北京
文丨乐居财经 曾树佳
中洲控股（000042.SZ）的中期业绩，获得了较大的增幅。
上半年，它实现营业收入45.01亿元，与上年同期相比，增长了168.35%；归母净利润为9.89亿元，同比增长421.76%。
而其扣除非经常损益的归母净利润，为10.56亿元，增幅更是达到了822.59%。
在调控的周期内，能实现这样的指标增长，并不多见。不过，若触及它的业绩本质，则并没有表面上这么光鲜。
业绩里的反差
今年上半年，中洲控股的房地产销售金额，为12.44亿元（含委托经营项目），销售面积为4.81万平方米。
相比于2025年上半年68.55亿元的销售金额，下降了81.9%。
销售金额同比下降了这么多，收入与利润反而获得了爆发式的增长，形成这样的强烈反差，最主要的原因，是房地产项目的集中结算。
中洲控股布局的区域，包括粤港澳大湾区、成渝经济圈、上海大都市圈等。
其中，深圳区域项目，在上半年集中交付带来的收入，占地产开发主业收入的比例，高达98.22%。
尤其是位于深圳北站商务区的中洲迎玺项目，完成了一期竣工交付，直接贡献结算金额42.40亿元，几乎以一己之力，撑起了中洲控股的整体收入。
但若换个角度看，在这半年里，这家房企的“造血”能力，其实是有所下滑的。
期内，其经营活动现金净流量为3.97亿元，同比减少了89.34%。
在资产负债率高达91.29%的情况下，经营活动造血的收缩，或许意味着该公司应对到期债务和利息的财务弹性，会有减弱。
如果未来销售体量跟不上，那它可能不得不依赖存量资金或外部融资来维持运转。
对于现金流的平衡，中洲控股在财报中，特意提到了两点：抓销售、推进融资。
它自称，下半年将集中优势资源，大力推进重点项目的销售签约工作，攻克销售瓶颈，加快去化节奏；以目标为导向，审慎研究车位整体销售策略，拓宽销售思路。
其中包括，加快中洲迎玺剩余批次、惠州南麓院等项目的推盘节奏。
此外，它还强调，融资工作仍将继续是下半年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款配套，降低融资成本，同时积极探索多元化融资渠道。
截至年中，中洲控股的货币资金余额为62.28亿元，银行融资余额74.34亿元，融资成本区间仅为3.80%-6.00%，倒不算高。
土储方面，该公司累计剩余可开发建筑面积达160.21万平方米，核心项目包括深圳宝安26区、成都三岔湖、惠州仲恺科研楼、惠州迪亚、东莞大岭山等。
面前的挑战
中洲控股的创始人，为黄光苗。
据公开资料，1969年出生的他，早年因家境原因，高中没读完就外出打拼，先在惠州、深圳做汽车零配件生意。
80年代初，他未满20岁便涉足建筑和房地产开发。
1993年前后，黄光苗创立了中洲（集团）投资有限公司，开启集团化运作。因在深圳大量拿地，业内一度称他为“深圳拿地大王”。
2005年，他与上市公司深长城A合作，投资约36亿元拿下深圳宝安旧改项目。并在8年后，通过资本运作收购深长城，即为后来的“中洲控股”，实现了集团的地产业务整体上市。
今年3月，在胡润研究院发布的《2026胡润全球富豪榜》中，黄光苗以195亿元人民币，排名第1689位。
不过，如今的黄光苗已退居幕后，将上市公司交给职业经理人打理，自己则专注于集团战略层面。
目前，中洲控股的董事长兼总裁，是贾帅。贾帅早在2009年，就进入深圳中洲集团，担任财务总监长达8年；2014年开始担任中洲控股董事。
近年来，中洲控股的业绩，面临挑战。
Wind数据显示，2023至2025各年，该公司的营业收入，分别为76.21亿元、43.24亿元、25.94亿元，呈现出了下降趋势。
同期，其归母净利润分别为-18.45亿元、-20.25亿元、-9.02亿元。去年，它的亏损已大幅度收窄。
2026年，中洲控股能不能实现年度扭亏，还要看它下半年的表现。
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