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【首农·御林湾】朝阳望京北奶西科创芯｜市属国企低密森境准现房｜2026望京北高性价比改善大盘、西区洋房容积率低至1.3、一路之隔温榆河湿地公园、芳草地名校旁、分区规划物理隔离、精装准现房｜落座朝阳来广营奶西板块，望京向北第一站，处于望京、西二旗、东坝、未来科学城四大科创板块交汇地带，汇聚大量科创精英客群，板块发展潜力突出，坐拥难得的城市生态资源｜依托三横五纵立体路网，临近北五环、京承高速，自驾便捷通达望京CBD、国贸、中关村等核心区域；周边环绕13/17/15号线多条轨道交通，构建高效通勤路网｜一路之隔芳草地国际学校东洲校区，近邻国资中心幼儿园、八十中温榆河分校，覆盖全龄教育资源；3公里范围内布局三甲医疗机构，西侧龙湖北苑天街、华贸天地等商业配套齐全，日常生活需求充分满足｜北京本土市属国企首农集团开发，资金实力稳健，楼栋全线封顶，为准现房状态，置业风险更低。项目采用分区规划，西区6-7层低密洋房独立组团，纯商品房规制；南区小高层组团配建少量配套房源，采用硬件隔离、独立动线管理｜社区内外双园生态格局，咫尺约30平方公里温榆河湿地公园，内部打造约8.6万㎡溪谷森系园林，规划一廊十二园景观体系，配备环形夜光跑道、全龄活动场地、多主题架空泛会所，绿植充沛，天然鲜氧环绕｜外立面采用现代光幕美学设计，石材搭配铝板与全景玻璃窗，简洁大气。主力90-220㎡二至四居，覆盖刚需自住、二孩改善多种需求；西区洋房为一梯两户奢阔户型，空间尺度舒展，部分户型配置观景阳台。分批次交付，小高层、洋房设置精装/简装多种交付标准，适配不同家庭预算，是望京北兼顾生态、教育与通勤的高性价比宜居大盘

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一、双河环抱，低密生态住区，温榆河，清河交汇，毗邻亚洲最大湿地公园温榆河公园

二、送精装，送花园，送仓储，一层送花园，户户送仓储，600万-1000万

三、300米超级环廊五大功能区+儿童区+宠物区+活动区+会客区+书吧区

四、60米面宽归家大门+玻璃幕铝板外立面+尊崇五进归家+自建2.3万㎡双商业

五、百米楼间距，8.6万m2园林景观，三大会所，现浇工艺品，营造奢阔从容的生活体验。

一、项目概况

基础信息
项目地址：北京市朝阳区奶西板块来广营北路与顺白路交汇处
产品类型：8-15层低密洋房及小高层（共21栋，分东西两区开发）
产权年限：70年住宅
占地面积：约10.5万㎡
建筑面积：约32万㎡（其中住宅21万㎡）
容积率：2.0
绿化率：30%
总户数：西区76套，南区1487套；共1563套。
层高：3米
车位配比：1:1.3
物业：待定
物业费：待定
销售状态：待售（预计2025年12月底开盘）
均价：南区预计6.5/㎡，西区预计7.5万/㎡
主力户型：89㎡三居（760万起）、125㎡三居（1060万起）、143㎡四居（1220万起）
得房率：77-88%
交付标准：精装修（含智能家居系统、中央空调、新风系统）
交房时间：2027年10月

二、核心区域与交通配套

区域价值
区位定位：朝阳区奶西板块核心，望京、未来科学城、西二旗三大大产业区交汇带
板块优势：生态公园环绕，温榆河公园、清河营公园、勇士营公园、奶栋公园等，低密宜居板块

交通网络
轨道交通：距地铁14号线善各庄站3公里
道路交通：京平高速、机场高速、北五环环绕，自驾15分钟达望京CBD，35分钟至三元桥

三、周边生活配套

商业配套 | 旗舰商业环伺，纯享潮流风尚
项目北侧已有约2400㎡醇熟底商，已全面落成，畅享一站式便利生活。
西侧龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟，南侧保利广场、华润万象汇，东侧马泉营奥特莱斯，更有望京万象汇、林奥CITY PARK购物中心、合生麒麟汇、望京凯德MALL等前沿潮流地标。

教育 | 12年制目送式教育，国内国际优质资源起跑未来

举步即达芳草地国际学校（东洲校区）、国资中心幼儿园，近邻朝阳外国语学校承办的优质学府(预计27年开学)，周围还分布八十中温榆河分校，以及青苗、哈罗等16所国际学校，以国际化视野启航未来。

