广西
大家好，我是局长。北京楼市的风水轮流转，这一波，终于轮到房山了。今天下午（8月11日）3点，房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0029、0028地块将正式竞拍出让。据局长多方打探，目前报名参拍的只有电建地产一家。不出意外的话，这块地将以9.56亿元的底价被电建收入囊中。其实不惊讶，因为这块地电建已经跟了很久了，前期做了大量的工作，这个咱们一会儿再讲。楼面价约1.33万元/平方米。电建地产，这是要在房山复制门头沟华曦府金安的“拿地即开工”神话了。
一、地是好地，就是有点“卷”先来看看这块地的成色。宗地位于房山区拱辰街道，北至规划绿地，西至艺林南街，南至知兴西路，东至致美南街。 
最硬核的卖点是，距离地铁房山线良乡大学城站直线仅约200米。依靠房山线，两站到郭公庄换乘9号线进市区，属于典型的近郊通勤刚需板块。地块总占地48335.56平方米，规划建筑规模71500.19平方米。北侧0028为商业用地，约1.52公顷，容积率1.0；南侧0029为住宅用地，约3.31公顷，容积率1.7，限高45米。住宅容积率1.7，在当下的房山市场算得上低密。 
但局长要提醒一句：这块地属于轨道微中心规划区域，容积率存在上浮10%的可能。纸面上的低密优势，未必能兑现。周边城市干道长虹东路、长于南大街环绕，可连接六环及京港澳高速。北侧规划城市绿地，周边现有良乡大学城公园及房山新城滨水森林公园，日常休闲够用。配套方面，短期靠自建，长期看规划。这块地最大的亮点在于规划要求，按“好房子”技术要点设计：可设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间，还能按需设置封闭或开敞阳台。居住建筑采用现代风格，打造公建化建筑形象。 
说白了，这是给开发商留足了做产品的空间。但同时，商业地块要求预留与地铁房山线良乡大学城站B口空中连廊的衔接条件。地下空间鼓励高强度开发，商业地块地下停车要预留与北侧绿带复合地下空间的衔接。这些条件看似增加了设计复杂度，但对电建而言，这恰恰是“命题作文”，他们在门头沟华曦府金安项目中已经积累过类似的临铁低密社区开发经验。 二、隔壁邻居不好惹这块地西侧隔街就是中建房山国贤府，目前已是现房。国贤府参考均价约3.7万-4万元/平方米。东侧还有首创紫悦台、华发中央公园等住宅项目。往北3公里外的广阳城板块，北京城建的和知筑铂瑞正在热销。全盘827套房源，拟售均价4.4万元/平方米。7月5日正式开盘，是房山7月份网签套数和金额的双料冠军。截至8月10日，已经网签113套。成交均价在3.8万元/平方米。铂瑞和电建地块，堪称“瑜亮之争”。两者的区别在于：铂瑞在广阳城站，进城比大学城地块少两站，通勤更省时；但铂瑞小区东侧紧贴地铁，可能会有轨道噪音贯穿社区。电建地块住宅北侧虽临地铁，但中间隔着自建商业地块，天然隔音。一个赢在通勤，一个赢在安静。另外，良乡大学城板块还有璟贤瑞庭等项目在售，2024年12月开盘，预计2026年12月交房。 三、电建凭什么敢拿？电建地产在北京不是生面孔。丰台小瓦窑的北京华曦府，由电建联合首钢地产开发，2022年拿地，成交楼面价约4.5万元/平方米。门头沟的长安华曦府，电建地产2024年以底价16.36亿元拿下。最亮眼的是门头沟的华曦府金安项目，电建+门城投以9.57亿元底价摘得，折算楼面价约2.35万元/平方米。2025年12月底开盘，传统淡季叠加春节假期，却连续两个月挺进北京商品住宅成交金额榜TOP10。截至8月10日，已累计网签317套，全盘去化约63.3%。备案价59150元/平方米，实际成交均价打到44323元，相当于75折。电建的操盘逻辑很清晰——底价拿地、快速周转、以价换量。这次房山地块的操作如出一辙。7月9日，电建旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司已发出招标计划，投资估算10.55亿元。预计招标公告发布时间是8月12日，也就是地块成交的第二天。拿地与设计方案无缝衔接，目的就是拿地即开工。 四、未来卖多少钱？这块地的真实楼面价，不能只看表面数据。表面上看，起始楼面价约1.33万元/平方米。但算上商业地块的建安沉没成本，住宅部分的真实等效楼面价约1.8万元/平方米。这个成本水平和铂瑞差不多。参考周边价格：
- 中建房山国贤府：现房，参考价3.7万-4万元/平方米
- 和知筑铂瑞：开盘价3.6万-3.8万元/平方米，拟售均价4.4万元/平方米
- 璟贤瑞庭：期房，预计2026年12月交房
- 良乡板块新房均价：约32838元/平方米
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