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黄浦终极藏品｜华润置地・余庆里！外滩 CAZ 核心，淮海路二十年一遇，风貌别墅 + 150 米超高层正式开放接待
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2026 年8月19号，
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作者｜家族资产顾问 @徐大美做上海高端资产配置这么多年，我一直跟身边高净值客户强调一个逻辑：真正的顶豪，拼的从来不是装修有多奢华、配置有多堆砌，而是城市核心不可再生的土地、历史文脉的沉淀，以及供给端的极度稀缺。

上海豪宅市场从不缺江景大平层，也不缺远郊的别墅产品，但能够同时手握外滩 CAZ 核心区位、百年石库门历史肌理、城央低密别墅群落，再加一座地标级超高层天幕住宅的项目，屈指可数。而华润置地・余庆里，就是这两年黄浦老城更新浪潮里，分量最重的那一枚藏品。

最近很多老客户私信追问我这个项目，二期 60‑02 地块方案公示之后，接待中心已经正式对外开放。注意，这个项目不支持直接上门散客到访，全部需要提前线上预约才能够进场实地品鉴。今天这篇探盘，我把实地梳理的区位逻辑、地块规划、产品细节、价值逻辑全部拆解开来，打算看黄浦核心顶豪的朋友，建议认真读完。

很多人会问，为什么我会把余庆里定义为淮海路近二十年内难得一见的住宅上新？我们先看懂土地。

项目坐落在外滩街道，淮海东路沿线，属于黄浦中央活动区 CAZ 的内核位置。往东步行衔接外滩万国建筑博览群，直面黄浦江景观资源；向西承接淮海中路整条顶级商业带；向北接壤人民广场，上海传统的文化、交通、城市行政枢纽；向南就是老城厢，豫园、老上海里弄烟火扑面而来。这个位置非常特殊，刚好处于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接地带。

地理四至很清晰：东至浙江南路，南抵淮海东路，西临永寿路。地铁 8 号线、14 号线大世界站就在项目周边，轨交出行四通八达。它不是一个孤立的楼盘，它是金陵东路超大规模城市更新板块的核心组成部分。整个金陵东路更新带全长约 1.5 公里，整体投资规模超过 600 亿，未来会打通外滩、淮海路、新天地三大上海顶级板块，打造上海面向世界的城市门廊。站在资产角度，城市更新不只是修老老房子，而是重塑整片区域的城市界面、商业能级、文化势能，后续带来的板块价值抬升，是普通楼盘很难比拟的。

整个余庆里一共规划 6 大地块，整体采用北商南住的宏大布局，由北往南，从商业业态平缓过渡到居住产品。一边做历史风貌保护修缮，一边植入现代高端居住功能，商业、公寓酒店、商品住宅、保障租赁住房、公租房多业态共生，这也是上海核心更新项目典型的规划模式。6 个地块分工各不相同，我分开讲清楚，很多网上的碎片化信息很容易把一二期产品混淆。

一期包含 54‑03 地块、59‑02 地块，也是大家最关注的风貌别墅组团。两块地容积率仅仅只有 1.43 和 1.40，在黄浦内环核心，这样的容积率本身就是奢侈。这里规划合计 37 幢 3 层的风貌别墅，外加 6 幢 3 层配套商业。建筑总高度仅仅 11.5 米，完全贴合老上海里弄建筑尺度，没有高层遮挡，是黄浦区近些年极其少见的城央纯低密别墅群落。

拆开看 54‑03 地块，用地面积约 0.56 万㎡，地上计容面积不超过 7965.11㎡，商业占比 15%，住宅占比 85%，规划 20 幢 3 层风貌别墅搭配 3 幢三层商业。地块内部需要保护保留历史建筑体量约 1.24 万㎡，保护更新规模不少于 0.79 万㎡。规划条件里面明确，住宅可以混合部分 Rr1 类型产品，商业部分可以布局公寓式酒店，地下建筑面积控制在 9316.64㎡以内。

隔壁 59‑02 地块，用地面积约 0.65 万㎡，计容地上面积上限 7225.3㎡，同样商业 15%，住宅 85%，规划 17 幢风貌别墅，搭配 3 幢商业。该地块要求配建 5% 公租房，全部住宅执行 100% 全装修标准。地块保护保留历史建筑约 0.88 万㎡，保护更新规模不少于 0.72 万㎡，地下总建面不超过 9422.5㎡。

