物业服务纠纷证据如何打：务必在举证期限届满前提交本申请书

调查取证申请书

申请人： ，性别：____，____年____月____日出生，民族：，身份证号码：，住址：______________，联系电话：__________。

被申请人（被调查单位）： 物业服务有限公司
统一社会信用代码：__________
住所地：____________________________________
法定代表人：，联系电话：______

申请事项：

因申请人与被申请人物业服务合同纠纷一案【案号：（2026）x____民初____号】，本案大量核心证据由被申请人单方制作、独占保管，申请人作为普通业主客观上无权查阅、无法自行调取。为查明案件全部事实，现依法申请人民法院向被申请人调取2023年8月1日至2026年8月31日期间（如案件涉及更早期间，请相应调整）案涉小区全部物业服务档案原始资料（无原件则调取加盖公司鲜章的完整复印件、电子台账、系统后台记录、原始凭证、影像留存资料），具体明细、法律依据及证明目的如下：

一、小区前期物业招投标全套备案资料

1. 调取内容： 前期物业招标公告、招标文件、全部投标文件、评标小组评审记录、中标结果公示、中标通知书、住建部门备案回执、前期物业服务合同备案全套资料。

2. 法律依据：

• 《物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第五十六条；
• 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条、第三十五条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条；
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条。

3. 证明目的： 核实被申请人入驻案涉小区的合法主体资格，审查招投标程序是否合规、合同备案是否齐全，确认其收取物业费、公摊费用是否具备合法基础，排查是否存在无备案违规入驻、违规收费情形。

二、物业承接查验全套档案资料

1. 调取内容： 物业承接查验协议、小区共用部位及共用设施设备完整查验清单、设施设备原始缺陷记录表、交付问题整改报告、新旧物业交接台账、承接查验备案证明。

2. 法律依据：

• 《物业承接查验办法》全文，特别是第十七条、第二十条、第二十九条、第三十五条；
• 《物业管理条例》第二十九条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十三条。

3. 证明目的： 区分房屋及设施原始质量缺陷与被申请人日常养护失职过错，明确物业服务履约边界，排除开发商遗留问题归责于业主，佐证被申请人未履行养护、整改义务的违约事实。

三、电梯设备安全维保全套台账资料

1. 调取内容： 年度电梯维保合同、每月/每季度原始维保记录、故障维修台账、年检合格报告、电梯管理员特种设备作业证书、证书年审及在岗任职记录、电梯应急演练记录、电梯困人故障处置记录。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国特种设备安全法》第四十条、第四十五条、第八十八条；
• 《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》；
• 《物业管理条例》第三十五条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条。

3. 证明目的： 核查被申请人电梯维保频次、流程、人员持证是否合规，证明其是否全面履行公共设施安全保障义务，固定设备运维失职、安全管理缺位的违约证据。

四、消防安全管理全套履职资料

1. 调取内容： 消防设施月度巡检台账、季度排查记录、年度第三方消防检测合格报告、消防设施故障维修整改单据、消控室值班人员特种作业资格证、2024年至2026年全年24小时值班登记台账、消防演练记录、火灾自动报警系统运行记录。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国消防法》第十六条、第十八条、第六十条；
• 《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十六条、第四十七条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十三条。

3. 证明目的： 核实被申请人消防安全管理制度是否落地、人员是否持证上岗、巡检是否常态化，固定消防管理不作为、履职不到位的严重违约事实，佐证小区公共安全保障义务缺失。

五、公共水电、照明、给排水设施养护维修资料

1. 调取内容： 园区公共配电、供水、排水、公共照明系统季度养护台账、年度检测报告、故障维修工单、维修材料采购凭证、人工支出凭证、设施改造备案资料、设备运行日志。

2. 法律依据：

• 《物业管理条例》第三十五条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条；
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条。

3. 证明目的： 核查被申请人对公共设施的养护、维修、投入情况，对比其收费标准，证明物业服务质价不符、收费不履职，作为物业费减免、违约责任认定的核心依据。

六、园区绿化养护全套工作台账

1. 调取内容： 2024年至2026年度绿化修剪、施肥、病虫害消杀、绿植补种、杂草清理的完整台账、巡检记录、现场留存照片、绿化外包合同及费用支出凭证。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条；
• 《物业管理条例》第三十四条；
• 案涉《前期物业服务合同》约定的服务标准条款。

