北京
8月过半，北京二手房6124套，过亿阵营在缩水
8月18日看北京楼市的前半程成绩单，有个数据值得注意：截至8月16日，8月二手住宅累计成交6124套。二手房已经连续多周在3000套上下波动，本周重新站上3100套，8月前半程的节奏好于7月同期。
对比一下，新房这边530套的量级，二手是新房的近6倍。"存量为主、以价换量"的市场结构没有变化。二手房依然是北京楼市的主战场。
本周市场呈现几个比较清晰的信号。过亿阵营从6个骤降至3个，头部红盘的吸金能力短期受到淡季影响，能卖动的项目越来越集中在少数几个红盘身上。排名前16位的项目换血也很明显，朝阳席位从3席升到6席，传统强区的优势在进一步放大。这说明在淡季里，买房的人更倾向于选择配套成熟、确定性高的区域。二手房重新站上3100套，8月存量市场的节奏好于7月同期，这与8月7日新政落地的时间节点吻合。新政后前六天，二手房成交2450套，环比增长8.6%；新房成交451套，环比增长4.4%。
松榆里项目本周网签发力，成为市场亮点之一。朝阳区的席位增加，说明购房者在淡季更愿意押注配套成熟的区域。丰台、大兴、通州的部分项目也有起色，但这些区域的热度更多来自新政后非京籍刚需的涌入，持续性还得观察。
二手房价格端的变化也值得关注。中指研究院数据显示，新政后北京二手住宅均价环比仍降0.14%，涨价房源占比仅7.43%，降价房源占比92.57%。换句话说，绝大多数业主并没有因为新政跟风涨价，以价换量仍然是主流。有业主试探性上调挂牌价，但真正能以涨价成交的案例少之又少。
不过别急着乐观。中指研究院的数据显示，二手房热度主要集中在四五环外，刚需咨询和带看明显增加，但不同区域、不同项目之间差异很大。新房方面，丰台、大兴、通州等区域的部分项目周末客流量明显增加，但其他区域反应平平。
从供需基本面看，北京头部中介二手房挂牌量降至11.5万套，较1月末的13万套减少约1.5万套，较去年高点下降22.6%。供给压力在边际缓解。新房出清周期降至18.3个月，较3月高点下降了4.4个月。这两个数据都在往好的方向走。
8月传统淡季叠加新政观察期，分化仍在继续。从挂牌结构看，降价房源仍占九成以上，涨价房源不足一成，买卖双方的心理博弈还在拉锯。我的判断是，8月前半程的数据有政策刺激的成分，但也有季节性因素。真正的考验在9月，如果金九能延续这个节奏，市场信心会进一步修复。如果9月数据回落，那8月的暖意就只是政策脉冲。
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