很多客户会好奇，这批风貌别墅到底是什么形态？并不是市面上简单复刻的仿石库门新房。它是基于原有锦衣坊历史建筑原址原状保护修缮而来。产品形态包含小联排、L 型合院，部分大宅拥有超大面宽。3 层的建筑高度，保留海派传统坡顶，内部重构现代居住空间，院落格局被完整保留。身处内环黄浦，出门是淮海路的喧嚣繁华，入户是私家庭院的静谧，这种 “闹中取静” 的居住体验，是大平层给不了的。主力面积段覆盖 270‑350㎡，更大的户型可以做到 300‑700㎡区间。对于追求城央别墅、家族世代资产的客户来说，这样的供给，在上海内环已经近乎绝迹。

说完一期低密别墅，再看刚刚公示方案的二期 60‑02 地块，也就是项目的超高层组团。这块用地面积约 0.6 公顷，容积率达到 4.92，规划一栋 38 层、建筑高度 150 米的超高层住宅塔楼，同时搭配 12 幢 2‑3 层的风貌住宅，还有配套商业。这栋 150 米塔楼，未来会成为淮海东路全新的城市天际线地标。

地上计容总建面不超过 29444.67㎡，商业占比 10%，住宅占比 90%。同样，住宅兼容 Rr1、Rr2 产品，商业可以设置公寓式酒店，配建 5% 公租房，住宅 100% 全装修。地块保护保留历史建筑约 0.84 万㎡，保护更新规模不少于 0.74 万㎡，地下建筑面积控制在 9253.67㎡。

这里划一个重点：这栋 150 米地标超高层，可售的住宅套数仅仅只有约 50 套。套数极少，属于卖一套少一套的云端藏品。网上信息存在版本差异，早期宣传口径有 350‑1000㎡的说法，最新规划披露的主力区间为建面约 150‑330㎡天幕大平层。站在 150 米的高空，视野是复合的：向东眺望外滩黄浦江，向西俯瞰淮海路璀璨城市夜景，向南望到老城厢成片的石库门肌理，向北人民广场城市界面铺展开来。一边是百年历史建筑，一边是上海都市繁华，这种多层次城市景观，不是单一江景楼盘可以比拟的。

剩下两块地，60‑01 地块容积率 6.44，主要规划保障性租赁住房加商业；55‑01、56‑01 为纯商业用地，联动大世界，打造大型文化演艺综合体。

把全部地块汇总，整个余庆里项目总用地面积约 12074.53㎡，总建筑面积约 57755.51㎡，地上约 24670.61㎡，地下约 33147.90㎡。整个项目全部可售住宅加在一起，一共 100 套。37 幢风貌别墅，加上超高层大约 50 套大平层，总量极其稀缺。一百套，放在黄浦 CAZ 核心，对比每年上海内环的顶豪供应，这个体量，注定是圈层内流通的藏品盘。

很多客户找我看盘，会把关注点放在户型、装修标准上，但我做家族资产顾问，更建议大家先读懂它的历史保护逻辑，这是余庆里区别于绝大多数新建豪宅的内核。

它不是把老房子全部推倒重建，而是一套非常复杂的修缮更新体系。核心历史建筑锦衣坊，执行原址原状保护。保留原有历史立面，留存特色空间；修复云南路传统城市界面，包括小绍兴这类城市记忆符号的立面修复。

在具体处理手法上，能看到非常多巧思：保留原始历史构件，内部植入现代化居住功能；保留原有里弄巷道，局部增加玻璃构件做联通；延续海派坡顶形制，在原有基础上拓展室内空间；保护整片地块历史肌理，整合内部空间结构；适度拓宽巷道尺度，提升通行与居住品质；疏导过去里弄拥挤的问题，植入公共开放空间。最终实现，低层风貌建筑水平共生，超高层塔楼垂直共生。简单讲：外面保留老上海的魂，内部全部是当代顶豪的居住功能。

很多客户担心，老建筑改造，会不会居住实用性打折扣？华润作为城市更新的头部开发商，在上海多个历史更新项目上积累了大量经验。外立面、巷道、历史构件严格保护，但是内部结构、给排水、暖通、电梯、地下车库全部重新规划设计。一期别墅组团车库入口设置在广西南路靠近金陵东路一侧，充分做到人车分流，既保留里弄步行氛围感，又解决现代家庭的停车需求。全装修交付标准，也保证当代大家族的居住舒适度。