3. 证明目的： 对照合同约定的绿化服务标准，核实被申请人绿化服务是否长期缺位、疏于管理、绿植大面积枯死不补种、消杀不及时等违约事实。

七、公共区域养护、维修及费用凭证

1. 调取内容： 小区楼道、外墙、公共通道、楼顶、地下车库等公共区域巡检记录、破损维修工单、维修审批单据、费用支出发票及转账凭证、维修前后对比照片。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第九百四十二条；
• 《物业管理条例》第六条；
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条。

3. 证明目的： 核查公共区域维修工作落实情况，核实物业费使用真实性、透明度，固定公共区域破损长期不维修、服务存在重大瑕疵的证据。

八、物业在岗人员全套资质及用工资料

1. 调取内容： 2023年至2026年安保、保洁、绿化、工程维修、消控值班全体人员花名册、劳动合同、社保缴纳记录、月度考勤台账、排班表、特种作业上岗证书（电梯、消防、电工）、人员变动记录。

2. 法律依据：

• 《保安服务管理条例》第十六条、第十八条、第二十一条；
• 《中华人民共和国特种设备安全法》相关持证规定；
• 《物业管理条例》第三十二条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条。

3. 证明目的： 核查被申请人在岗人员配备是否达标、特种岗位是否无证上岗、人员是否脱岗缺岗，证明其未按行业标准及合同约定配备服务人员，服务质量严重不达标。

九、公共公摊电费全套核算台账

1. 调取内容： 2023年8月至2026年8月小区公共用电总表读数、供电公司全额电费发票、公共用电分摊计算明细、每户公摊电费分户核算台账、公摊电费收支对账凭证、公示记录、收费标准备案文件。

2. 法律依据：

• 《物业服务收费管理办法》第十四条；
• 《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第九百四十三条、第九百四十四条；
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条。

3. 证明目的： 核查公共电费真实产生金额、分摊方式是否合规，查实被申请人是否存在乱摊电费、超额收费、重复收费、不公示收支等违规违约行为。

十、物业公众责任险投保全套资料

1. 调取内容： 2023年8月至2026年8月物业服务公众责任险、公共设施责任险保单、缴费发票、保险生效及续保记录、保险公司签发的保险凭证。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条；
• 当地住宅小区物业服务规范标准；
• 案涉《前期物业服务合同》相关约定条款。

3. 证明目的： 核查被申请人是否按行业规范及合同约定购买公共责任保险，证明其是否履行公共风险防范、业主财产人身安全保障义务，是否存在合同违约。

十一、小区公共收益全套收支台账

1. 调取内容： 小区车位登记台账、临时停车费全部流水、户外电梯广告、楼道广告、园区经营性场地租赁的全部合同、收费凭证、每月收支明细、成本核算、公共收益留存及分配台账、业主公示记录、公共收益账户银行流水。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条、第二百八十三条；
• 《物业管理条例》第五十四条；
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。

3. 证明目的： 落实业主法定知情权，查实被申请人是否存在隐匿、截留、侵占小区公共收益的事实，为抵扣物业费、返还公共收益、追究违约责任提供直接证据。

十二、园区安保巡逻及出入管控台账

1. 调取内容： 2023年至2026年安保24小时巡逻签到台账、定点巡检记录、外来人员及外来车辆进出登记全套原始记录、异常事件处置台账、监控录像留存资料、安保交接班记录。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条；
• 《保安服务管理条例》第二十一条。

3. 证明目的： 证明被申请人安保制度是否流于形式、巡逻是否缺位、出入管控是否松散，确认小区治安保障义务是否履行，物业服务是否严重不达标。

十三、消控室专人持证在岗值班台账

1. 调取内容： 2023年至2026年消控室每日、每班次值班人员登记记录、持证上岗核对记录、脱岗补岗记录、夜间值班台账、消防控制室设备运行记录、故障报警处置记录。

2. 法律依据：

• 《中华人民共和国消防法》第十八条；
• 《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十六条；
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条。

