中报观察丨“以价换量”仍在延续 汇贤产业信托尚未扭转亏损

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　　观点网8月11日晚间，汇贤产业信托公布了2026年中期业绩公告。

　　数据显示，汇贤产业信托于2026年上半年取得收益10.49亿元，同比下跌5.1%；物业收入净额为5.51亿元，同比减少9.4%；基金单位持有人应占期内亏损4.69亿元，2025年同期亏损4.04亿元，亏损进一步扩大；每基金单位基本亏损0.0719元，2025年同期为0.0623元。

　　与经营数据下滑形成反差的是分派。期内可供分派金额约为1100万元，按年增加9%，分派比率维持在100%，每基金单位中期分派0.0017元，2025年同期为0.0016元。

　　收益、物业收入净额连续下滑与分派逆势增长并存，构成这份中期成绩单的核心看点。分派的增量来自哪里？经营端的压力又集中于哪些板块？

增长的代价

　　汇贤产业信托的物业组合分布于北京、沈阳、成都、重庆四个主要城市，涵盖写字楼、零售、服务式公寓及酒店行业，覆盖总面积超过110万平方米。

　　从收入结构来看，受惠于上半年旅游业复苏，汇贤产业信托的酒店物业组合的物业收入净额稳健增长，但商业房地产租赁市场持续受压，拖累写字楼及零售的租金收入。

数据来源：汇贤产业信托2026年中期业绩公告，AI生成

　　据公司中期报告披露，写字楼物业组合收益4.36亿元、物业收入净额3.11亿元，2025年同期分别为4.78亿元和3.48亿元，同比减少8.79%、10.92%。

　　零售物业组合实现收益2.74亿元、物业收入净额1.50亿元，分别同比减少7.43%、11.76%；

　　汇贤产业信托的服务式公寓物业组合中仅包含北京东方广场东方豪庭公寓。期内实现收益0.72亿元、物业收入净额0.35亿元，分别同比减少10%、18.6%，入住率由88.0%降至81.4%。

　　酒店物业组合实现收益2.67亿元、物业收入净额0.55亿元，同比增长6.37%、18.9%。

数据来源：汇贤产业信托2026年中期业绩公告，AI生成

　　2026年上半年，中国国内旅游市场持续增长，受惠于持续的基建及政府的支持政策。根据官方数据，2026年上半年度国内出游人次按年增长5.4%，而国内旅游消费则上升2.0%。

　　中国入境旅游亦录得显著增长，主要受惠于国家扩大免签证计划。根据中国国家移民管理局的资料，2026年上半年免签证入境中国的外籍旅客达1，781.5万人次，占所有外籍入境人次的77.7%，较去年同期增加30.6%。

　　国内及国际旅游的稳定流量有助支持整体客房入住率。然而，商务旅游复苏步伐较慢。由于休闲旅客对价格更为敏感，加上酒店业竞争激烈，房价持续受压。

　　具体来看，汇贤产业信托酒店物业组合由四间国际连锁酒店组成，分布于中国四个主要城市。

　　其中，根据北京市文化和旅游局的资料，2026年首五个月北京接待入境游客人次达按年增长35.3%至266万人次。北京酒店客房需求持续改善。北京东方君悦大酒店的平均入住率由2025年同期的71.5%增至今年上半年的79.8%，平均每晚房价1559元。

　　成都作为国内热门旅游城市，酒店市场竞争激烈。成都天府丽都喜来登饭店的平均入住率维持在73.6%，同比微降0.3个百分点，平均每晚房价为558元，上年同期为584元。

　　平均每晚房价下跌的还有重庆大都会凯悦酒店、沈阳威斯汀酒店。

　　汇贤产业信托指出，重庆仍是国内旅游热点，但旅客的预算影响入住率及房价。重庆大都会凯悦酒店的平均入住率为70.7%，2025年同期为77%，平均每晚房价由2025年中期的629元下降至588元。

　　沈阳威斯汀酒店的平均入住率由2025年的52.3%，下降至50.5%，平均每晚房价从534元减少到517元。

　　入住率普遍回升、房价多数回落，酒店板块的增长仍带有“以价换量”的色彩，只是在入境游复苏支撑下，量的弹性明显大于其他板块。并最终成为期内唯一录得增长的板块。

关键变量

　　零售与写字楼则延续量价齐跌。

　　据中期报告披露，零售物业组合中，北京东方新天地的平均占用率为90.1%，与上年同期持平。不过，为在充满挑战的市况下维持占用率水平，新租赁及续租大多是在租金下调的基础上达成，平均现收月租由587元/平方米降至540元/平方米。

　　重庆大都会商场的资产增值计划进展良好，逾半面积已租出。

　　写字楼方面，北京东方广场东方经贸城的平均占用率81.1%(上年同期81.3%)，现收月租由248元/平方米降至226元/平方米；重庆商务大楼占用率73.8%(上年同期73.9%)，现收月租由80元/平方米降至73元/平方米。租金与占用率同步下探，“以价换量”仍在延续。

　　零售租赁市场持续因应电子商贸扩张及谨慎消费模式所引致的结构性变化而调整。与此同时，写字楼租赁市场面临供求失衡，加上企业租户态度持续审慎，租金及占用率预期将继续受压。

　　汇贤产业信托表示，将继续维持审慎的财务管理策略，并着力推进减债及缓解汇兑风险。“尽管中国市场短期内仍须应对各项宏观挑战，我们对其长远经济韧性及增长潜力仍充满信心。”

数据来源：汇贤产业信托2026年中期业绩公告，AI生成

　　对后市的信心还来源于资本端的持续改善。

　　截至2026年6月30日，汇贤产业信托总债务为45.53亿元，2025年末为50.38亿元；债务对资产总值比率由15.4%降至14.5%，债务对资产净值比率由24.3%降至22.5%；人民币贷款占比由57%升至64%，期内利息开支8600万元，较2025年同期的1.19亿元明显下降。

　　2026年4月，汇贤产业信托提用星展银行一笔3亿元无抵押人民币贷款，并于同月全额偿还于2023年5月提用的三年期无抵押贷款8亿港元。以人民币负债置换港元负债，意在压降汇兑敞口。期末银行结余及现金25.1亿元，每基金单位资产净值3.0991元，低于2025年末的3.1737元。

　　总体而言，在收益、物业收入净额连续下滑的背景下，汇贤产业信托分派的逆势增长更多是来自财务端而非经营端。利息开支下降、融资成本由负转正、所得税抵免，共同支撑了可供分派金额的小幅回升。

　　而经营端，以价换量仍在零售、写字楼与服务式公寓中延续。分派逆势增长的可持续性，将取决于估值调整幅度、财务成本改善能否延续，以及以价换量策略何时触底，这些是影响未来业绩的关键变量。