除了住宅产品本身，项目自带的商业文化配套，也是资产价值重要的加分项。整个板块规划三大地标商业文化集群。

第一是新世界文化新地标，建筑面积约 12200㎡，联动隔壁大世界，打造舞台艺术、文化演艺综合体，融入前沿元宇宙文娱理念。未来这里会有剧场展演、艺术研修、沉浸式文化体验，家楼下就是上海顶级文化现场。

第二是大聚场商业新地标，体量达到 28100㎡，承接云南路美食街的历史底蕴，汇集老字号餐饮、创意新式餐饮。太原坊片区更新为美食街坊，演艺综合体和大聚场互相联动，形成吃喝玩乐完整闭环。

未来居住在这里，出门就是演艺、展览、老字号美食，步行可达淮海路、新天地、外滩，既有顶级都市繁华，又有老城厢的市井烟火。顶豪居住，不只是房子内部，更是你出门之后，整个城市给你的资源。

聊完产品，我们回归资产视角，很多高净值家庭会纠结：余庆里，到底适合什么样的买家？

第一种，本土家族资产配置客户。手里不缺房子，追求上海内环核心、有历史底蕴的实物资产。上海内环可供出让的住宅土地逐年锐减，尤其是外滩、淮海路这一带，大部分都是旧改更新，纯新建商品住宅供给凤毛麟角。风貌别墅，几乎属于绝版品类。比起远郊别墅，这里的土地价值、城市配套、流通圈层完全不在一个维度。适合家族传承，长期持有。

第二种，追求城市景观的顶豪改善家庭。看重超高层大平层，喜欢城市复合景观。外滩、淮海路、老城厢多重景致尽收眼底。150 米塔楼仅 50 套，供给稀缺，圈层纯粹。适合长期自住，享受上海核心的城市资源。

第三种，深度认可上海海派文化的收藏型买家。不单纯追求居住面积，看重地块的历史故事，石库门里弄的城市记忆。余庆里不是仿造的复古楼盘，它是在真实历史地块之上修缮更新而来，这一点，是很多新建楼盘无法复制的。

但同时我也要客观讲项目客观现实，不做一味吹捧。作为大型城市更新综合体，地块内包含商业、公寓酒店、公租房、保障租赁住房多种业态。北商南住，北侧靠近金陵东路、淮海东路，会有商业人流，低密别墅组团依靠规划布局做隔离，实地参观的时候，要重点感受噪音、人流的实际影响。风貌别墅是历史建筑更新而来，户型格局不同于全新推倒重建的别墅，部分户型格局会受原有历史建筑基底约束，一定要看正式公示户型，不要只看宣传效果图。超高层套数少，未来入市的价格预期会站在上海顶豪梯队，购房门槛很高。

在上海豪宅市场，我们见过太多江景盘，见过不少西郊的别墅。但是能够同时集齐：外滩 CAZ 核心区位、金陵东路 600 亿级城市更新加持、百年石库门历史肌理、37 幢城央 3 层低密风貌别墅、150 米淮海路地标超高层，合计仅仅 100 套可售住宅，多重 buff 叠加在一起，华润置地・余庆里，注定是 2026 上海顶豪市场绕不开的重磅藏品。

一边是百年上海的里弄烟火，锦衣坊的历史建筑静静伫立；一边是 150 米超高层刷新淮海路天际线。历史建筑不再仅仅是陈列的文物，而是改造成为可以真实居住的家族大宅；超高层塔楼，把整座上海城市盛景收纳进家中。历史保护与现代居住，在这里完成共生。

目前项目接待中心已经开放，但是重申一遍重要规则：项目不接待无预约散客，所有意向客户，必须完成线上预约流程之后，才能够进入现场实地参观看房。

网上流传多种版本户型面积，包括 350‑1000㎡云端大平层、300‑700㎡风貌石库门别墅等宣传口径，最新规划公示高层主力为建面约 150‑330㎡天幕大平层，风貌别墅主力建面约 270‑350㎡。所有户型、面积、参数，一切以开发商后续官方正式输出文件为准，网络宣传资料仅供参考。

如果你把目标锁定上海内环黄浦核心，想要找一套兼具地段、历史、稀缺性的家族不动产，余庆里是一定要实地去看的项目。预约之后亲身走进地块，感受里弄巷道尺度，感受超高层俯瞰城市的视野，才能真正读懂这套城市藏品的价值。

未来随着金陵东路城市更新持续落地，大世界、新世界、大聚场商业文化配套逐步兑现，这片土地还会持续释放价值势能。对于高净值置业者来说，这样的机会，在淮海路，可能二十年才会遇见一次。

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