3. 证明目的： 查实消控室是否存在无证值班、无人值班、脱岗离岗等违规情形，固定被申请人消防安全重大失职、严重违约事实。

事实与理由

申请人与被申请人物业服务合同纠纷一案，贵院已依法立案受理【案号：（2026）X____民初____号】。本案核心争议焦点为：被申请人是否全面、合规、依约履行物业服务义务；其主张的物业费、公摊电费、违约金是否具有事实及法律依据；被申请人是否存在服务违约、违规收费、侵占公共收益等损害业主合法权益的行为。

一、上述全部证据由被申请人独占保管，申请人客观上无法自行调取。

上述全部申请调取的证据，均由被申请人单方制作、系统留存、独家保管，属于物业服务企业内部专属档案及行业强制留存资料。申请人作为普通业主，无权限、无渠道、无能力自行收集、调取、查阅、复制。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定，证据由被申请人保存、当事人无权查阅调取的，属于“因客观原因不能自行收集的证据”。本案情形完全符合上述规定。

二、上述证据与本案核心争议直接相关，不可或缺。

上述全部证据材料均直接决定本案事实认定、违约责任划分、费用承担、公共收益返还、服务质量认定等核心裁判要点，与本案争议焦点具有直接、唯一、关键关联性。若无法调取，将直接导致本案事实无法查清、裁判依据缺失、申请人合法权益无法得到司法保护。

三、被申请人负有法定的档案保存和信息公开义务。

根据《物业管理条例》及各地物业管理规定，物业服务企业应当妥善保管物业档案资料和有关财务账册。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。被申请人依法负有保存、公示、提交上述服务台账及收支凭证的法定义务。

四、被申请人无正当理由拒不提交的，应依法承担不利后果。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定：“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。……对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十六条进一步细化了书证提出命令的申请条件和审查程序。

根据上述证据规则，物业服务企业负有保存、公示、提交服务台账及收支凭证的法定义务，其无正当理由拒不提交、隐匿、篡改、销毁案涉档案资料的，人民法院应当依法采信业主主张的物业服务不达标、违规收费、侵占公共收益等全部事实。

五、申请时间符合法律规定。

依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条，当事人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。申请人特于举证期限内向贵院提出本申请，程序合法。

六、综合法律依据汇总：

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条 — 当事人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集；
2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条 — 列举“因客观原因不能自行收集的证据”的具体情形；
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条 — 书证提出命令制度及拒不提交的不利推定规则；
4. 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条 — 书证提出命令申请书的载明事项；
5. 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条 — 法院对书证提出命令申请的审查；
6. 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条 — 物业服务人的信息公开义务；
7. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 — 业主知情权的具体范围。

为最大限度查明案件客观事实，公正审理本案，维护申请人合法物权及合同权益，依据上述法律规定，特向贵院申请依法调取前述全部证据材料。

恳请贵院依法予以准许。

此致

__________人民法院

申请人（签字并按手印）： ______________

______年____月____日

附：实务提交提示

以下内容在正式打印提交时请删除，仅供你自己操作参考：

1. 关于提交时间： 务必在举证期限届满前提交本申请书。如已临近或超过举证期限，可同时提交一份《延期举证申请书》，请求法院延长举证期限。

2. 关于填写细节：

• 被申请人的统一社会信用代码、住所地、法定代表人等信息，可通过“天眼查”“企查查”或“国家企业信用信息公示系统”查询后填写；
• 案号以法院出具的《受理案件通知书》上的案号为准；
• 时间范围请根据你案件涉及的实际期间调整，确保与诉讼请求的时间段一致。

3. 关于提交方式： 建议提交一式两份（一份交法院、一份自留备查），可同时提交电子版（U盘或光盘）。如有代理律师，可由律师通过法院诉讼服务平台在线提交。

4. 关于跟进： 提交后如法院长时间未回应，可电话联系承办法官或书记员询问审查进度。如法院拟作出不予准许的决定，可申请法院出具书面裁定，以便后续救济。

5. 关于“书证提出命令”： 本申请书已包含“书证提出命令”的全部法定要件（书证名称及内容、证明的事实及重要性、对方当事人控制该书证的根据、应当提交的理由）。如法院对本申请中某一项或某几项不予准许，可单独就该项申请“书证提出命令”，要求法院责令被申请人提交。

6. 关于不利推定： 如被申请人无正当理由拒不提交，依据《民事诉讼法司法解释》第一百一十二条，法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。在庭审中可多次强调这一规则，督促法院依法适用。