39家新Mall年内开业，江苏商业大爆发！

赢商盘点-项目

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 李磊

图片来源 · 各项目官方

封面&头图来源 · 视觉中国

据赢商网不完全统计，2026年内，江苏还将有39个新项目集中开业，预计新增商业体量约251.16万㎡。这批项目高度集中于南京、苏州等核心城市，同时社区商业、特色街区、奥特莱斯、城市更新项目大量涌现，折射出江苏商业从增量扩张转向存量激活的深层变革。

01.

南京苏州双核领跑

扬州暂无新项目入市

从城市分布看，这39个项目覆盖江苏12个城市，但高度集中于头部城市。南京以13个项目遥遥领先，苏州以8个紧随其后，两者合计占比超过半数；无锡以5个项目位列第三。其余城市中，常州、徐州、南通、泰州各有2个，盐城、淮安、镇江、宿迁、连云港各有1个。

作为江苏商业资源最集中的两个城市，南京与苏州的新增供应量遥遥领先，但项目特征有所不同：

• 南京的项目更为多元，既包含华贸中心、德基时刻、至美天地等大体量项目，也有大量中小型项目分布于各区域；

• 而苏州的新项目则明显偏向小型化与精细化，多数项目为3万㎡左右的社区级商业，显示出苏州商业市场已进入深度的存量竞争与更新阶段。

02.

5-10万㎡项目占主流

体量分布两极分化

从体量区间分布看，39个项目呈现出清晰的阶梯状结构。

■5-10万㎡（含5万㎡）的项目数量最多，共17个，占比超四成，是绝对的供给主力。此类项目通常定位为区域型商业中心，既能满足周边居民的日常消费需求，也具备一定的品牌集聚与辐射能力。如南京星河COCOCity、南京悠湖湾购物公园、苏州圆融星座、淮安城南万象汇等。

■3-5万㎡（含3万㎡）的项目共10个，位居第二。此类项目体量适中，既能承载较为完整的业态组合，又具备较高的运营灵活性与落地效率，多以邻里中心及小型商业综合体的形态呈现。

■3万㎡以下的小型项目共5个，包括苏州悬桥IN巷、常州航5文化创意街区、徐州九里楚汉文创街区、无锡江阴仓见1952，多以开放式街区或文创园区形态呈现，通过精致化场景与垂直化定位切入细分市场。

■ 在大型项目方面，10-15万㎡（含10万㎡）的项目共4个，分别为南京德基时刻、南京光环花园城、南京至美天地、无锡杉杉奥特莱斯广场；15万㎡及以上的超大型项目共3个，为江阴铁建广场、南京华贸中心和徐州德基广场。这7个大型及超大型项目占据了总体量的显著份额，多承担城市级商业中心功能，业态复合度高，强调体验感与目的地属性。

03.

特色业态加速崛起

街区商业与奥莱集中入市

2026年筹开项目中，街区式、开放式商业形态显著增多。南京粮仓π·数字文旅产业园、徐州九里楚汉文创街区等项目，多通过植入文化IP或营造特色场景构建差异化体验。其中，南京粮仓π·数字文旅产业园尤为典型——项目前身为始建于1982年的国家级粮食储备库，园区内静立着24栋形态各异的特色老粮仓建筑，计划围绕产业办公、运动体验、商业配套等方向，探索“产业+商业+生活”深度融合的城市更新范式。

奥特莱斯也是2026年拟开业项目的重要看点。定位“国内首个艺术概念奥特莱斯”的南京德基艺术奥莱，以及无锡杉杉奥特莱斯广场的集中入市，折射出消费者对高性价比品牌和微度假体验的强劲需求。

可以预见，江苏商业已进入一个更考验市场洞察力、内容创造力与长期运营力的精耕时代。在南京、苏州等核心城市，商业竞争已进入贴身肉搏阶段，新项目必须在定位、场景、运营上拿出足够差异化的答案；而在苏北等商业基础相对薄弱的城市，新项目的落地则有望填补区域空白、激活本地消费。

无论城市能级高低，社区化、特色化、体验化已成为行业共识，单纯依赖规模扩张的粗放模式正在被更精细的运营逻辑所取代。未来的江苏商业市场，注定精彩而激烈。

（以下项目信息排序不分先后）

南京德基艺术奥莱

• 预计开业时间：2026年

作为德基商业布局的重要新项目，德基艺术奥莱将落子南京仙林，以全新的商业理念和空间表达，探索艺术、商业、自然与城市生活深度融合的发展路径，致力于打造集品质消费、文化体验、休闲社交于一体的城市生活方式目的地，为南京国际消费中心城市建设注入新的活力。

