不动产证券化窗口持续打开 多品类REITs密集落地

21世纪经济报道记者 唐韶葵

近期，国内REITs市场迎来全面回暖窗口，公募、私募产品接连落地，资产边界持续拓宽，万亿存量不动产证券化驶入提速通道。

一方面，城市更新、科创产业园、商业消费等创新品类公募REITs陆续申报募资；另一方面，外资商业综合体、家居卖场等私募机构间REITs批量获批上市，一二级市场参与热度稳步上行。

8月11日，中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划（269333.SH，简称“凯德优选”）于上交所举办了敲钟仪式。该私募基金于7月24日完成设立，发行规模31.5亿元，起息日为7月24日，上市时间为8月5日。

公开信息显示，这是目前发行规模最大的外资机构间REITs，底层核心资产坐落于上海黄浦区新天地商圈的凯德晶萃广场综合体，项目兼具商业、办公双重属性，是上海核心城区标杆存量商业物业。

业内人士分析指出，凯德优选发行落地，标志着外资机构深度参与国内不动产存量盘活，多层次REITs市场建设逐步成熟。

公募REITs赛道同样有新品落地，且资产类型持续拓宽。7月初，创金合信北京国资REIT作为全国首单城市更新+科创双主题公募REIT正式启动募资，最终募资规模为28.31亿元，底层资产囊括北京隆福寺城市更新商业项目与中关村集智未来科创产业园。

与此同时，国内家居赛道不动产证券化迎来突破。今年7月，居然之家家居卖场创新不动产机构间REITs顺利获批设立，成为行业首单家居卖场主题REIT产品，申报规模为24.11亿元，底层资产为北京北四环的一座家居卖场。

一二级市场热度同步走高的背后，是商业不动产REITs巨大的成长空间。普睿数智执行总裁刘文超指出，当前国内商业不动产REITs整体规模约2000亿元，机构间REITs交易量达千亿元级别。

刘文超认为，相较于国内约2万亿元可盘活商业不动产规模，当前商业不动产REITs的渗透率极低，仍处于规则定型、高速扩容的初期阶段，未来增量潜力巨大。

政策层面，不少地方推出相关措施，为此铺路。

7月末，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（公开属性为：依申请公开），有针对性地为REITs项目开辟绿色通道，打破土地年限约束这一行业核心瓶颈，为本地城市更新公募REITs批量落地筑牢政策基础。

业内人士认为，上海针对存量资产盘活推出关键性土地政策，一举破解长期制约城市更新REITs申报的土地年限难题。

上海聚集了大量核心商圈、优质产业园与成熟商办物业，存量资产底子雄厚。但不少楼宇、园区建成时间较早，土地剩余使用年限普遍偏短，这一问题不仅拉低物业估值、影响大宗交易流转，也让大量优质城市更新项目达不到REITs发行年限要求，成为存量资产证券化最难突破的现实难点。

戴德梁行上海估价及顾问服务部主管、高级董事刘漪表示，上海此前已在存量盘活领域形成标杆实践。比如，2025年3月上市的汇添富上海地产租赁住房REIT，作为全国首单“商改住”租赁住房REIT，为盘活存量商办资产、推进城市更新提供经验。此次土地续期新政的落地，则可以看作是补齐制度短板，全面激活存量资产价值。

第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部、产业及物流地产部负责人罗瑾分析认为，此次新政确立“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”的核心原则，搭配“绩效与地价挂钩”的透明定价机制，明确续期土地价格不低于地块基准地价70%，彻底消解了大宗交易市场长期存在的“年限焦虑”。

罗瑾认为，上海土地续期新政可实现三重利好：稳定的续期规则打消企业顾虑，释放资金用于研发扩产；新政修复存量资产估值、扭转折价问题；清晰的政策预期还可吸引海外长线资本入场，加速上海存量资产证券化进程。

新政落地的同时，上海存量不动产也在经历交易逻辑与资本运作模式之变。

刘文超指出，随着城投债逐步退出，海量固收类资金亟需优质替代标的，兼具股债双重属性、收益稳健的商业不动产REITs，已成为机构重点布局方向。更关键的是，REITs依托SPV架构可实现资产出表与风险隔离，区别于传统ABS、经营性物业贷等工具，是不动产价值变现模式的深度重构，而非简单融资迭代。

但交易痛点客观存在。相较于普通商业不动产公募REITs，城市更新类基础设施公募REITs资产属性更为特殊，这类需要拆改翻新、功能重塑升级的存量资产，普遍存在土地年限不足、手续繁杂、合规细节繁琐等问题，且改造后的运营稳定性、盈利持续性仍需市场验证。在申报过程中，这类资产的权属及历史沿革问题也是城市更新REITs落地的主要实操障碍。

罗瑾强调，资产土地剩余年限短、续期成本不确定，是大宗交易的核心博弈痛点。

据其透露，交易过程中，买方往往以此为由索取15%～25%的风险折价，大幅压低存量资产估值；而新政明确土地续期不低于基准地价70%的底价规则，让续期成本透明可预期，彻底压缩买方非理性压价空间，推动市场交易从“风险折价博弈”转向基于资产运营实力的真实价值定价。

按照新政要求，续期地价设有明确底线，尽早启动续签流程，能够帮助企业锁定当前地价成本，规避未来基准地价上调带来的成本增长风险，实现降本增效。针对拟发行REITs的优质项目，政策支持简化核定程序，允许申报后注册前办理续期手续，通过并联审批模式缩短资本运作周期、抢占市场窗口期，同时有效规避土地超期占用、逾期减值、赔付扣款等隐性风险。

罗瑾进一步指出，在续期年限选择上，新政兼顾企业发展需求与资本运作特点，实行弹性年期机制。具体来看，A/B类优质企业、重大产业项目可顶格续期最长50年，彻底打消长期经营顾虑。经营平稳的普通企业可选择20年常规年期，有效缓解当期资金压力、保留战略调整空间。而筹备REITs发行的项目，更可根据基金存续周期灵活定制续期年限，彻底解决年限错配导致的估值短板，高效适配资产证券化节奏。