香港住宅业务表现强劲 恒基地产上半年营收大涨八成

观点网 2026年以来，中国香港楼市复苏强劲，恒基地产也分了一杯羹。

8月20日，恒基地产公布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩。据披露，期内公司总收入172.03亿港元，同比增长80.1%

股东应占未经审核基础盈利为50.71亿港元，较去年同期的30.48亿港元大增66%，每股基础盈利1.05港元；计及投资物业重估亏损后，股东应占公布盈利为40.9亿港元，同比增长41%，每股0.84港元。

分业务板块看，主要业务之一物业发展期内合并收入117.96亿港元，同比增长194%，经营盈利25.12亿港元，同比增长630%；物业合并租赁收入33.57亿港元，基本持平，经营盈利24.3亿港元，也基本持平。

据此，恒基地产董事局宣布派发中期股息每股0.5港元，与2025年中期持平。

基础经营数据均迎来中双位数增长。增长主要由两股力量推动：香港物业销售盈利贡献大幅提升，以及香港政府收回新界若干土地带来的收益。

而在这之下，恒基地产物业发展与收租物业两大主业，呈现出“销售强、收租稳”的双线格局。

销售收入翻倍

在专才政策与资金流入带动下，上半年中国香港楼市持续回暖，恒基地产的市区货仓正好承接了这波成交窗口。香港物业发展板块，也因此为恒基地产利润增长提供了最大助力。

资料显示，期内恒基地产香港物业发展应占营业额约118.78亿港元，同比大增212%；连同政府收回新界若干土地带来的约15.68亿港元税前收益，香港物业发展应占税前公布盈利约33亿港元，而2025年同期仅为3.1亿港元。

销售端同样录得近年少见的高位。期内恒基地产于香港自占合约销售总额约181.18亿港元，同比增加188%。

2026年上半年，恒基地产旗下红磡“首汇”“首岸”、马头角“壹沐”及启德“维港·湾畔”等项目相继推售，其中“首汇”已售出逾九成住宅单位，而“首岸”前三轮推出的468个单位均于开售当日全数沽清。

更值得关注的是待结转的“余粮”。截至期末，恒基地产未入账的自占合约销售总额约170.61亿港元，其中约63.65亿港元预计于2026年下半年入账，意味着今年相当一部分销售已经“锁定”，将成为下期收入的压舱石。

从利润构成看，33亿港元的香港物业发展税前盈利中，约15.68亿港元来自政府收回新界土地，属于恒基地产特有的利润来源。

作为新界土地储备最雄厚的发展商，收地补偿与土地置换是其将农地资源变现的重要路径，但该收益取决于政府收地进度，具有难以复制的一次性特征。

剔除这部分贡献后，物业销售本身的盈利贡献亦较上年同期明显改善，反映恒基地产香港市区项目在量与价上均迎来修复。

土地储备方面，据中期报告披露，恒基地产在香港拥有土地储备约2030万平方呎自占楼面面积，其中待售、待发展及发展中物业楼面约780万平方呎，已建成收租物业约1120万平方呎。

新界方面，尽管洪水桥/厦村及新田部分土地被政府收回作公共用途，集团仍持有约3840万平方呎新界土地储备，继续是全港拥有最多新界土地的发展商。

而相比在公开市场竞投高价地块和转换农地，恒基地产另一种擅长的拓地方式，是通过长期收购旧楼、整合业权的方式获取核心地段重建资源。这一模式成本相对可控、周期较长，一旦市场进入上行阶段，积累多年的重建项目便能集中兑现为可推售货值。

目前，恒基地产已购入全部业权或达致强拍门槛的旧楼重建项目预计可提供约150万平方呎自占楼面，将于2027年或之后开售；占22.8%权益的油塘湾项目已改为分期换地发展，预计提供约91万平方呎自占楼面。

储备项目中，中环新海滨三号用地的Central Yards承载双重意义。该旗舰项目总楼面160万平方呎，第一期75万平方呎预计2026年下半年建成、2027年开幕，包括70万平方呎甲级写字楼及90万平方呎零售面积，建成后将成为集团横跨销售与收租两大主业的新载体。

