从“买不起房”到“住不起房” 物业费和停车费，正在掏空中产钱包

撰文：全万安 编辑：全万安

大家好，我是小全。

先问大家两个问题：您所在的小区，开始催缴物业费和停车费了吗？

您认为物业提供的服务值那个价吗？

小全最近在网上看到很多报道，成都、南昌、济南、江苏等多地业主都纷纷反映，物业费和停车费大幅上涨，而服务却未见提升。物业说“亏损严重，不涨不行”，业主说“质价不符，凭什么涨”。

双方各执一词，矛盾越积越深。

那么这场围绕“居住成本”的拉锯战，背后究竟是什么样的逻辑呢？

一、都在涨，“住不起”从玩笑变成现实

先来看小全找到的几组真实数据。

成都龙泉驿锦澜悦山小区，开发商拟启动地下停车场收费。

标准为车位租金200元每月加管理费80元每月，合计280元每月。年停车费用3360元，叠加物业费后，每户每年物业加停车两项支出超过7000元。而该小区不少业主是在2021到2022年高位购房的，受市场环境影响家庭经济压力本来就大。

成都新都区观澜鹭岛名邸，物业按五星级服务标准收取2.4元每平方米每月的物业费，但门禁坏了1周都未能恢复。

小区地下停车场长期漏水，停车费却高达450到550元每月，不光高于新都的整体水平，甚至比成都市区很多高档小区还高。8月物管单方通知9月1日起收费，标准维持不变。

南昌瑞仕华庭小区，地下车位管理费每月200余元，业主反映周边同档次小区已顺应民生下调物业费，但本小区维持原状。

江苏太仓有业主因停车费从免费涨到每天4元与物业发生争执，被物业人员直接辱骂“住不起就滚”。

物业费年支出3000到5000元，停车费年支出3000到6000元，两者相加轻松破万。住房成本早已不止“买不买得起”的问题，“住不住得起”正在成为新的焦虑。当居住成本不断攀升而收入增长放缓，“住不起”三个字正在从自嘲变成切切实实的现实压力。

二、物业说“亏了”，业主说“不信”

涨价的理由是什么？物业有一套自己的逻辑。

“我们人工成本涨了，保安保洁的工资年年上调。设施在老化，电梯维修、管道更换、公共区域翻新，样样要钱。还有物价也都涨了，水电费、耗材费都在增加。我们不涨就亏，亏了就得撤场，撤场了小区就没人管了！”

这话听起来，是不是还有几分道理？

但业主的反驳同样站得住脚：“涨价的依据是什么？成本构成是否透明？公共收益去了哪里？广告费、快递柜入场费、摊位费——这些钱进了谁的口袋？你们物业服务打了折扣，凭什么还要按原标准甚至更高标准收费？”

观澜鹭岛三期的业主说得直白：“业主并非拒绝缴费，而是要求收费匹配真实服务水平”。他们提出的诉求也很具体：全面梳理服务短板、限期整改、完整公示物业费和停车费收支台账及成本明细。

锦澜悦山的业主同样强调：“我们并非反对车位合理收费，认可车位租赁、管理应当收取相应费用”。

问题的核心就在这里。公共收益不透明、账目不清、服务打折——在这三件事没有交代清楚之前，业主对涨价的天然抵触是必然的。物业和业主之间长期存在的“信任赤字”才是真正的病灶：你不信我，我不信你，涨多少都是矛盾。

三、涨价只是结果，根源在制度设计的先天不足

涨价的表象之下，其实藏着三个制度层面的深层问题。

第一，定价机制不透明。物业费标准怎么定、谁来定、依据什么定？多数业主完全不知道。一份收费标准贴在公告栏里就算公示了，没有解释、没有沟通、没有协商。业主面对的是一个“既成事实”——接受也得接受，不接受也得接受。

第二，业主话语权不足。业主大会和业主委员会在多数小区形同虚设。成立难、运转难、维权难——三难之下，业主几乎没有议价能力。物业费涨不涨、涨多少，基本是物业单方面说了算。即便有业主想维权，高昂的时间成本和专业门槛也让人望而却步。

第三，监管长期缺位。谁来监督物业的收费行为、服务质量、成本核算？目前基本靠业主“闹”——闹大了政府介入，闹不大就石沉大海。各地虽然陆续出台了一些规范性文件，但执行层面仍然乏力。

这就引出一个核心追问：物业服务，到底是市场交易还是行政管理？如果是市场交易，业主应该有权选择、有权议价、有权退出；如果是行政管理，政府就应该管住价格、管住质量、管住程序。现在的尴尬是两头都不靠——市场机制没建立起来，行政管理也没真正到位。

四、小全视角：涨可以，规矩得立起来

物业费、停车费上涨本身不是原罪。

小区在老化、成本在上升、物价在上涨，适度调价是正常的市场行为。完全不涨，物业公司入不敷出，最后撂挑子走人，倒霉的还是业主。从这个角度说，合理的涨价有其必要性。

问题不在于“涨不涨”，而在于“怎么涨”。

当前最大的问题有三个。第一，涨价程序不规范。物业单方面贴个通知就算完事，没有协商、没有沟通、没有业主参与。第二，成本信息不公开。业主不知道钱花在哪了，不知道为什么要涨，不知道涨了之后能换来什么。第三，监管机制不健全。违规涨价的成本太低，守规矩的反而吃亏。

要改变这种局面，至少需要做三件事。

第一，强制成本公开。物业费涨在哪，要让业主看得见、看得懂。每一分钱的去向都要说得清楚。公共收益的账目更要摆在桌面上——广告费、摊位费、快递柜租金，这些不是物业的私房钱。

第二，规范涨价程序。不能物业单方面通知就完事。要有业主参与机制，要有协商对话的平台，要有第三方评估的介入。涨价可以，但得让业主心服口服。上海金山区探索的“物业费调价工作指引”提供了一个思路——通过标准化流程实现调价“有章可循”、服务提质增效。

第三，建全退出机制。服务不到位，业主有权换人。物业公司不是“终身制”的，干不好就请走。只有让物业服务真正进入市场竞争，质价不符的问题才有解。

结 语

说到底，业主的钱不是大风刮来的，每一分花在哪，得让人看明白。房子是用来住的，住得舒心、住得起，才是根本。

物业和业主并不是“敌人”，而是利益共同体，只有小区管好了，房价才能稳得住，物业费才能收得上来。互不信任、互相拆台，最后只能是双输。

规矩立起来，信任建起来，涨价这件事才有得谈。否则，今天涨一百，明天涨两百，矛盾只会越滚越大。

参考资料： 1. 四川群众呼声/问政四川，《恳请相关部门介入锦澜悦山停车收费，防冲突事件》，2026年8月19日 2. 四川群众呼声/问政四川，《成都市新都区润扬观澜鹭岛天价停车费》，2026年8月19日 3. 问政江西/南昌，《瑞仕华庭小区物业费、车位管理费收费不合理》，2026年8月17日 4. 中国新闻网，《事关小区停车收费！银川三部门发布告诫书》，2026年8月19日 5. 搜狐/济南，《济南远洋海潮汇东区物业服务质价不符》，2026年8月20日 6. 红网/天心区，《天心区融源江府小区未交付，物业违法收费请查处》，2026年8月18日