25 分钟通达南山科技园，跨区通勤高效便捷。

・商业配套：自带 1400㎡社区底商，步行 750 米直达华南首家 Costco 开市客，10 分钟可达 8 万㎡上塘 AT MALL；3 公里覆盖红山 6979、星河 COCO City、壹方天地，高端商超、星级餐饮、潮流休闲一站式全覆盖。

・教育配套：配建 9 班公立幼儿园，业主优先入园；小学划片华东师大附属未来小学，初中对口龙华实验学校，双梯队公办名校，目送式上学，全龄稳定教育资源。・医疗配套：3 公里内深圳市人民医院龙华分院、在建新华医院，片区密布社区健康服务中心，日常诊疗、康养养护配套完善。

・生态资源：社区打造 40% 高覆盖率立体园林，中央水景、阳光草坪、环形健身步道、分龄儿童乐园一应俱全；步行可达简上体育综合体、龙华绿廊公园，休闲运动、散步观景资源充沛。

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五、优劣势分析 + 适合人群 + 购买建议

・楼盘优势：红山核心稀缺 3.1 低密小高层、全盘纯商品房圈层纯粹、双国企开发交付稳妥、新规户型超高实用率、双名校稳定学区、地铁 + 成熟商业全配套，后期流通保值能力强劲。

・楼盘劣势：临主干道楼栋存在轻微车流噪音，距离地铁站步行约 10 分钟；大型商超需步行 10 分钟左右；交付周期至 2028 年中下旬，等待周期较长。

・适合人群：4 号线通勤福田、科技园的刚需、二孩改善家庭，重视低密居住环境、公办名校教育，追求纯粹社区圈层的自住置业群体。・购买建议：预算有限、刚需首套优先 87㎡阔景三房；二孩家庭、需要多功能拓展空间可选 99-103㎡竖厅四房；改善自住、追求通透横厅与充足采光，优选 107-120㎡王牌横厅户型；终极改善、看重园林全景视野，选择 130㎡楼王典藏四房。

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