观点直击丨新房、二手房均恢复增长，贝壳交出三年来最佳财报印证楼市回暖

来源：观点地产网

观点网 今年3月，贝壳提出“以消费者为中心”的战略变革，此后一系列改革举措持续落地。

围绕消费者在“如何明确需求、怎样比较选择、如何判断价格和交易节奏”等关键问题上，贝壳正在重新设计专业角色、协作流程和服务工具。

在买方侧，贝壳正在部分场景中通过“AI+人工”的线上服务助手，为购房者提供置业专属管家服务，帮助其在选房前梳理、厘清购房需求，再把更加清晰的客户需求匹配给更合适的经纪人……

多项居住决策支持能力建设初显成效，平台的价值正在从组织交易，进一步延伸到支持用户决策。这种变化也正在打开交易业务新的增长空间。

8月21日，贝壳发布2026年第二季度及中期业绩公告。数据显示，在今年第二季度，贝壳实现净收入245亿元，经调整经营利润为35.9亿元，经调整经营利润率达14.6%，同比提升8.5个百分点。

贝壳平台二手房成交单量同比增长25%，公司整体GTV达9338亿元，同比增长6.3%，实现一年来首次转涨。公司战略变革叠加存量市场回暖，贝壳交出三年来最佳财报。

坚持追求有质量的规模增长

数据显示，截至2026年6月30日止六个月，贝壳实现净收入434亿元，同比减少12%；净利润为38.79亿元，同比增长79.4%；经调整净利润为47.96亿元，同比增长49.2%。

上半年，贝壳实现总交易额（GTV）16455亿元，较2025年同期的17224亿元减少4.5%。

其中，存量房交易的总交易额为11643亿元，与2025年同期的11638亿元相对持平，新房交易的总交易额为4043亿元，较2025年同期的4876亿元减少17.1%。

由此可以看出，贝壳存量房交易业务的表现要优于新房交易业务。贝壳指出，2026年上半年，平台二手房交易单量同比增长18.6%，增幅优于市场。尤其在第二季度，平台二手房交易单量同比增长24.8%，带动存量房业务总交易额同比增长8.0%至6299亿元、净收入同比增长4.5%至70亿元。

其中，平台服务、加盟服务及其他增值服务收入同比显著增长27.8%，主要得益于贝联门店二手房交易单量增长及平台服务收入转化水平提升。

管理层在业绩电话会上谈到，上半年二手房市场呈现结构性修复、价格磨底的特征。进入到二季度以后，成交改善更加明显，但不同城市不同价位段的修复节奏还是有所分化。

“从城市结构来看，一线城市成交量修复更快，上半年价格环比也更有韧性。二季度一线城市二手网签的签单量同比增幅领先于其他级别的城市……新房方面，二季度市场总量仍然承压，但核心城市产品力较强的部分项目表现力相对更有支撑。”

数据显示，在第二季度，贝壳新房业务总交易额恢复同比增长，增幅为1.2%，达2584亿元，显著优于市场整体表现；净收入同比增长3.8%至89亿元，贡献利润率达到28.8%，同比提升4.4个百分点。

从交易结构上看，上半年二手房交易面积在全国总交易量的占比过半，已经成为市场成交主体。“这是一个非常重要的里程碑”，贝壳管理层表示。

“与此同时，在房源选择更加丰富的环境下，客户的决策也变得更加审慎，更加重视专业判断和交易的确定性，需要的不再是简单的交易撮合，而是更加专业的决策支持。这也凸显了平台长期积累的专业服务能力。”

基于这一判断，在未来的三季度和全年，贝壳表示将重点做好三个方面。第一是更好地承接结构性的市场机会，增强收入韧性；第二是继续强化财务纪律，保持资源配置的灵活性；第三，会优先守住现金流和稳健的资产负债表。

