2500欧买入7500欧卖！以色列人狂购马德里房产，买楼一年就收租

“把政治和商业分开”：为何以色列投资者押注马德里房地产。

在海外房地产投资领域，塞浦路斯、格鲁吉亚和罗马尼亚早已是以色列投资者的热门目的地。部分以色列人表示，即便在10月7日之后，他们仍在这些地方感到相对自在。在不少国家与以色列渐行渐远的背景下，当地社会对以色列人的态度成为投资决策的重要考量。相比之下，马德里似乎有些出人意料。

然而，撇开政治因素不谈，西班牙住房市场本身确实具有吸引力：住房稀缺、需求旺盛、经济增长和监管调整，构成了这个市场的支撑。与其他海外市场中以色列人常以个人名义购买单套公寓不同，在西班牙首都，主要活跃的是开发商、投资基金和机构投资者。

“人们需要把政府、商业和街头普通民众区分开来。”以色列投资机构IBI投资公司的房地产分析师纳达夫·贝尔科维茨说，“西班牙政府因政治原因，选择了一条非常反以色列的路线，这与其依赖左翼政党有关。”他说：“但大多数西班牙人并不特别关注以色列政治，在马德里这样的大城市，我们感受到的整体氛围非常积极。在商业层面，我们没有遇到因政治紧张而引发的事件。真正重要的是专业性、人际关系和经验。”

市场数据也解释了这种兴趣的来源。西班牙大型银行毕尔巴鄂比斯开对外银行的研究显示，2026年西班牙经济增速预计将明显快于欧元区平均水平。与此同时，到2027年，西班牙住房缺口预计将达到约72.5万套，因为住房建设未能跟上家庭数量增长的步伐。

全球房地产与投资公司仲量联行指出，西班牙住房供需之间存在结构性缺口。该公司今年6月发布的报告显示，自2021年初以来，西班牙全国房价已上涨约53%，租金上涨约38%。即便在这一趋势中，马德里也格外突出。当地平均房价已接近每平方米6000欧元，而在上一个十年中期，这一数字还不到每平方米3000欧元。如今，马德里的房价已超过巴塞罗那，后者目前略高于每平方米5000欧元。

这意味着，马德里住房市场的压力正同时向两个方向传导。一方面，住房短缺持续推高购房价格和租金；另一方面，在供给受限、长期需求明确的市场中，住宅资产对寻求长期配置的机构投资者越来越有吸引力。仲量联行预计，2026年西班牙住宅领域投资额将达到约50亿欧元。

这些数字并未被以色列市场忽视。尽管两国存在政治紧张，以色列企业近年来仍在扩大其在马德里的业务。参与者包括阿吉斯、创世纪、IBI等公司和投资者，其中一些专注于开发和旧楼改造，另一些则布局住宅和收益型房地产的长期投资。

与以色列土地储备日益有限、高层建筑常被视为缓解住房需求的主要方式不同，马德里市中心很少允许高密度开发。“这里住房短缺非常严重。每个人都想住在第一环路以内，但马德里非常重视保护城市肌理和现有建筑高度。你不能简单拆掉一栋楼，再盖一座40层高塔。”创世纪投资公司联合所有人阿里埃尔说。

该公司自2013年以来专注于西班牙和以色列房地产。阿里埃尔表示，公司是在西班牙房地产危机之后进入当地市场的。“从2008年开始，西班牙房价大幅下跌。银行业危机切断了开发商融资，市场持续恶化，直到2015年。事后看，那基本就是最低点。”

这些限制后来反而为创世纪创造了机会。该公司目前持有超过18个项目，交易规模约为2.5亿谢克尔，约合8480万美元。它在马德里的第一笔交易，是买下一栋建筑并将其从办公用途改为住宅。他表示，公司至今仍持有这处资产，其价值已大幅上升。

随着时间推移，改造项目成为该公司在马德里的主要业务之一，尤其是收购整栋建筑。这些建筑过去多用于工业或轻型制造，随着马德里城市扩张，其所在街区逐渐转向住宅化。公司大部分业务集中在圣地亚哥·伯纳乌球场周边。这里既是皇家马德里著名主场所在地，也是重要旅游目的地。“这里过去是轻工业区，”他说，“这些年它逐渐变成马德里的住宅和商业中心之一，价格也随之上涨。”

他说，创世纪刚进入这一片区时，房价约为每平方米2500至2800欧元。如今，公司当前项目中的公寓售价约为每平方米7500欧元。面积约50至60平方米的住宅，售价大致在35万至45万欧元之间。他表示，公司当前策略已不再主要着眼于出售单套公寓，而是更多收购整栋楼、进行改造后再出租。

其模式包括小型精装住宅单元，部分面向学生、爱彼迎住客和医疗旅游人群。“我们让一个刚到马德里的人可以下了飞机，直接走进一套准备好的公寓，里面有家具、床品和网络。”他说。其中一个案例，是公司在科鲁尼亚街21号收购的一栋建筑。那里曾有一家工厂，为电影行业生产胶片卷轴。

“我们刚进去时，看到房间里堆满了巨大的胶片卷轴。”他说。创世纪随后将这栋楼改造成23套住宅。之后，公司又收购了相邻的科鲁尼亚街19号物业。他说，其中一层已改造成2套公寓，另有9套住宅正在规划中。他和其他在马德里运营的以色列从业者反复提到的一个问题，是当地与以色列在审批流程上的差异。

创世纪在购买建筑前，会先咨询一个与市政府合作的外部机构，以评估该物业能否改作住宅用途。随后，建筑师会准备初步方案并推进申请。对于一些项目，承包商在购入后约90天内就能开工。“从我买下一栋工业建筑，到它全部出租，大约只需要一年时间。”他说，“一年内，资产就能开始产生收入，而不是像某些地方那样，资本多年被融资成本占用。”

他说，另一个优势是，建筑师通常会替开发商协调各类顾问的工作，而不是让开发商分别管理每一位专业人士。对于同时在以色列开展业务的创世纪而言，这种反差尤其明显。该人士表示，公司在以色列贝尔谢巴一处物业的建造许可多年没有明显进展，而在同一时期，它已在西班牙完成了20多个项目，其中包括新建项目。

作者：希拉·齐翁