医疗 | 优质权威医疗矩阵，护航健康生活

约3公里北京爱瑞医院（规划中），近抵和睦家医院，2大国际私立医院护航。约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），以及航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等5大公立医院，守护健康。

生态 | 双御河交汇，传世福地，理想所栖

项目择址皇家文脉温榆河畔，漫步即达约30平方公里温榆河公园，揽清河、温榆河双御河交汇，玉带环腰，传世福地。周围22座生态公园簇拥，天赋优渥宜居环境，静享诗意栖居。

生态为底，文脉为魂，再造园居范本，融汇历史气韵与生态资源，于帝都文脉之上，盛启自然生活新章。

休闲 | 高端文化休闲，圈层生活格式

6大艺术区、6大美术馆、6大高尔夫俱乐部、6大马术俱乐部等丰盛的高端休闲、艺术配套围绕，将文化积淀、自然生机与社交活力完美融合，成就一处匹配城市精英的生活方式。

四、项目规划与产品设计

社区规划
整体布局：行列式+围合式排布，楼间距最大达100米，西区为15层小高层，东区为8-11层洋房

景观体系：

南区、西区双区规划，打造建面约21.04万㎡典藏级大盘，汇聚城市精英圈层。自建约2.3万㎡商业，南区为下沉商业广场，西区为临街商业综合体，构建奶西旗舰商圈，功能覆盖民生刚需、社交休闲、亲子便民、品质酒店等多元业态，构建黄金5分钟漫步式主场生活，周边享有芳草地国际学校中学部、建面约500㎡颐乐中心、约6600㎡全龄活力广场、约4600㎡潮尚文体汇馆等多元配套，打造一座全龄友好的生活剧场。

南区以近百米楼间距，开启天地舒阔的诗意生活；西区约1.3低密容积率，拥揽稀缺土地资源，臻享诗意栖居。

【约8.6万㎡社区园林】以奢阔面积与多元化营造，重塑北京园境生活方式。

【约300米全龄生活环廊，一站式丰盛场景】御林湾，构建约300米全龄生活连廊，串联社区会客厅、社区书吧、儿童活动室、MINI GYM等活动场域，构建全聚互动生活聚场。

【12大皇家园境，北京园林博物馆】项目承袭温榆河千年皇家文脉，师法皇家造园理念，打造“御林十二境”，以现代手法呈现皇家园林生活意境。

【多元生活场景即刻度假】南区会客厅、下午茶花园、梦童花园、青年健身、颐养花园等十大场景，让度假感浸润日常每一刻，重塑园居生活范式。西区「艺术岛屿」漫游、「静享花园」哲思、「臻享客厅」社交，三重园林空间维度，重构精神栖居。

约65米面宽、约11米高奢阔尺度，现代艺术风尊崇大门，重塑归家礼序。

社区大门，以尊崇威仪开启仪式归家；首层大堂，从容转换归家心情；地下落客区，专属归家动线便捷优雅；地下光厅，静谧的过渡空间，沉淀思绪；入户玄关，私属领域，拥抱家的惬意。

建筑特色
立面设计：现代玻璃幕墙+金属线条，对标海淀10万+豪宅工艺，打造区域地标

户型设计

户型丨建面约90-220㎡二至四居精妆美宅

全龄舒居空间，南区匠造建面约90-155㎡二至四居精妆美宅，西区匠造建面约213-220㎡精妆宽境洋房，满足多种家庭需求。

引入智能家居系统，涵盖遮阳系统、智能安全系统、智能环境控制系统、智能照明控制系统，配合面板、语音、APP等智能交互技术，全屋智能联动，智慧生活触手可及。其中配备电动窗帘，尽享便捷质感生活。

配备适老系统，跌倒雷达守护老人安全；以及24小时浸水检测，时刻安心。

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息
拿地时间：2017年1月
拿地企业：北京东洲房地产开发有限公司
土地性质：R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地
核心指标：总用地约8.8万㎡，地上建面约21.04万㎡；323地块容积率1.3（洋房），324地块容积率2.2（高层）；楼面价约2.8万元/㎡
补充地块（公租房/人才房）
地块信息：324地块西侧公租房B区，占地约6.33万㎡，地上建面14.89万㎡

拿地方式：2022年4月通过国有土地使用权划拨获取

开发商背景
开发企业：北京东洲房地产开发有限公司（由首农集团全资子公司北京市东郊农场有限公司持股51%，北京伯仲联投资有限公司持股49%，属于国企控股、民资参股的合资企业）