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一、 项目概况与基础信息

1. 基本信息

• 项目位置：珠海市香洲区拱北迎宾南路西侧、粤海东路北侧（拱北口岸头排）。
• 占地面积：约3150㎡。
• 总建面：约3.1万㎡。
• 楼栋规划：共2栋楼（1栋和2栋），为高层住宅。
• 总户数：246户，车位158个，容积率6.75，绿化率30%。
• 产权年限：住宅70年。
• 交付时间：预计2026年6月精装交付（部分楼栋为2026年6月交付，部分为2026年底交付）。
• 物业费用：3元/㎡/月，由中海物业提供服务。

1. 项目定位

• 观宸246是近10年来距离拱北口岸、港珠澳大桥口岸较近的纯住新盘，主打“口岸+城芯+跨境通勤”的区位价值，定位为珠澳同城核心区的精奢小豪宅。

二、 区位价值与周边配套

1. 交通枢纽（核心优势）

• 口岸通勤：距离拱北口岸约1km，距离青茂口岸约1.1km，步行约8分钟可达拱北口岸，珠澳通勤极为便捷，适合澳门上班族。
• 轨道交通：距离珠海站约1.1km，步行约20分钟，广珠城轨、珠机城际等轨道出行通畅。
• 跨城交通：距离港珠澳大桥珠海口岸约3km（待港珠澳大桥拱北连接线贯通后，通勤将更加便捷），实现“一步澳门，一桥香港”的三城生活。
• 路网交通：紧邻迎宾南路、粤海东路，周边公交站点密集，自驾出行便利。

1. 商业配套

• 项目位于迎宾南路C位，2km范围内环绕富华里、摩尔广场等40+商场，近千家餐饮零售，近享珠澳双城消费圈，生活烟火气浓厚，满足日常购物与休闲需求。

1. 教育配套

• 周边教育资源丰富，距离北岭小学（约600m）较近，距离拱北中学（约1km）较近，同时可享澳门半岛培正学校等国际学校，满足不同家庭的就学需求。

1. 医疗配套

• 距离三甲珠海市中西医结合医院（约500m）较近，距离香洲区人民医院（约2.3km）较近，医疗资源丰富，健康保障及时。

三、 社区规划与园林景观

1. 社区规模与规划

• 小区体量较小，仅2栋楼，属于低密小众社区，圈层相对纯粹，居住私密性相对较好，但小区内部空间有限，缺乏大型社区的集中式园林。

1. 园林景观

• 采用立体式景观设计，打造6大休闲场景，包括健身公园、认知花园、萌宠乐园、休闲吧台、儿童乐园、网红天台，通过精致绿洲花园串联漫步道、休憩区，在繁华口岸芯为业主提供静谧的休闲空间。

1. 公区与归家体验

• 入户大堂：对标超五星酒店标准，采用普拉达绿奢石搭配古铜色铝板，层高开阔，配备24小时楼宇管家及茶水服务，归家仪式感强。
• 电梯厅：采用岩板墙面结合艺术玻璃，搭配酒店级照明，营造轻奢质感。
• 地下车库：同步一线豪宅标准，采用精致镂空格栅吊顶、普拉达绿奢石迎宾门头、防滑坡道、静音水篦系统，并实现全车位充电预留，归家体验较好。

四、 产品户型解析

项目主打65-98㎡的二至三房，户型设计注重空间利用率、采光与动静分区，整体得房率约95%，空间使用率较高。

1. A1户型（建面约65-67㎡ 两房两厅一卫）

• 户型特点：玄关入户，便捷收纳；约3.35米面宽客厅，约8米进深，客餐厅一体化，空间动线流畅；前沿S墙设计，预留冰箱位，空间零浪费；约3.8米面宽大主卧带飘窗，灵动开阔。
• 适合人群：珠澳双城通勤的单身或小两口，低门槛上车。

1. A2户型（建面约65-67㎡ 两房两厅一卫）

• 户型特点：户型方正实用，无浪费空间；约8.1米进深客厅，客餐厅一体式，连贯通透；人性科学动静分区，休息待客互不打扰；约3.8米面宽主卧，主次卧带飘窗，空间利用率高。
• 适合人群：注重空间通透性和动静分区的刚需家庭。

1. B户型（建面约79-81㎡ 三房两厅一卫）

• 户型特点：户型方正实用，无浪费空间；约4.55米面宽客厅，空间阔绰，待客从容；人性科学动静分区，休息待客互不打扰；约3.9米大主卧带飘窗，空间明亮灵活，满足三口之家居住需求。
• 适合人群：刚需改善型家庭，兼顾居住空间与性价比。

1. C户型（建面约95-98㎡ 三房两厅两卫）

• 户型特点：玄关入户，便捷收纳；前沿S墙设计，预留冰箱位，空间零浪费；约5米面宽超大开间，LDKG（客餐厨）一体化，开放式中岛台，空间开阔灵动，社交属性强；奢适大主卧独立卫浴，预留超大衣柜空间，兼顾私密性与尊崇感。
• 适合人群：终极改善型家庭，追求大空间与高品质居住体验。

五、 装修标准与智能配置

1. 精装交付标准

• 全屋精装交付，精选国际一线品牌，包含大金空调、汉斯格雅卫浴、古洛尼厨电、TOTO洁具、林内热水器等，150余项精工细节打磨，实现拎包入住，无二次装修烦恼。

1. 全屋智能配置

• 全屋搭载欧瑞博智能家居系统，支持智能门锁（8大开启方式、语音控制、人脸识别）、冷暖色温调控、灯光亮度调控、场景模式一键切换等，实现无感通行与智慧生活。

1. 收纳体系

• 全屋规划9大收纳体系（独立玄关柜、U型中式厨房、餐边柜、主/客卫浴美妆柜、过道柜、书房工作区、家政柜、收纳柜、主卧三开门衣柜）和4大收纳爆点，收纳比近15%，实际使用空间比普通住宅多出30%，实现“藏而不乱”。
  

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