具体而言，随着“首汇”“首岸”等市区项目陆续结转、油塘湾等项目进入分期换地发展，恒基地产未来数年的推货节奏具备较强确定性。其中，恒基地产计划下半年在香港推售8个发展项目。

而对于中国内地市场，恒基地产表示，内地房地产市场依然低迷，惟价格跌幅逐步收窄。

期内恒基地产内地物业发展业务应占营业额约人民币8.98亿元（约10.14亿港元），同比减少59%；应占税前亏损约人民币3.77亿元（约4.25亿港元）。

同期，建成住宅项目自占楼面仅约20万平方呎，合约销售总额仅约人民币2.97亿元。该公司在内地的业务重心仍以消化库存、控制风险为主。

截至期末，恒基地产在内地拥有约260万平方呎的住宅存货外，另拥有自占楼面面积约七百二十万平方呎的土地储备，当中约65%可发展为住宅物业。这些储备足够恒基地产消化一段时间。

香港租金收入升3%

与物业销售的高增长相比，收租物业为恒基地产提供的是稳定的经常性收入。

据中期报告收租物业部分，期内恒基地产香港部分应占租金总收入为35.17亿港元，同比上升3%；应占税前租金净收入25.93亿港元，上升4%。

截至期末，主要收租物业平均出租率94%。对应该公司自占已建成收租物业组合约1070万平方呎，其中商场及零售铺位占比例为54%、写字楼占39%。

单体项目层面，中环The Henderson写字楼最具代表性。这座由扎哈·哈迪德建筑事务所设计的地标物业楼面46.5万平方呎，6月底出租率超过九成，期内三间高尚食府获选“全球16间最美餐厅”，并吸引Point72、佳士得等国际机构进驻。

合营项目方面，恒基地产占40.77%权益的国际金融中心IFC项目，自占租金总收入上升4%至8.37亿港元。

零售端，恒基地产期内的工作则侧重存量改造。包括，将军澳MCP（新都城中心）重新定位为“运动娱乐”主题商场；马鞍山新港城中心引入宠物友善设施

此外，大角咀及红磡两项大型市区重建项目正陆续分批建成，分别将提供约16.3万及16.8万平方呎零售楼面，将成为后续租金收入的新增量。

而在中国内地市场，恒基地产拥有1390万平方呎收租物业，其中写字楼占960万平方呎。

期内，恒基地产应占租金总收入较去年同期以人？币计值录得10%跌幅，按港元计则同比下跌6%至8.66亿港元，而应占税前租金净收入亦较去年同期下跌10%至5.94亿港元。

不过大部分物业都保持了较稳定的出租率，一些项目的出租率也在爬升。例如上海恒基名人商业大厦办公楼实现全部租出，商场出租率则接近90%，上海星瀚广场（二期）出租率92%，深圳云荟大厦出租率93%。

就财务意义而言，收租物业是恒基地产穿越周期的“压舱石”。

物业发展盈利随推盘节奏与市场波动而大起大落，上半年33亿港元的税前盈利已充分体现顺周期弹性；而租金净收入，特别是香港分部多年来保持个位数稳步增长，出租率持续处于高位，为恒基地产提供了不受销售周期左右的现金流。

尤其在中环写字楼供应放量、租金整体仍处于修复阶段的背景下，The Henderson出租率超过九成、并成功引入国际金融机构与顶级租户，显示恒基地产在核心地段仍具备较强的资产运营与招商能力，这也为其后续承接Central Yards等大体量投资物业的落成积累了运营基础。

随着Central Yards第一期将于2026年下半年建成，到2026年年底，恒基地产在香港的自占收租楼面面积将扩展至1，150万平方呎。

综合两大业务板块观察，期内恒基地产物业发展提供的是短期业绩爆发力，收租物业提供的则是长期的稳定性，两者互为支撑，共同构成集团应对市场波动的双引擎。

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