毕业季租房“三方博弈”

毕业季的租房市场，上演了一场微妙的三方博弈。

一方是背着国企背书、带着政策红利进校园“截胡”的保租房；一方是房源分散、缺乏改造、只能被动等待的个人房源；还有一方是介于两者之间、靠灵活和服务争夺剩余客源的市场化公寓。

三方的处境和策略截然不同，共同构成了今年毕业季租房市场的真实图景。

保租房从学校开始“截胡”

保租房在这场博弈中占据了最有利的位置，它不是在租房市场里等毕业生，而是直接走进校园，在毕业生做出租房决策之前就把人“截”走了。

上海已经连续五年开展“保租房毕业季进校园”活动。2026年第五季活动从4月持续到7月，定向筹集不少于1.2万套（间）保租房房源，面向符合条件的高校毕业生和青年人才供应。活动形式包括校园供需对接、政策宣讲、在线预订等线上线下方式，提供“专属优价优租”服务。

北京同样在行动。2026年“毕业季租房服务进校园”活动于5月28日启动，服务对象全面覆盖北京地区92所高校及异地来京就业的2026年应届毕业生。活动共筹集优惠房源20余万套间，首批上线8万余套间，其中涉及34个保障性租赁住房项目。北京房地产中介行业协会还搭建了一站式服务平台，支持毕业生足不出户提前找房选房。

深圳的做法更为直接。

深圳市属国企安居集团旗下的安居乐寓推出“深梦扬帆”计划，为来深求职面试、实习见习的应届毕业生提供最长15天免费住宿。

“深梦扬帆”已累计为超2万名毕业生提供免费住宿，41.12%的入住毕业生在15天内成功就业，人均节省初期租房及生活成本超2000元。

更关键的是，这不是终点，而是一个漏斗的入口。免费住，找工作，工作定了，续租（有折扣），住满，申请更长期的保租房，整条链路闭环运行，市场化力量几乎没有介入空间。

针对长期居住需求，深圳的“深梦启航”计划还提供“月租金折上98折、押一付一、半年内无责换房”等福利。

南山某公寓项目自上线以来已接待约1.6万名应届毕业生，这些年轻人从“落脚”到“扎根”，全程都在保租房体系内完成。

保租房的核心优势不在于价格，除了6折-9折租金确实很有吸引力，还在于它抢占了毕业生租房决策的“第一时间”和“第一触点”。

当市场化房源还在等毕业生上门看房时，保租房已经把人接走了。

个人房源没改造、没背书

在这场博弈中，个人房源或许是最被动的一方。

相关数据显示，今年5至7月，全国55城个人房源租金同比下跌5.7%，降幅为近五年最高；一线城市平均租金同比下跌9.51%，跌幅最大，超八成城市租金同比下行。

个人房源承压的原因是多重的，保租房大规模供应直接分流了刚需客群；房产资产价值下降传导至租金端；再加上个人房源大多缺乏统一运营、装修老旧、服务缺失，在标准化程度越来越高的租赁市场中竞争力持续下滑。

一个典型的场景是，在杭州，有贝壳门店经理反映，今年毕业季老旧小区房子普降一两成，这些正是个人房源最典型的代表。

个人房源面临的是一个结构性困境，既没有保租房的国企背书和政策红利，也没有市场化公寓的装修和服务。当租客有了更多选择，最先被承压调整的就是那些没有差异化的个人房源。

市场化公寓夹缝中求生存

市场化公寓的处境介于两者之间——比个人房源好，但比保租房难。

从数据上看，集中式公寓的表现确实优于个人房源。克而瑞数据显示，核心八城集中式公寓出租率全线走高，一线城市普遍突破90%；租金跌幅远小于个人房源市场。5月毕业季营销风口期，八城集中式公寓租金环比上涨0.6%。

但压力同样不小，保租房与市场化公寓的价格差正在压缩后者的生存空间。有报道显示，一套30平米的保租房月租不过1125元，而同地段品牌公寓的挂牌价差价翻倍。

市场化公寓的应对策略是什么？

第一是拼服务。

保租房有政策优势，但灵活度有限。短租、月付、免押金、快速响应，这些保租房难以做到的灵活服务，正是市场化公寓的差异化空间。

第二是拼产品。

与老旧个人房源相比，集中式公寓在装修、配套、管理上的优势明显。有深圳包租从业者反映，他那栋农民房改的公寓，过去从来不缺租客，但周边保租房项目一出来，同户型只能降到与保租房相近的价位才有带看。

这说明在同质化竞争中，市场化公寓必须找到保租房覆盖不到的客群，比如情侣合租、家庭租户、对地段有特定要求的高收入年轻人，以及那些不愿排队等审批、愿意为“马上入住”付溢价的人。

第三是瞄准“第二站”。免费15天那个入口是政策的，市场化力量抢不动。真正的机会在“第二站”——毕业生住完保租房过渡期后，换工作、换城市、合租变整租，那个时点才是市场化公寓的窗口。

结语

这场三方博弈，本质上不是“谁更便宜”的竞争，而是一套新规则正在重新划定赛场。

保租房带着国企背书和政策红利，从“第一站”就开始截胡毕业生；个人房源因为没有改造、没有服务、没有背书，正在被市场边缘化；市场化公寓夹在中间，靠灵活和服务争夺缝隙市场。

2026年保租房供应仍处高峰，“存量争客”竞争激烈，产品力与运营效率将成决定项目成败的核心，粗放式包租、靠信息差赚钱的玩法越来越难走通。

租房这行，从来不是谁便宜谁赢，而是谁更懂住进来的人，谁就留得住人。当政策划定了新赛场，能跑下来的，是那些找到自己差异化位置的人。

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