恒大在广西梧州最大烂尾楼：曾为其挖江底隧道，现如今荒草遍地

眼前这片荒草地，曾是全梧州最火的地方。

当年，2700亩的土地上，吊塔林立，售楼处人山人海，销售举着麦克风喊破嗓子——“首付20万即可上车！”电子屏上的价格从6800一路跳到7200。有人连夜排队，有人托关系抢房，炒房客批量购入。实景展示区开放仅20天，到访人次就突破了10万+。2020年8月9日盛大开盘，梧州恒大健康城——这个名字一度代表着这座城市最顶级的居住梦想。

可今天，你看到的是一幅怎样的画面？

灰色的水泥楼栋裸露着锈迹斑斑的钢筋。吊塔已经拆除，房子却只建了一半。杂草长到半人高，雨水冲刷出的沟壑在地面划出一道道裂痕。二期工程只建了一半就停了工——外墙没刷，窗户没装，裸露的钢筋在风雨中慢慢生锈。

这不是什么偏远山区的废弃工地。这是恒大在广西最大的烂尾盘，占地2700多亩。曾经专为它挖过江底隧道，开盘时房价直逼9000元/㎡。如今，一期勉强交付的业主眼睁睁看着房价从7000元/㎡跌到4000元/㎡，一套100平的房子账面亏损近30万。而二期的业主——房子没拿到，月供照还。

更讽刺的是，就在这个楼盘烂尾的时候，2026年8月20日，恒大创始人许家印一审被判处无期徒刑，没收个人全部财产。恒大集团罚金88.2亿，恒大地产罚金70亿。

许家印进去了，可那些买了梧州恒大健康城的人呢？他们的房子，还在荒草里生锈。

时间回到2019年。梧州龙圩区苍海新区，恩义大道与皇冲顶大道交汇处。这片依山傍水的2700亩土地被恒大拿下，冠以“健康城”的名号，打出了“梧州第一大楼盘”的旗号。

恒大当年是怎么造势的？

第一步，傍名校。 2020年6月，梧州恒大健康城与梧州市工厂路小学苍海校区、梧州市第二十中学举行合作签约仪式，地点选在江滨国际大酒店。宣传册上，“城央CBD千亩教育大城”的字样格外醒目。销售逢人就说：学区名额，升值空间起高。

第二步，画大饼。 宣传册上的规划图美轮美奂——幼儿园、小学、商业街一应俱全。毗邻古凤小学、红苹果幼儿园，步行可达苍海公园。210路公交始发站就在门口，到梧州南站不过十分钟车程。销售指着沙盘上的二期楼栋说：“这是楼王位置，看湖景无遮挡”。

第三步，拉政府背书。 苍海新区当年是梧州重点推进的产业项目之一。恒大健康城被列入重点推进名单。

第四步，制造稀缺。 开盘当天，售楼处被挤得水泄不通。销售拿着麦克风喊着“首付20万即可上车”。电子屏上的价格一路飙升。实景展示区开放20天到访10万+，这套“饥饿营销”组合拳打下来，普通人的心理防线彻底崩溃。

2020年8月9日，梧州恒大健康城正式开盘。房价4880元起步，一路冲到7000多，部分房源逼近9000。在当时的梧州，这个价格绝对算得上“豪宅”级别。

有一业主李姐就是那个时候上的车。她咬着牙掏空6个钱包付了首付，每月背着近4000元的房贷。销售告诉她：“这批次是楼王位置，将来升值空间起码30%”。她想着儿子即将上小学，这里的学区名额是刚需。

她不知道的是，自己不是买了一套房，而是买了一个雷。

恒大暴雷，“庞氏游戏”崩了恒大的商业模式，说白了就是用新钱填旧坑。

拿地、开工、预售、回款、再拿地——这套循环的前提是房价永远涨、销售永远旺。恒大用购房者的钱去拿下一块地，用下一批购房者的钱去盖上一批人的房子。只要链条不断，游戏就能继续。

但2021年，链条断了。

三道红线压顶、银行信贷收紧、销售回款骤降，恒大资金链断裂的消息传来时，梧州恒大健康城二期工程刚建到一半。几栋楼只封顶了主体，外墙没刷，窗户没装。

恒大总负债多少？2.44万亿。 即便追缴全部资产，也远远填不上这个窟窿。截至2023年6月底，集团负债总额达2.3882万亿元。其中“合约负债”6039.8亿元——全是已收取但未交楼的购房款。

这6000多亿的背后，是数百万个家庭的毕生积蓄。

恒大的游戏能玩这么大，离不开一个关键环节，预售资金监管形同虚设。

按照正常流程，购房者交的首付和按揭款，应该打入监管账户，专款专用，只能用于这个项目的建设。但实际操作中呢？

据业主反映，梧州恒大健康城项目“在地基都没有建起来就签发了房屋预售证，建设未达到规定的进度就违规发放贷款”。更离谱的是，恒大暴雷之后，监管账户里二期3000多万元的资金被挪到了一期。开发商未交土地款产生的滞纳金3000多万元，也从业主的购房款中划走。

业主多次沟通后得到的回复是：监管账户已经没钱了。

这不是梧州一个地方的乱象。恒大在全国多地都被通报“恶意逃避监管、未将购房款按要求缴存至监管账户”。但通报归通报，钱已经没了。

其实就算恒大不倒，梧州恒大健康城这个项目本身也有问题。

2700亩的超级大盘，放在一线城市或许能消化，但在梧州这样一个三四线城市，市场根本撑不起这么大的体量。

2020年开盘时，梧州的房价均价不过5000元左右。恒大健康城卖到7000多——这个价格，已经严重脱离了当地居民的实际购买力。买的人是谁？一部分是像李姐这样的刚需，掏空六个钱包上车的。更多的，是被“升值预期”吸引来的投资客和炒房客。