而在家装家居业务、房屋租赁业务方面，近一阶段以来，贝壳将有质量的成长放在首要位置。

据公告披露，贝壳家装家居上半年净收入55亿元，同比下降26.4%，系公司主动减少低效投入、聚焦核心市场，调整后二季度贡献利润率提升至39.6%，同比提升7.5个百分点，达到历史最好水平。

房屋租赁业务上半年实现净收入98亿元，同比下降8.5%，降幅主要来自会计核算方式变化（更多产品按服务费净额确认）而非规模萎缩。截至二季度末，贝壳在管房源量超过79万套，同比增长约34%。

二季度，房屋租赁服务业务收入达48亿元，贡献利润率为15.3%，同比提升6.9个百分点；同时，业主到期续约率达到约74%，同比提升约4个百分点。服务规模继续增长的同时，产品结构、盈利能力和业主黏性均改善。

事实上，该业务将规范、安全的租住服务作为能力建设核心。报告期内，贝壳发布了租赁行业首个居住安全企业标准，将安全管理贯穿准入检查、交付复检和租中巡检全过程。“省心租”向更轻、更低风险的净额法产品模式迭代，净额法产品在管房源占比已超过50%。

对于二季度的表现，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“2026年第二季度，我们看到公司的经营基础进一步稳固，组织变革也开始深入日常经营。我们正在以消费者需求和一线实际问题为出发点，进一步完善专业服务者、平台与AI之间的协同：专业服务者承担判断与责任，平台提供协作与履约保障，AI推动专业经验沉淀为可验证、可复用的组织能力。面向下一阶段，我们将坚持追求有质量的规模增长，为公司的长期可持续发展夯实基础。”

一场“以消费者为中心”的变革

在今年一季度，贝壳收入端表现出现波动，盈利能力同比取得明显改善，而在二季度，盈利表现仍明显好于收入。

对此，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛在业绩电话会上指出，二季度利润改善是各主营业务贡献利润率的提升和经营费用下降的共同结果。

据悉，各主营业务的贡献利润率均实现了同比和环比提升，带动集团毛利率同比提高6.7个百分点，达到28.6%；同时，营运费用同比下降了14.1%。经调整经营利润率和经调整净利润率分别达到14.6%和13.0%，均创三年新高。

与此同时，在组织层面，贝壳还经历了一场“瘦身健体”。数据显示，截至中期，贝壳经纪人总数同比减少3.1%至54万人，活跃经纪人数量下降7.5%，门店数量基本持平于6万家左右。流量红利见顶的背景下，贝壳不再依赖获客规模，而是结合AI技术强化专业服务者的判断与交付能力，人效显著提升。

盈利改善的同时，贝壳继续保持稳健的现金管理和回款效率。二季度贝壳经营性现金净流入66亿元。截至二季度末，剔除客户备付金的广义现金余额约673亿元；新房应收账款周转天数约为39天，同比缩短约12天。

展望未来两个季度，在中性市场假设下已经形成了较低的成本期限，将继续支持利润表现。

“不过受收入规模、业务结构还有积极性影响，我们的营销投入、渠道激励以及部分前端销售人员的成本可能会出现季度间的波动。因此，我们不会简单外推单季度的利润表现，而会更加关注收入和利润能否实现更加均衡的增长。”

徐涛指出，如果市场环境改善，增量收入将在较低的成本基线上释放更强的经营杠杆，带来更大的利润弹性；如果市场继续承压，目前更加健康的成本结构也将降低利润对市场波动的敏感度。“换句话来说，当前成本结构既增强了向上的弹性，也提高了向下的防御能力。”

长期而言，成本和效率优化为贝壳建立了更加健康的基因和底盘。这也是该公司战略变革的第一步，即调整和优化资源配置，以更适应当前市场的不确定环境。

而接下来，贝壳将不再是简单的压缩投入，而是把有限的资源用到更能创造客户价值的人和事上，把高效的资源配置能力沉淀为日常的组织能力，以支撑长期可持续发展。

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