仙林拥有优越的生态资源、浓厚的人文氛围和持续发展的区域潜力，是南京东部创新资源和青年人才的重要集聚区。项目地处仙林大学城核心区域，毗邻羊山湖生态绿脉，自然景观资源丰富，周边高校云集、青年消费群体活跃，兼具生态优势与创新活力。良好的区域禀赋与德基倡导的艺术、美学和品质生活理念高度契合，也为打造兼具消费吸引力与公共服务功能的新型商业空间提供了坚实基础。

区别于传统奥特莱斯以品牌折扣和购物消费为主的运营模式，德基艺术奥莱更加注重消费体验与城市公共空间价值，希望打造一座融合艺术、美学、自然与商业于一体的开放式生活方式街区，让商业空间成为市民休闲、社交、文化体验的重要载体。

项目整体设计以"城市艺术雕塑"为核心理念，在充分尊重原有建筑结构的基础上，通过艺术化设计语言重塑空间体验，将建筑、景观与商业有机融合。开放式街区、花园景观、临湖步道与公共休憩空间相互串联，让人与自然、人与城市形成更加舒适、开放的互动关系。白天，建筑与自然景观共同营造纯净、舒适的艺术氛围；夜晚，空间通过灯光及光影场景呈现不同的视觉体验，塑造兼具品质感与活力感的城市公共空间。

未来，德基艺术奥莱将立足仙林、服务南京，坚持以创新商业模式赋能城市发展，以艺术美学丰富城市内涵，以生活方式链接消费与文化，努力打造“南京东部消费新中心、青年生活新场景、文商旅融合新地标”，持续提升区域商业能级和城市影响力，为南京建设国际消费中心城市贡献新的力量。

南京悠湖湾购物公园

• 预计开业时间：2026年9月26日

悠湖湾购物公园位于江宁上秦淮片区，地铁3号线秣周东路站旁，总建筑面积12万+㎡，商业面积达7万+㎡，配备3500+地下停车位。坐拥得天独厚的交通优势，紧邻高铁南京南站、南京禄口国际机场，地铁3号线、S1号线及宁杭高速、机场高速等多条交通干线环绕，快速连接全城。

项目以"好玩、好吃、好逛"为核心定位，秉持"自然美好、动物美好、生活美好"三大理念。负一层引进近3000㎡盒马鲜生，一层时尚零售与潮流数码，二层潮流服饰与书店，三层亲子互动空间，四层特色餐饮，五层休闲娱乐体验。品牌方面更是诚意拉满：盒马鲜生（区域首店）、孩子王（区域首店）、小银星艺术团（区域首店）、上道体育运动中心（南京旗舰店）、奇乐儿-飞力空间（华东首店）、奇乐儿-么么星球（华东首店）、悠悠时光台球（南京首店）、星聚会（区域首店）、鹿岛会员店（南京首家茶铺店）、滨寿司（区域首店）、江南晓菜（区域首店）等品牌已正式入驻。

悠湖湾立足全国百强区前十位的江宁区，深度聚焦区域内20万+高层次人才与30万+大众人群，依托4000+高新技术企业、50+上市公司的千亿产业集群，致力于打造服务优智商务人群的品质生活中心。建成后，将与砂之船奥莱合力构成上秦淮商圈核心，承接未来人才消费，服务区域生活，树立城市商业新标杆。

南京华贸中心

• 预计开业时间：2026年

南京华贸中心位于城市“黄金中轴”中央路，坐拥玄武湖与明城墙之间，落位百年湖南路商圈之核，是城市级的高端综合体。总建面约45万㎡，涵盖超甲级写字楼、精品购物中心、街区商业、华贸国际公寓、华贸雅诗阁服务公寓、央行旧址广场等复合业态。

项目秉承集团“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的开发理念，通过“文商旅一体化 + 全业态沉浸体验 + 精神内容共创”，南京华贸中心正成为连接城市文脉、重塑中央路-玄武湖商圈面貌。

南京华贸中心商业总体量达12.6万㎡，由华贸中心商场（约10.8万㎡）、华贸中心街区（1.8万㎡）构成，打造南京新一代“内容先行×空间策展×生活方式运营”复合商业地标。项目以玄武湖为灵感，定位为“新都会湖畔生活悠享地”。通过运动、艺术、社交与美学的融合，共同构成构筑一个有温度、有内容、有表达力的都会生活新样本。

南京几方PARK

• 预计开业时间：2026年四季度

南京几方PARK是江宁方山南片区首个真正意义上的一站式生活中心。项目总建筑面积8.5万方，商业面积4.5万方，预计于2026年下半年正式开业。

项目以“生活有方 自在无限”为slogan。在业态规划上，项目集生鲜超市、品质影院、儿童游乐、特色餐饮等多元业态为一体：B1以生鲜超市、美食集市等满足高频生活需求；1-2F聚合潮流零售、咖啡烘焙与宠物空间，提升消费体验；3F聚焦亲子家庭，打造休闲目的地；4-6F以特色餐饮、主题影城、健身及花园茗茶等高体验业态为主，丰富夜间与周末生活。