当恒大暴雷、市场下行，这些投资客瞬间蒸发。一期勉强交付的二手房挂牌价跌到4000元左右，有些急售的甚至跌到3800元/㎡。比开盘价几乎腰斩。

一个2700亩的超级大盘烂在三四线城市——没有开发商敢接，没有银行敢贷，没有足够的购房者来消化。这就是典型的“大而不能倒，但也没人能救”。

2026年4月，有媒体再次探访梧州恒大健康城。

二期工地依旧是一片灰色水泥建筑物，锈迹斑斑的钢筋格外显眼。杂草丛生，有些地方还有水土流失的痕迹。吊塔已经拆除——这代表着，如果要续建，需要从头开始，投入巨额资金。

一期虽然大部分已交房，但业主的日子也不好过。配套缺失、设施不全，更扎心的是房价“腰斩”。一期业主老陈苦笑：“当初庆幸自己买得早，现在却成了高位接盘侠，想卖卖不掉，想住不舒服”。

二期的业主更惨。有位业主的朋友圈里，几乎每一条都在记录工地的变化——从冬天的枯枝到春天的野草，唯独没有复工的迹象。

2023年，梧州市成立了“恒大地产项目风险防范化解专项工作专班”。官方称“恒大项目已全面复工并陆续交付”。2023年，梧州市是全区第一个实现保交楼项目100%交付的城市。

截至2026年，经过数年保交楼专项工作推进，恒大仍有约30万套房源交付悬而未决。很多集中在三四线城市与文旅大盘。梧州恒大健康城二期，恰恰就属于这一类——资产折价严重、续建缺口大、盘活处置难度大。

8月20日，许家印一审被判无期徒刑。

消息一出，不少烂尾楼业主群里一片欢呼——“终于判了！”“钱能追回来了吧？”

冷静。给你算一笔账。

恒大总负债2.44万亿。即便追缴全部境外资产，即便没收许家印个人全部财产，即便恒大系被罚158亿——这些钱加在一起，连总债务的零头都不到。

许家印的个人财产能有多少？几百亿撑死了。放在2.44万亿的债务面前，杯水车薪。

更关键的是许家印的刑事责任和烂尾楼的复工交付，本质上是两个问题。刑事判决解决的是“谁有罪”的问题。烂尾楼解决的是“钱从哪来”的问题。

恒大案一审判决后，对普通小业主而言，“摆脱烂尾楼阴霾、争取真正安居的日子依然漫长”。

那业主该怎么办？目前主流的解决路径有两条：

路径一：等保交楼。 由地方专班协调资金，通过破产重组引入新投资方完成建设。这是目前最普遍的方案，但前提是有人愿意接盘、有钱能够续建。对于梧州恒大健康城二期这种体量庞大、位置偏三四线的项目，可能难度会大一点。

路径二：起诉退房。 依据《民法典》第五百六十三条，若开发商长时间无法复工、交房无望，购房者有权起诉要求解除购房合同、返还已付购房款及利息。最高法已有判例支持剩余房贷由开发商承担。

但这条路也有风险，如果开发商账上没钱，即便胜诉也拿不到赔偿。而且，起诉解除合同意味着放弃房子，对于那些已经还了好几年月供的业主来说，沉没成本太高。

可最坑的还不止这些，是“断供”。

很多业主觉得房子拿不到，干脆不还贷款了。但这样做风险极大——银行会起诉你，征信会拉黑你，房子被法拍后如果不够还贷，你还得继续还差额。烂尾楼受害者最常踩的坑，就是这个。

梧州恒大健康城的故事，绝不是一个孤立的烂尾案例。它是前些年房地产高周转模式在三四线城市的必然产物。

预售制把风险全部转嫁给了购房者。房子还没盖，钱已经收了。购房者掏空六个钱包，背上30年房贷，换来一张购房合同和一个不确定的未来。开发商用你的钱盖你的房，赚了是它的，亏了风险全是你的。

恒大在一二线城市的很多项目，最终被国企、信托接手了。为什么？因为一二线城市的土地值钱、房子有人要。但三四线城市呢？没有开发商愿意接盘，因为接了就是亏。

梧州恒大健康城2700亩的超级大盘——谁来接？接了卖给谁？当地人均收入摆在那里，房价已经腰斩。这是一个经济账，不是道德账。

恒大巅峰时期，市值超过4200亿。许家印多次登上中国首富宝座。恒大在全国几百个城市有项目，员工十几万人。

这么大的企业，说倒就倒了。

不是“大而不倒”吗？事实证明，“大”和“不倒”之间没有任何必然联系。

对于普通人，这个故事至少有几点教训：别再迷信“品牌开发商”。 恒大爆雷之前，是全国最大的房地产开发商。品牌越大，杠杆越高，倒的时候摔得越狠。别再迷信“房价永远涨”。 梧州恒大健康城从7000跌到4000——只用了三年。房子是用来住的，不是用来炒的。这句话不是口号，是血泪教训。买房之前，看清楚“预售资金监管”这个关键环节。 钱进了监管账户吗？监管账户的钱真的专款专用了吗？这不是你能控制的，但这是决定你房子能不能拿到的最关键因素。

三年前，这里人声鼎沸。现在，只有荒草在风里摇晃。