房企化债进入“收官季”，未来如何破茧重生？

21世纪经济报道记者 吴抒颖

随着房企债务规模的持续压减，历经数年的房企化债进入“收尾”阶段。

公开资料显示，今年以来，房企有息负债规模下降速度加快，有息负债均值从2022年的982.34亿元降至2026年6月底的567.25亿元，累计降幅达42.26%；其中2026年第二季度单季度大幅下降266.41亿元，创近三年单季度最大降幅。

与此同时，出险房企继续大幅度削减债务。本月以来，正荣、龙光等出险房企债务重组出现新的进展；而最早一批出险的房企花样年，则已经宣布境外债重组全面生效并完成法定流程。

随着削债接近尾声，这些房企面对的债务压力已经大幅减轻。卸下包袱之后，出险房企下一步的发展动向，也关乎房地产行业的发展。从现实的角度来看，尽管这些房企具备回归正常经营轨道的动力，但资本市场对它们的态度仍然审慎。

融资尚未回暖，出险房企扩张无力，它们也只能依靠轻资产运营获取现金流，等待行业回暖带来的机会。

债务规模压减

这一轮出险房企债务重组，本身是市场环境变化所推动的结果。由于销售状况改善并不明显，出险房企选择将境内境外债进行再一次削减，在获得债权人支持的前提下，继续获得喘息的空间。

以正荣为例，正荣此次境内债重组共涉及9只债券，债券本金余额合计66.61亿元，叠加存续期间应计利息，整体债权规模达72.03亿元。

正荣本次重组采取了三种清偿方案，与之前出险房企的化债方式并无太大差异。这三种方案分别是现金购回、资产抵债、剩余债务留债展期，同时配套0.1%表决同意费激励债权人投赞成票。

在现金折价回购方面，正荣大幅度削减现金偿付的比例：它将支付不超过6400万元资金，按照债券剩余面值8%的比例现金购回债券，对应最高可削减8亿元存量债务，若方案表决通过，公司将在债券持有人会议结束两个月内完成资金兑付。

在资产抵债方面，正荣将依托旗下三个在售物业项目净回款，设立期限为60个月的财产信托，信托总份额上限1.8亿份，规则为每100元面值标的债券可申报11份信托份额，该路径预计最多消化16亿元债权，项目回款资金全额存入专项信托账户监管五年。

如果上述两种方案均未选择，则自动进入留债方案，其以2026年7月31日为计息基准日，整体债务展期8.5年，最晚兑付节点为2035年1月31日，自基准日起不再计算复利，剩余本金仅按年化1%单利计息、利随本清。本金兑付从2033年4月30日启动，分8期梯度兑付，兑付比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%、20%、20%。

这是近年来房企化债中非常常见的压减债务方式。它的特点是，通过大规模压缩现金偿付的比例，让债权人与出险房企“同担当”来获得生存机会，出险房企也因此能够腾挪出更多的空间继续稳定现金流。

在正荣之前，多家房企已经采取这种方式大幅削减债务。

龙光集团此前的公告宣布，经修订的整体境外债务重组方案获所需法定多数计划债权人支持通过。同步完成的同意征求中，公司取得法定数量同意指示，将其发行的现金结算股票挂钩证券管辖法律由英格兰法变更为香港法，以消除跨法域障碍、配合方案落地。

这意味着，龙光集团距离境外债重组生效仅剩临门一脚。

更早开启债务重组的花样年则已经全面完成境外债化解工作。花样年于近期宣布，其数年的境外债务化解工作已完成全部法定流程，境外存量计划债权整体解除，旧票据正在注销，标志着公司境外债务风险处置取得决定性成果。

发展路径待解

出险房企的发展重心转向了业务经营。但如果未来没能获得持续的现金流，即便债务规模大幅削减，也仍然难以让投资者和债权人有足够的信心继续提供必要的支持。

以花样年为例，在债务重组收尾之后，它也基本没有出现在公开土地市场上，而是转向了轻资产运营。

根据花样年最新发布的数据，在商业运营方面，其旗下6个重点商业项目结合暑假档期，累计举办活动26场，吸引线上参与者及线下客户超91万人次。

而在存量盘活方面，花样年旗下9个重点在售项目结合政策利好，积极开展营销推广促进现房去化。今年7月，花样年累计开展客户活动23场，覆盖业主及潜在客户超19万人次。

当然，仅靠存量业务运营并不能够让外界对之产生更多的信心与想象力。

花样年同时还在布局创新业务，其目前装修工程业务已在成都、重庆、上海、深圳尝试推进；代销及广告策划业务已在深圳、桂林、上海启动初步尝试；空间设计与艺术策展业务已在成都、武汉、北京启动拓展。

与花样年相比，正荣、龙光由于还未踏出债务重组最关键的一步，目前的业务调整仍以存量盘活为主。目前，龙光最新的业务进展主要仍与存量项目的销售有关，而暂时未看到新业务的布局。正荣更是许久未在官方平台发布业务的进展。

从这个角度来看，出险房企的业务转型仍然道阻且长。只有在业务发展稳定的前提下，出险房企才有望获得新生，而这些房企的基本面情况还需要进一步验证。

克而瑞分析认为，具备稳定内生造血能力、财务结构稳健的优质房企，依托持续的销售回款对冲短期债务周转压力，其信用基本面具备较强韧性；而对于造血能力薄弱、财务资质偏弱的房企，销售回款持续承压将削弱其偿债能力，市场信用预期持续走弱，信用利差易升难降，估值将持续承压。

卸下债务包袱后，出险房企仍需要在经营面上持续努力，才能够让资本市场和投资者继续投出信任票。