在空间设计上，项目通过引入3D裸眼大屏、大面积玻璃幕墙与悬空步道，打破传统商业建筑的封闭感，实现与方山自然景观的渗透交融。未来还将规划文创体验、秘密沙龙、露台文化与策展交流等新兴业态，让商业空间升维为居民可参与、可休憩的公共生活客厅。

南京和昌·红山天地

• 预计开业时间：2026年底

南京和昌·红山天地紧邻红山动物园南门，商业面积约3.2万方，与动物园仅一墙之隔，坐拥顶流文旅IP加持，汇聚海量游客及亲子客流，同时辐射铁北红山新城周边成熟社区及3大新城产业园的稳定客群。负一楼停车场可直通南京站及动物园南门，实现交通、文旅与商业的高效联动。

项目历经多年筹备升级，规划潮玩零售、情景餐饮等多元业态，以动物主题围绕文旅、社区打造沉浸式、体验化文商旅消费场景，成为城市微度假目的地。同时以独特的生态景观、宠物友好、构建绿色活力空间，搭配多元业态，形成都市灵感生活的新标地。

苏州圆融星座

• 预计开业时间：2026年12月

圆融星座位于苏州工业园区金鸡湖东右岸区域，是集精品购物中心、超5A甲级写字楼、精装湖景名宅、生态坡地公园为一体的多功能城市综合体，于2013年9月开业，是国内首个通过绿色二星认证的生态坡地都市综合体。2024年借助湖东商业板块城市更新、右岸区域能级整体提升的契机启动调改，对项目进行包括动线及空间节点优化、景观美化、铺位展示性提升等全方位改造，实施硬件和软件的双轨同步迭代提升。

首先，以激活场内商业活力为核心抓手，主动柔化建筑与自然的边界，场内空间以灵动条线为指引，在轻松明快的空间节奏里，自然过渡到户外坡地露台、峡谷街区、屋顶花园等，让顾客自由穿梭在每一处廊道。凭借高颜值、强引流、优体验的松弛感空间打造，适配新生代消费需求。

其次，随着苏州地铁8号线贯通，与1号线形成双轨联动，圆融星座以TOD的丰富场景实现高效直达，打开了与城市的全新链接。交通轨道网络串联起独墅湖高校与产业集群、湖西CBD、湖东居住及办公区，大幅缩短通勤与休闲的路径。

最后，围绕“CHILLAX生活美学新空间”的全新定位，网罗各类新兴潮流品牌，于场内循着松弛节奏自然铺陈，布局时尚健康、自在悠活、兴趣体验、高级烟火等业态品牌，从悦己充电到精神自留地，从独特主理人品牌到苏州在地的文化赋新，让内容始终保有鲜活、真实的生长力量。

圆融星座将用全新的方式与城市生活同频，让游逛更舒展、抵达更从容、内容更鲜活，这里将会是湖东自在松弛的生活主场。

无锡杉杉奥特莱斯广场

• 预计开业时间：2026年9月

无锡杉杉奥莱总建筑面积13万平方米，为全室内奥特莱斯，位于惠山区洛社镇。作为杉杉商业落子无锡的标杆项目，无锡杉杉奥莱精准锚定城市消费升级趋势，打破区域商业业态单一、高端品类奥莱业态店铺稀缺的痛点。项目共计引进300+优质品牌，首批官宣的150+标杆品牌涵盖58家首店和旗舰店，其中无锡首店16家，无锡奥莱首店33家，奥莱旗舰店7家，标杆店2家。

运动户外矩阵：NIKE UNITE体验店、adidas FO店、THE NORTH FACE奥莱最新形象店、KAILAS江苏最大奥莱形象店、MONTANE江苏奥莱首店、mont·bell无锡奥莱首店、FILA华东最大奥莱店、PUMA品牌奥莱形象店等热门户外及运动品牌。

轻奢品牌矩阵：Chloé无锡首店、BALLY奥莱最新形象店、MICHAEL KORS无锡奥莱最新形象店、通过PLANET 33杉杉奥莱自营名品集合店，引入BURBERRY、GUCCI、ALEXANDER MOUEEN、CANADA GOOSE、SAINT LAURENT、Salvatore Ferragamo等无锡首店等。

餐饮矩阵：大部分为无锡首店，包括兰博基尼超跑咖啡、星巴克、代数学家咖啡、野人先生、麦记牛奶、茉莉奶白、BM南法餐厅。

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